Asuntojen hankinta 

Kiinteistömarkkinoiden markkinointitutkimus. Tavoitteet ja päämäärät


Johdanto

Sovellukset

Bibliografia


Johdanto


Markkinatalouden elementeistä erityisellä paikalla on tuotantovälineenä toimiva kiinteistö (maa-, hallinto-, teollisuus-, varasto-, kauppa- ja muut rakennukset ja tilat sekä muut rakenteet) ja esine tai kulutuskohde (tontit, asuinrakennukset, mökit, asunnot, autotallit). Kiinteistö on kansalaisten henkilökohtaisen olemassaolon perusta ja toimii perustana kaikenlaisten omistusmuotojen yritysten ja järjestöjen taloudelliselle toiminnalle ja kehitykselle. Venäjällä kiinteistömarkkinat muodostuvat ja kehittyvät aktiivisesti ja yhä useammat kansalaiset, yritykset ja organisaatiot ovat mukana kiinteistökaupoissa.

Kiinteistöt ovat pääkeskustelujen kohteena valtion ja kuntien omaisuuden yksityistämisessä, toimitilojen vuokrauksessa sekä asuntojen ostossa ja myynnissä. Uusien kiinteistöjen omistajien kerros on ilmaantunut sekä henkilökohtaisen kulutuksen että monilla yritystoiminnan aloilla. Muodostivat kiinteistömarkkinoilla toimivia kaupallisia rakenteita.

Kotimaisten ja ulkomaisten sijoittajien toiminta kehittyy, jolle taattujen maankäyttöoikeuksien hankkiminen ja heidän etujensa oikeusturva on erittäin tärkeää. Paikallinen lainsäädäntö alkoi kehittyä säätelemään kiinteistöalaa.

Pyrin tässä työssä myös pohtimaan erilaisia ​​asunnonvalinnan näkökohtia ja mitkä tekijät ovat etusijalla asunnon valinnassa, mikä on asunnon "reilu hinta" ostajien mukaan ja joitain muita asioita.

Kiinteistön käsite ja sen tyypit


Termi "kiinteistö" ilmestyi Venäjällä 1600-luvulla, mutta sille ei ole tarkkaa määritelmää missään. Venäjän federaation siviililain mukaan kiinteistöihin (kiinteistöihin, kiinteistöihin) kuuluvat maa-alueet, maanalaiset tontit, eristettyjä vesistöjä ja kaikki, mikä liittyy kiinteästi maahan, eli esineet, joita ei voida siirtää ilman suhteetonta vahinkoa. käyttötarkoitukseensa, mukaan lukien metsät, monivuotiset istutukset, rakennukset, rakenteet. Kiinteää tavaraa ovat myös valtion rekisteröidyt lento- ja merialukset, sisävesialukset sekä avaruuskohteet.

Myös muu omaisuus voidaan lain mukaan luokitella kiinteäksi. Joten esimerkiksi yritys kokonaisuudessaan kiinteistökompleksina tunnustetaan myös kiinteistöksi. Venäjän federaation siviililain mukaan yritystä ei pidetä subjektina, vaan suoraan kansalaisoikeuksien kohteena. Yritys kokonaisuudessaan tai osa siitä voi olla myynti-, pantti-, vuokraus- ja muut esineoikeuksien syntymiseen, muuttamiseen ja päättymiseen liittyvät liiketoimet. Yrityksen voi myös periä.

Kiinteistön taloudellisiin ominaisuuksiin kuuluu sen harvinaisuus (ei ole olemassa täysin identtisiä kiinteistökohteita); viereisen maan, rakennusten kustannukset (esimerkiksi vaarallisen tuotannon rakentaminen); alueelliset piirteet (alueellisten mieltymysten muutos voi nostaa kiinteistön arvoa ilman fyysisiä muutoksia), käyttötarkoitus (pääsääntöisesti sitä ei voida muuttaa ilman merkittäviä kustannuksia).

Kiinteistöt jakautuvat kolmeen päätyyppiin: maa, asunto ja muut kuin asuintilat.

Kiinteistöt jaetaan käytön luonteen mukaan asumiseen (talot, mökit, asunnot), kaupalliseen toimintaan (hotellit, toimistorakennukset, myymälät jne.), tuotantotarkoituksiin (varastot, tehtaat, tehtaat jne.) .). ), maatalouskäyttöön (maatilat, puutarhat) ja erityistarkoituksiin (koulut, kirkot, sairaalat, päiväkodit, hoitokodit jne.).


Kiinteistömarkkinat: käsite, aiheet ja muodostumistekijät


Markkinat - tapa vuorovaikutukseen myyjien ja ostajien välillä; tuotteen olemassa olevien ja potentiaalisten ostajien kokonaisuus. Kiinteistö on erityinen hyödyke, sillä sen ominaisuudet eivät ole tyypillisiä muille tavaroille. Kiinteistömarkkinat ovat joukko suhteita, jotka liittyvät kiinteistöjen kanssa tapahtuvaan toimintaan (myynti, osto, leasing, pantit jne.).

Kiinteistömarkkinoiden pääpiirteet ovat:

· kiinteistömarkkinoiden paikallinen luonne (mahdollisten liiketoimien määrän vähentäminen tietystä sijainnista johtuen);

Kaikkien tonttien ainutlaatuisuus (sisältää hintaeron);

kiinteistöjen alhainen likviditeetti muihin tavaroihin verrattuna (johtuen tarpeesta ottaa oikeuslaitokset mukaan liiketoimiin);

korkean hinnan ja ostajien taloudellisten valmiuksien välinen ristiriita, mikä vaatii useimmissa tapauksissa lainaa;

· Hintojen vaihtelu johtuu myyjien ja ostajien epätäydellisestä tietoisuudesta.

Kohteiden toiminnallisen tarkoituksen mukaan kiinteistömarkkinat on jaettu 4 pääkomponenttiin:

maamarkkinat (maatontit),

asuntomarkkinat,

kiinteistömarkkinoilla,

teollisuuskiinteistömarkkinoilla.

Voit myös korostaa keskeneräisten kohteiden ja hotellipalvelujen markkinoita.

Kiinteistömarkkinoiden pääkohteet sekä kiinteistön omistajat ja käyttäjät (jotka voivat olla yksityishenkilöitä ja oikeushenkilöitä) ovat: pankit, rakennusorganisaatiot (urakoitsijat), kiinteistöyhtiöt, asianajotoimistot, vakuutusyhtiöt, kiinteistöhallintokomiteat, teknisen inventoinnin toimistot, välimiestuomioistuimet, notaaritoimistot, verotarkastukset.

Kiinteistömarkkinoiden kehityksen yhteydessä oli tarvetta arviointitoiminnalle. Arviointitoiminta on luvanvaraisen henkilön (arvioijan) toimintaa, jossa hän määrittää arvioitavaan kohteeseen erityisillä säännöillä ja menetelmillä kiinteistön markkina- tai muun arvon.

Kiinteistömarkkinoiden kehittymistä helpottaa kiinteistöjen ilmainen omistusoikeuden siirto. On huomattava, että Venäjän federaation siviililain mukaan kiinteistökauppojen notaari on vaadittava. Asunnonomistajayhdistysten (yhteistoimintaa varten tarkoitetut asunnonomistajayhdistykset) perustaminen on alkanut.

Yleisesti ottaen kotimaan kiinteistömarkkinoiden muodostumista voidaan luonnehtia seuraavilla tekijöillä:

Makrotaloudellinen epävakaus (on mahdotonta ennakoida säännöksiä, joiden hyväksyminen määräytyy poliittisen tilanteen mukaan).

Inflaatio. Toisaalta investointiaktiivisuus ja normaalin asuntoluottojärjestelmän kehittyminen ovat laskussa, ja toisaalta likvidimpien ja kannattavampien kiinteistösijoitusalueiden rajallisen saatavuuden vuoksi kiinteistösijoitukset ovat houkuttelevia.

hämärtää lainsäädäntökehystä.

Tiedonkeruu- ja -analyysipalveluiden puute, mikä tekee tietotilan läpinäkymättömäksi.

Kiinteistömarkkinaosapuolten alhainen ammattitaito (vähän työkokemusta, lainsäädäntökehyksen epävarmuus).

Kiinteistömarkkinoiden segmenttien epätasainen kehitys (massiivisin on asuntomarkkinat).

Venäjän siirtyessä markkinasuhteisiin kiinteistöistä tulee hyödyke, ja kiinteistömarkkinat kiihtyvät. Maanomistuksen epävarmuus, inflaatio ja muut edellä mainitut tekijät painavat kehitystä Venäjän markkinat Kiinteistöt.


Moskovan kiinteistömarkkinoiden nykytila


Analysoidessaan Moskovan uusien rakennusten hintojen dynamiikkaa viime vuonna, asiantuntijat huomauttavat: vuoden 2009 lopussa uusien rakennusten asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi. Yleisesti Moskovan uusien rakennusten hinnat nousivat vuoden aikana dollareissa 6,7 ​​% ja ruplissa 14,2 %. Joulukuuhun 2009 mennessä tarjoushinta monissa tiloissa oli 180 tuhatta ruplaa neliömetriltä, ​​ja tämä merkki oli korkein viime vuosina.

Ensimmäisenä myytiin loppuun asunnot uusissa turistiluokan rakennuksissa; Kuten käytäntö on osoittanut, pienet asunnot moderneissa uusissa rakennuksissa Moskovassa ovat erittäin kysyttyjä, vaikka emme puhukaan pääkaupungin keskeisistä alueista. Asunnot Marfinossa ja South Tushinossa, jotka tarjottiin myyntiin hintaan 75-100 tuhatta ruplaa, löysivät omistajansa talojen rakennusvaiheessa. Nykyään tällaiset ehdotukset, jos niitä esiintyy, ovat jo yli 100 tuhatta neliöhintaa kohden. Ja juuri uusien rakennusten likvideimpien tarjousten "huuhtelun" myötä kiinteistöyhtiön "NDV-Nedvizhimost" asiantuntijat katsovat viime vuoden asuntojen hintojen nousun.

Analyytikot ilmoittivat tulevasta asuntopulasta vuoden 2008 lopussa. Tänään käy selväksi, että ennusteet vahvistuivat: viime vuonna rakennuttajat eivät tulleet markkinoille uusilla projekteilla, vaan suuntasivat kaikki voimansa aiemmin aloitettujen talojen rakentamisen loppuun saattamiseen. Lisäksi noin 80 % Moskovan uusista rakennuksista oli jäädytetty esiprojektivaiheessa vaikean taloudellisen tilanteen vaikutuksesta.

K: Mitä ostaja voi odottaa markkinoilta?

Vuoden 2010 alkua leimasi se, että asuntopulan merkit olivat hyvin selvät. Liike- ja sosiaalirakentamisen määrä on laskenut jyrkästi, ja nykyään ostajien ei ole niin helppoa löytää vapaata asuntoa uudessa rakennuksessa Moskovassa sopivalla alueella. Lisäksi Moskovassa vanhojen asuinkorttelien jälleenrakentaminen on käytännössä pysähtynyt.

Taloudellinen tilanne on tehnyt omat mukautuksensa kaupunginhallinnon ja sijoittajien väliseen vuorovaikutussuunnitelmaan. Jos aiemmin jonotuslistalla olevien ja purettavien talojen asukkaiden asuntorakentaminen oli osittain hallinnon rahoittamaa ja osittain sijoittajien siirtämää sosiaaliohjelmien toteuttamiseen, niin nyt mekanismi on muuttunut. Sijoittajat maksavat viime vuosina mieluummin rahalla, ja budjetin ulkopuolinen kuntarahaston lähde kuivuu näin pian. Sijoittajilta tulevalla rahoituksella ei ole määrättyä tarkoitusta, ja kaupungin on pian otettava haltuunsa lähes 100 % Moskovan sosiaalisista uudisrakennuksista (kun aiemmin kaupungin osuus oli 30-50 % rahoituksesta).

Tulevana vuonna pääomarakentamiseen on tarkoitus käyttää 204 miljardia ruplaa, ja vain 17 prosenttia näistä varoista ohjataan asunto-ohjelmiin. Kaupungin viranomaiset aikovat rahoittaa 56 uuden talon rakentamisen, ja suurin osa niissä olevista asunnoista luovutetaan purettaviksi suunniteltujen "Hruštšovin" rakennusten edunsaajille ja asukkaille.


Forbes- ja Expert-lehdet ovat julkaisseet Venäjän suurimmista yrityksistä luokituksia, jotka eroavat toisistaan ​​sekä otoskoon että yritysten valintakriteerien osalta. Jos Expert-lehden luokitus sisälsi KAIKKI Venäjän suurimmat yritykset, niin Forbes-lehteen vain ne yritykset, joiden osakkeita ei noteerata pörssissä. Ensinnäkin nämä ovat suljettuja osakeyhtiöitä, osakeyhtiöitä ja yritysryhmiä, jotka harjoittavat yhteistä liiketoimintaa ja ovat yhteisen omistajan määräysvallassa. Osana esitettyä Forbes-lehden luokittelua yritykset sijoitettiin vuoden 2006 liikevaihdon mukaan. Liikevaihtotiedot ovat toimittaneet yritykset itse.

Forbes-lehden luokituksen mukaan ensimmäisen sijan teollisuus- ja infrastruktuurirakentamisen alalla otti Globalstroy-engineering, yksi Sakhalin-2-projektin osallistujista; 3, 4 paikkaa Expert-lehden luokituksessa. .


Expert-400 -luokitukseen kuuluu 22 rakennusyritystä ja yksi kiinteistöyhtiö - Miel-Real Estate. Forbes-luokitus sisältää 19 yritystä ja 3 kiinteistöyhtiötä - Miel Real Estate, Inkom ja MIAN.


Metrinfo.Ru kyselyn tulokset


Suosittu mielipide: hinta on tärkeämpi kuin merkki

Online-kiinteistölehti Metrinfo.Ru teki sosiologisen tutkimuksen asuntojen ostamisesta ensimarkkinoilla.

Ensin moskovalaisilta kysyttiin: ”Kuvittele tilanne, jossa aiot ostaa asunnon. Sano sinä:

tekisi kaiken itse (etsi sopiva asunto, laatisi asiakirjat ....);

käyttäisi tuttavien tai ystävien apua;

käyttää yksityisen välittäjän palveluita;

menisitkö kiinteistönvälitystoimistoon?

6 % kyselyyn vastanneista moskovilaisista on valinnut kiinteistönvälityksen;

3 % ostaisi uuden rakennuksen itse;

1 % käyttäisi ystävien ja tuttavien apua;

% luottaisi yksityiseen välittäjään;

% menisi "toiseen suuntaan".

Sitten kysyttiin seuraava kysymys: "Kuvittele, että sinun oli valittava: ostaa talo suurelta yritykseltä, jolla on tunnettu nimi, mutta hieman kalliimpi vai tuntemattomalta, mutta halvemmalla? Minkä yrityksen valitset? Samalla selvennettiin, että molemmat yhtiöt takaavat ostajalle kaupan oikeudellisen puhtauden.

4 % valitsi tuntemattoman yrityksen;

3 % asettui tunnettuun yritykseen;

2 prosenttia olisi toiminut toisin;

1 %:lla oli vaikea vastata tähän kysymykseen.


Suosittu mielipide: 30-60 tuhatta ruplaa. - käytettävissä olevan mittarin hinta

Mikä pitäisi olla "ihmisten" asunnon hinta. Verkkokiinteistölehti Metrinfo.Ru kysyi asiasta suoraan Moskovan asukkailta. Tehtiin sosiologinen tutkimus, joka alkoi kysymyksellä: "Mitä neliömetrin pitäisi maksaa Moskovassa, jotta siitä tulisi kansalaisille edullinen?" Tälle arvolle tarjottiin useita vaihtoehtoja.

Äänestyksen tulokset olivat seuraavat:

20 % vastaajista nimesi jopa 30 tuhatta ruplaa;

60 tuhatta ruplaa valitsi 44%;

80 tuhatta ruplaa - 31%;

yli 80 tuhatta ruplaa - 5%.


Suosittu mielipide: miten alennukset vaikuttavat ostajan päätökseen?

”Ovatko alennukset mielestäsi todellisia säästöjä vai myyjien temppuja? Tai ehkä niistä ei ole todellista taloudellista hyötyä, mutta ne rohkaisevat ihmisiä ostamaan? ”, - tällainen koristeellinen kysymys esitettiin ihmisille. No, jotta he eivät hämmentyisi, tarjottiin vastauksia:

Alennukset ovat todellisia säästöjä;

Alennukset ovat myyjien temppuja;

Alennuksista ei ole todellista taloudellista hyötyä, vaan kannustin tehdä ostoksia.

% vastaajista (hieman alle puolet kyselyyn osallistuneista) uskoo, että alennukset ovat myyjien temppuja, jotka saavat aina ja kaikkialla täyden hyödyn itselleen;

% uskoo, että alennuksista ei ole todellista taloudellista hyötyä, mutta niistä voi todellakin muodostua ostajalle kannustin;

% luottaa siihen, että alennukset ovat todellisia säästöjä;

% on eri mieltä;

%:lla oli vaikea vastata.


Suosittu mielipide: 6 hehtaaria Moskovan lähellä on parempi kuin Turkin rannikolla

Metrinfo.ru-lehti teki tästä aiheesta sosiologisen tutkimuksen. Kysyttiin: "Kuvittele tilannetta - sinulla on tietty määrä rahaa ja sinulla on mahdollisuus valita - ostaako talo lähiöstä tai samalla rahalla, mutta asunto ulkomailla. Mitä sinä haluaisit?"

2 % vastaajista ostaisi asunnon lähiöstä (ero viimevuotiseen on vain 0,5 %).

2 % - ostaisi asunnon ulkomailta;

6 %:lla oli vaikea vastata.


Suosittu mielipide: kuka haluaa elää huipulla?

"Haluaisitko sinä itse asua kerrostalossa?" - kysyivät Moskovan asukkaat.

Ei – 58 % vastaajista vastasi meille;

Kyllä - sanoi 42% vastaajista.


Sitten niiltä, ​​jotka haluaisivat asua kerrostalossa, kysyttiin, missä kerroksessa he haluaisivat asua. Osoittautui että:

3 % on vaikuttunut 1-9 kerroksen korkeudesta;

9% - asettuu numeroihin 10-19 kerroksissa;

9% - suositellut kehykset 20 - 29 kerrosta;

9 % vastaajista valitsi alueen 30-40 kerrosta;

4 % - suostuu asumaan missä tahansa kerroksessa.


Suosittu mielipide: moskovilaiset eivät ole valmiita vaihtamaan pääkaupunkia esikaupunkiin

Aluksi he esittivät yleisen kysymyksen "Oletko tyytyväinen elinoloihin?".

"Ei" - vastasi 37,7 % vastaajista;

"Kyllä" - sanoo 62,3% vastaajista.


Sitten seurasi toinen kysymys: "Suostuisitko vaihtamaan (ilman taloudellisia kustannuksia) asuntosi Moskovassa asuntoon, jonka pinta-ala on kaksi kertaa suurempi, mutta Moskovan alueella? (15-30 km MKAD:sta). Selitetään, miksi valitsimme tällaisen etäisyyden Moskovasta: tällä vyöhykkeellä hinnat ovat noin kaksi kertaa alhaisemmat kuin Moskovassa. Lähempänä Moskovaa - kustannukset kasvavat, eikä ehdotettua toimenpidettä voida enää suorittaa.

Näin kyselyyn osallistuneet vastasivat tähän kysymykseen:

"Ehdottomasti kyllä" - 1,8 %;

"Enemmän kyllä ​​kuin ei" - 5,3 %;

"Mieluummin ei kuin kyllä" - 17,5 %;

"Ehdottomasti - ei" - 75,4%.


Suosittu mielipide: kiinteistö säästää rahaa

"Oletko kuullut, että kriisin aikana asunnot Moskovassa alkoivat tulla halvemmaksi?", kysyi ensimmäinen kysymys kyselyyn osallistuneilta.

Ei, tämä on ensimmäinen kerta, kun kuulen siitä – 55 % vastaajista kertoi meille.

Kyllä, kuulin (a) - vahvisti 45 %.


Seuraava kysymys oli: ”Aiemmin (ennen kriisiä) kiinteistösijoittaminen pidettiin erittäin kannattavana, mutta nyt? Miten ajattelet?".

Kyllä, siitä on hyötyä, - 56 % kyselyyn osallistuneista vastasi niin;

ei, ei kannattavaa - sanoi 14%;

30 %:lla oli vaikea vastata.

kiinteistömarkkinoilla

”Kiinteistöjen lisäksi mieluummin säilytetään säästöjä pankkitileillä inflaation varalta, säilytetään käteistä, ostetaan koruja, ostetaan yrityksen osakkeita. Mikä on mielestäsi paras tapa?" - Moskovalaisilta kysyttiin lisää. Tässä on asettelu, jonka saimme:

pankkitilillä - 27,1 % sanoi niin;

kiinteistöissä - 25,7%;

yritysten osakkeissa - 14,3 %

jalometalleissa, kivissä - 11,4%;

Minulla ei ole säästöjä - 4,7 %;

käteisellä - 2,9%;

muut - 7,1 %;

oli vaikea vastata - 7,1 %.


Finanssiakatemian opiskelijoiden (17-19-vuotiaat) kyselyjen tulokset


50 opiskelijaa haastateltiin. Kysymyksiä esitettiin 16. Ja tässä on tulos.


3.Minkä hintaisen neliömetrin pitäisi olla Moskovassa, jotta se olisi edullinen kansalaisille? Tälle arvolle tarjottiin useita vaihtoehtoja.

· Jopa 30 tuhatta ruplaa

31-60 tuhatta ruplaa

61-80 tuhatta ruplaa

· yli 80 tuhatta ruplaa




7.Jos on, mihin kerrokseen haluaisit asettua (kysymykseen vastasivat vain ne, jotka vastasivat edelliseen myöntävästi).

· korkeus 1 - 9 kerrosta;

10 - 19 kerrosta;

20 - 29 kerrosta;

30 - 40 kerrosta;


· "Ehdottomasti kyllä"

· "Enemmän kyllä ​​kuin ei"

· "Todennäköisemmin ei kuin kyllä"

· "Ehdottomasti ei"



· pankkitilillä

kiinteistöissä

· yhtiön osakkeissa

· Minulla ei ole säästöjä

· käteisenä

muu

· oli vaikea vastata

13. Sukupuolesi


14.Ihmisten lukumäärä perheessä

15.Mikä on sinulle etusijalla asuntoa ostaessasi


16.Nimeä tuntemasi rakennusyritykset.



Kaiken edellä olevan yhteenvetona voidaan tehdä useita johtopäätöksiä. Kiinteistöihin kuuluvat esineet, joiden liikkuminen on mahdotonta ilman tarkoitukseen kohdistuvaa suhteetonta vahinkoa, mukaan lukien metsät, monivuotiset istutukset, rakennukset, rakenteet. Kiinteistömarkkinat ovat joukko suhteita, jotka liittyvät kiinteistöjen kanssa tapahtuvaan toimintaan (myynti, osto, leasing, pantit jne.). Kiinteistömarkkinoiden kehittymistä helpottaa kiinteistöjen ilmainen omistusoikeuden siirto. Venäjän siirtyessä markkinasuhteisiin kiinteistöistä tulee hyödyke, ja kiinteistömarkkinat kiihtyvät. Tietysti sekä markkinoiden segmentointi että tuotteen asemointi ovat vain työkaluja, joilla päätehtävä – paras taloudellinen päätös, joka tuo yrittäjälle maksimaalisen tulon, saavutetaan. Niiden merkitys on ensisijaisesti siinä, että luotujen (myytyjen) esineiden fyysiset ominaisuudet (laatu) vastaavat niiden taloudellisia ominaisuuksia (hinta, tulot) ja kuluttajien käsitystä myyntiin ehdotetuista esineistä. Vuoteen 2010 mennessä asiakkaat alkoivat vähitellen palata markkinoille: kehittäjät alkoivat säännellä markkinoita vähentämällä rakentamisen volyymejä.

Voidaan myös tehdä johtopäätös siitä, mitkä tekijät ovat ratkaisevia asunnon, erityisesti turistiluokan, hankinnassa.

Sovellukset


Arvoisa vastaaja!

Organisaatiomme tekee markkinointitutkimusta selvittääkseen ostajien mieltymykset matkapuhelinkiinteistön valinnassa ja ostossa. Pyydämme sinua osallistumaan kyselyyn ja vastaamaan kyselylomakkeessa esitettyihin kysymyksiin. Kyselylomake on anonyymi, sukunimeä, etunimeä ja sukunimeä ei tule ilmoittaa.

Kiitos avustasi jo etukäteen!

1."Kuvittele tilannetta, jossa aiot ostaa asunnon. Sano sinä:

· tekisi kaiken itse (etsi sopiva asunto, laatisi asiakirjat ....);

· käyttäisi tuttavien tai ystävien apua;

· käyttää yksityisen välittäjän palveluita;

· menisitkö kiinteistönvälitystoimistoon?

2.Kuvittele, että sinun piti valita: ostaa talo suurelta yritykseltä, jolla on tunnettu nimi, mutta hieman kalliimpi tai tuntemattomalta, mutta halvemmalla? Minkä yrityksen valitset? Molemmat yhtiöt takaavat ostajalle kaupan oikeudellisen puhtauden.

3.Minkä hintaisen neliömetrin pitäisi olla Moskovassa, jotta se olisi edullinen kansalaisille?

· Jopa 30 tuhatta ruplaa

31-60 tuhatta ruplaa

61-80 tuhatta ruplaa

· yli 80 tuhatta ruplaa

4.”Ovatko alennukset mielestäsi todellisia säästöjä vai myyjien temppuja? Tai ehkä niistä ei ole todellista taloudellista hyötyä, mutta ne rohkaisevat ihmisiä ostamaan?

· Alennukset ovat todellisia säästöjä;

· Alennukset ovat myyjien temppuja;

· Alennuksista ei ole todellista taloudellista hyötyä, vaan kannustin tehdä ostoksia.

.Kuvittele tilanne - sinulla on tietty määrä rahaa ja olet valinnan edessä - ostaako talo lähiöstä tai samalla rahalla, mutta asunto ulkomailla. Mitä haluaisit mieluummin?

6."Haluaisitko sinä itse asua kerrostalossa?"

.Jos on, missä kerroksessa haluaisit yöpyä?

· korkeus 1 - 9 kerrosta;

10 - 19 kerrosta;

20 - 29 kerrosta;

30 - 40 kerrosta;

· suostuvat asumaan missä tahansa kerroksessa.

8.Oletko tyytyväinen elinoloosi?

9.Suostuisitko vaihtamaan (ilman taloudellisia kustannuksia) asuntosi Moskovassa asuntoon, jonka pinta-ala on kaksi kertaa suurempi, mutta joka sijaitsee Moskovan alueella? (15-30 km MKAD:sta)

· "Ehdottomasti kyllä"

· "Enemmän kyllä ​​kuin ei"

· "Todennäköisemmin ei kuin kyllä"

· "Ehdottomasti ei"

10.Oletko kuullut, että kriisin aikana asunnot Moskovassa alkoivat tulla halvemmaksi?

11.Aikaisemmin (ennen kriisiä) kiinteistöihin sijoittamista pidettiin erittäin kannattavana, mutta nyt? Miten ajattelet?

.Kiinteistöjen lisäksi ihmiset pitävät mieluummin säästöjä pankkitileillä inflaation varalta, pitävät käteistä, ostavat koruja, ostavat yrityksen osakkeita. Mikä on mielestäsi paras tapa?

· pankkitilillä

kiinteistöissä

· yhtiön osakkeissa

· jalometalleissa, kivissä

· Minulla ei ole säästöjä

· käteisenä

muu

· oli vaikea vastata

13. Sukupuolesi

14.Ihmisten lukumäärä perheessä

15.Mikä on sinulle etusijalla asuntoa ostaessasi (järjestä numerot arvojen perusteella 1 on merkittävin, 8 on vähiten merkitsevä):

· Hinta (miten alhainen tai päinvastoin korkea hinta oikeuttaa kaiken, esim. alhainen oikeuttaa mahdolliset haitat)

· Itse asunto (suunnittelu, remontti, jos sellainen on, puhtaasti psykologisia tuntemuksia)

· Näkymä ikkunoista (kuinka prioriteetti on esim. jos asunto sopii sinulle, talo ei ole huono, mutta näkymä ei ole suihkulähde, tai päinvastoin, asunto on keskinkertainen, mutta näkymä on super)

· Talo (itse talo, naapurit, sisäänkäynti)

· Naapurusto (joka on talon ympärillä, siellä on kaikenlaisia ​​sivustoja tai puistoja tai kauppoja)

· Alue (infrastruktuuri, kuinka tärkeää on lastentarhojen ja koulujen läheisyys, jos olet jo päättänyt esim. puutarhan ja koulun kanssa ja ne sopivat sinulle, he ovat valmiita jonkinlaiseen tarjoukseen murtautumaan toiseen päähän kaupungista, jossa kaikki on erilaista ja sinne ei navigoi + keskustan kulkuyhteydet ja poistumiset kaupungista)

· Metron läheisyys (ei väliä onko sinulla autoa vai ei, mutta oletetaan, että olet ilman sitä ja on mahdollisuus kävellä metroon 10-15 minuuttia tai mennä kulkuvälineellä)

· Asunnon likviditeetti (jos esimerkiksi saatat myydä sen, niin nyt se sopii sinulle vaihtoehdoksi, mutta kuinka likvidi se on 5 vuoden kuluttua)

16.Nimeä tuntemasi yritykset rakennusalalta.


Vastaajien sosio-demografinen muotokuva

sukupuoli % miesten kokonaismäärästä 66 naista 34 henkilöä perheessä 223364445126472

Bibliografia


1. Venäjän federaation siviililaki

2.

.

.

.

.

.


Tutorointi

Tarvitsetko apua aiheen oppimisessa?

Asiantuntijamme neuvovat tai tarjoavat tutorointipalveluita sinua kiinnostavista aiheista.
Lähetä hakemus mainitsemalla aiheen juuri nyt saadaksesi selville mahdollisuudesta saada konsultaatio.

Markkinointitutkimus on yksi markkinoinnin perustehtävistä. Markkinointitutkimus- tämä on systemaattista ja objektiivista tiedon tunnistamista, keräämistä, analysointia, levittämistä ja käyttöä markkinointiongelmien (mahdollisuuksien) tunnistamisen ja ratkaisemisen tehokkuuden parantamiseksi.

Markkinointitutkimus koskee päätösten tekemistä kaikilla markkinointitoiminnan osa-alueilla. Tutkimus tähtää organisaation sisäisen ja ulkoisen ympäristön tutkimiseen. Ulkoisen ympäristön markkinointitutkimuksen luokittelun perustana on niiden jako tutkimuskohteiden mukaan kohde- ja markkinatutkimukseen. Kohdemarkkinointitutkimusta (kuluttajien, tavaroiden, kilpailijoiden jne. tutkimus) tehdään organisaation tiettyjen tehtävien ratkaisemiseksi, esimerkiksi kohdemarkkinasegmentin tunnistamiseksi. Markkinatutkimusta tehdään markkinoiden tärkeimpien parametrien tutkimiseksi, joita puolestaan ​​luonnehditaan kvantitatiivisten ja laadullisten indikaattorien järjestelmällä (taulukko 1).

Taulukko 1 - Markkinatutkimuksen pääalueet

Markkinointitutkimuksen tyyppi

Pääohjeet

Vaativa tutkimus

Kysynnän määrän, rakenteen ja dynamiikan tutkiminen; kuluttajien tarpeiden ja mieltymysten tutkimus; kysynnän joustavuuden tutkimus

Tarjousta tutkimassa

Tarjonnan määrän, rakenteen ja dynamiikan tutkimus; ehdotuksen tuotanto- ja raaka-ainepotentiaalin tutkimus; tarjonnan joustavuuden tutkimus

Hintatutkimus

Tutkimus markkinoilla vallitsevasta hintatasosta; hintadynamiikan tutkimus tietyn ajan kuluessa; tutkimus tärkeimmistä hintatrendeistä

Markkinatutkimus

Markkinoilla seuraavien konjunktuuria muodostavien tekijöiden vaikutuksesta kehittyneen tilanteen tutkiminen: tavaroiden tarjonta, tavaroiden kysyntä, markkinoiden tasapaino, markkinoiden mittakaava jne.

Markkinoilla tapahtuvien prosessien tutkiminen

Markkinoiden ominaisuuksien, liiketoiminnan kehityssuuntien, markkinakapasiteetin ja yrityksen osuuden tutkiminen, markkinaolosuhteiden selvitys jne.

Maailmanlaajuisen talouskriisin jälkeisissä toipumisolosuhteissa kiinteistömarkkinoiden tutkimukseen liittyvät kysymykset, jotka ovat yksi nykytilanteen seurauksena eniten vaikuttaneista, nousevat yhä ajankohtaisemmiksi. Samalla on tarpeen aloittaa kiinteistön määritelmästä sellaisenaan ja tarkastella tutkittavien markkinoiden ominaisuuksia.

Harkitse nykyaikaista käsitystä kiinteistöistä Venäjällä ja sen tulkinnan piirteitä. Venäjän federaation siviililaki toimii perustavanlaatuisena perustana kiinteistön määrittelylle, joka viittaa kiinteistöihin (kiinteistöihin, kiinteistöihin) seuraaviin esineisiin: maa-alueet, maanalaiset tontit ja kaikki, mikä liittyy kiinteästi maahan, eli esineitä, joita ei voida siirtää ilman niiden käyttötarkoituksen suhteetonta vahinkoa, mukaan lukien rakennukset, rakenteet, keskeneräiset rakennukset. Kiinteää tavaraa ovat myös valtion rekisteröidyt lento- ja merialukset, sisävesialukset sekä avaruuskohteet. Myös muu omaisuus voidaan lain mukaan luokitella kiinteäksi.

Tässä artikkelissa emme tarkastele kiinteistöjä lainsäädännön näkökulmasta, vaan taloustieteen ja markkinoinnin ammattikirjallisuudessa hyväksytyn määritelmän mukaan - nämä ovat tontteja ja kaikkea niihin kiinteästi liittyvää, jonka liikkumista on ei ole mahdollista ilman niiden toimintojen tuhoutumista tai menetystä. Tämän määritelmän perusteella kiinteistöt jaetaan alkuperänsä perusteella laajasti: keinotekoisiin esineisiin (rakennukset), joihin kuuluvat asuin-, liike- ja ei-kaupalliset kiinteistöt; luonnollinen (luonnollinen), joka viittaa maahan.

Harkitse tätä kiinteistöjen jakoa (taulukko 3).

Taulukko 3 - Kiinteistöjen luokitus

Käytännössä kiinteistön käsite fyysisenä (aineellisena) esineenä ja taloudellisten, oikeudellisten ja sosiaalisten suhteiden kokonaisuutena, joka tarjoaa erityisen menettelyn kiinteistön luovuttamiselle ja oikeuksien erityisen vakauden, erotetaan toisistaan. Sen mukaisesti on tapana erottaa neljä kiinteistön käsitettä (kuva 1).

Kuva 1. Neljä kiinteistökäsitettä.

Kiinteistöt kuuluvat tavaraluokkaan. Se voi toimia sekä kulutustuotteena (asunnot, tilat, rakennukset, ei-teolliset tilat) että teollisuustuotteena (tilat, rakennukset, teollisuustilat). Samalla kiinteistökohteilla on ainutlaatuisia ominaisuuksia, jotka erottavat ne muista tavaroista (taulukko 4).

Taulukko 4. - Kiinteistöjen yleiset ominaisuudet.

Ominaista

Kuvaus

Apuohjelma

Täyttää ostajan tarpeet asuin- tai teollisuustiloissa, tilojen mukavuudessa ja ympäristöystävällisyydessä, arvostuksessa jne. Kohteen käyttökelpoisuuden määräävät sellaiset ominaisuudet kuin tilojen koko, pohjaratkaisu, ympäristön maisemointi alue, sijainti jne.

kiinteä paikka

Se määrittää kunkin kiinteistön ainutlaatuisuuden, määrittää suurelta osin sen taloudelliset ominaisuudet ja markkina-aseman

Ainutlaatuisuus (ainutlaatuisuus)

Jokaisella kiinteistökohteella on tietyt vain sille ominaiset ominaisuudet, jotka erottavat sen muista.

Kaksikomponenttinen

Mikä tahansa kiinteistökohde koostuu kahdesta osasta - maasta ja rakennuksista (rakenteista), erityyppisille kiinteistöille ja erilaisille taloudellisille olosuhteille näiden komponenttien suhde, sekä arvoltaan että fyysisesti, voi olla erilainen

Kulumaton

Luonnollista muotoa ei kuluteta, se säilyy koko elinkaaren ajan

Kestävyys

Maapallolla on teoriassa loputon elinikä, eikä se kulu. Rakennuksilla ja rakennuksilla on rajallinen käyttöikä maa-alueisiin verrattuna. Suurimpaan osaan muista tavaroista rakennukset ja rakenteet ovat kuitenkin suhteellisen kestäviä.

perustavaisuus

Kiinteistö on hyödyke, jota ei voi kadota, varastaa tai rikkoa normaaleissa olosuhteissa.

Kiinteistöjen kierto, kuten minkä tahansa muun hyödykkeen, tapahtuu markkinoilla ja liittyy läheisesti rahoituspääoman ja työvoiman houkuttelemiseen. Samaan aikaan kiinteistömarkkinat ovat rajallisten resurssien, myyjien ja ostajien markkinat. Harkitse eri kirjoittajien käsitystä kiinteistömarkkinoista (taulukko 5).

Taulukko 5. - Kiinteistömarkkinoiden käsite.

Kiinteistömarkkinoiden määritelmä

V. A. Goremykin

Tämä on joukko organisatorisia ja taloudellisia suhteita, keino jakaa tontteja, rakennuksia, rakenteita ja muuta omaisuutta uudelleen omistajien ja käyttäjien kesken taloudellisin menetelmin, jotka perustuvat kilpailukykyiseen kysyntään ja tarjontaan.

S. V. Grinenko

Tämä on mekanismi, jolla edut ja oikeudet yhdistetään, kiinteistöjen hinnat määrätään.

N. Ya. Koljužnova,

A. Ya. Yakobson

Tämä on toimien ja mekanismien järjestelmä transaktioiden suorittamiseksi tai toisin sanoen yleisten talousmarkkinoiden alajärjestelmä, joka liittyy kiinteistöoikeuksien kiertoon.

K. I. Safonova,

I. A. Andreeva

Tämä on joukko suhteita, jotka liittyvät uusien kiinteistökohteiden luomiseen, olemassa olevien toimintaan sekä suhteisiin, jotka syntyvät erilaisten kiinteistöjen kanssa suoritettavien toimien aikana.

A. V. Sevostyanov

Tämä on kansallisen markkinatalouden sektori, joka on yhdistelmä kiinteistökohteita, markkinoilla toimivia taloudellisia kokonaisuuksia, markkinoiden toimintaprosesseja eli kiinteistökohteiden luomis-, käyttö- ja vaihto- ja markkinoiden hallintaprosesseja sekä markkinoiden toiminnan varmistavat mekanismit (markkinoiden infrastruktuuri).

Se heijastaa täydellisimmin näiden markkinoiden olemusta, ja samalla A. V. Goremykinin antama kiinteistömarkkinoiden määritelmä esitetään saavutettavassa muodossa.

Kiinteistömarkkinat ovat rakenteeltaan haarautuneita ja jakautuvat eri piirteiden perusteella useisiin kapeampiin markkinoihin (taulukko 6).

Taulukko 6. - Kiinteistömarkkinoiden luokitus.

Luokituksen merkki

Markkinatyypit

Objektityyppi

Tontit, rakennukset, rakenteet, yritykset, tilat, omistusoikeudet, muut esineet.

Maantieteellinen

(alueellinen)

Paikallinen, kaupunki, alueellinen, kansallinen, maailma.

Toiminnallinen tarkoitus

Teollisuustilat, asunnot, ei-teolliset rakennukset ja tilat.

Toimintavalmiusaste

Olemassa olevat tilat, rakennustyöt, uudisrakentaminen.

Osallistujan tyyppi

Yksittäiset myyjät ja ostajat, jälleenmyyjät, kunnat, kaupalliset organisaatiot.

Tapahtumatyypit

Osto ja myynti, vuokraus, kiinnitys, esineoikeudet.

Ala

kuuluvat

Teollisuustilat, maataloustilat, julkiset rakennukset ja muut.

Omistustyyppi

Valtion ja kuntien tilat, yksityiset.

Tapahtumatapa

Ensisijainen ja toissijainen, organisoitu ja järjestämätön, vaihto- ja käsikauppa, perinteinen ja interaktiivinen

Kiinteistömarkkinoilla tehdään markkinamekanismeja käyttäen seuraavia toimintoja:

  • - omistajanvaihdoksen yhteydessä - kiinteistön osto ja myynti; perintö; lahjoitus; vaihto; velvoitteiden täyttämisen varmistaminen (kiinnitettyjen tai takavarikoitujen kiinteistöjen realisointi);
  • - omistajan kokoonpanon osittaisen tai täydellisen muutoksen myötä - yksityistäminen; kansallistaminen; omistajan kokoonpanon muutos, mukaan lukien omaisuuden jakaminen; taloudellisten yksiköiden konkurssi (selvitystila) omistajien omaisuuden myynnillä;
  • - ilman omistajanvaihtoa - sijoittaminen kiinteistöihin; kiinteistökehitys (laajennus, jälleenrakentaminen, uudisrakentaminen); pantti; vuokrata; siirtäminen talousjohtamiseen tai operatiiviseen johtamiseen, vastikkeetta käyttöön, luottamushallintaan jne.

Kiinteistömarkkinoilla on suuri vaikutus yhteiskunnan kaikkiin osa-alueisiin useiden toimintojen kautta (kuva 2).


Kuva 2.- Kiinteistömarkkinoiden päätoiminnot.

Kaikille markkinoille ominaisiin päätoimintoihin on lisätty kolme lisätoimintoa - sääntely, stimulointi, hinnoittelu, välittäminen, tiedottaminen ja desinfiointi kiinteistömarkkinoilla - sijoitus, kaupallinen ja sosiaalinen. Kaupallisena tehtävänä on muodostaa kiinteistön kulutusarvoa ja saada tuottoa sijoitetulle pääomalle. Sijoitustoiminnon avulla voit säästää ja kasvattaa pääomaasi sijoittamalla kiinteistöihin. sosiaalinen tehtävä, on innostaa kiinteistönomistajiksi pyrkivien kansalaisten työn intensiivisyyttä.

Kiinteistömarkkinoiden toiminta tapahtuu sen subjektien toimien kautta, joihin kuuluvat: myyjät, ostajat, ammatilliset toimijat (institutionaaliset ja ei-instituutiot) (Kuva 7).

Taulukko 7. Kiinteistömarkkinoiden subjektit (osallistujat).

1. Myyjät (vuokralleantajat): kiinteistönomistajat (juridiset ja yksityishenkilöt); rakentajat (kehittäjät); paikallisten viranomaisten valtuuttamat elimet jne.

2. Ostajat (vuokralaiset): oikeushenkilöt ja yksityishenkilöt; sijoittajat ja osakkeenomistajat; valtion elimet jne.

Aiheet (osallistujat)

kiinteistömarkkinoilla

Ammattilaiset jäsenet

3. Institutionaaliset toimijat (valtion etuja edustavat): tuomioistuimet ja notaarit; elimet, jotka rekisteröivät oikeuksia kiinteistöihin ja liiketoimia niiden kanssa; liittovaltion ja alueelliset elimet, jotka säätelevät kaupunkikehitystä, maanhoitoa ja maankäyttöä; rakennusten ja rakenteiden rakentamisen ja käytön valvontaan osallistuvat tekniset, palo- ja muut tarkastukset jne.

4. Muut kuin institutionaaliset osallistujat (toimivat kaupallisin perustein): rakennusurakoitsijat; Kiinteistönvälitystoimistot; arviointivirastot; lakitoimistot; pankit; asuntolainatoimistot; Vakuutusyhtiöt; media jne.

Kiinteistömarkkinoilla on erityispiirteensä vuoksi useita piirteitä, jotka erottavat sen muista taulukossa 7 esitetyistä markkinoista.

Taulukko 8. Kiinteistömarkkinoiden piirteet.

Ominaista

Lokalisointi
  • - absoluuttinen liikkumattomuus;
  • - suuri hintariippuvuus sijainnista

Kilpailun tyyppi
  • - epätäydellinen, oligopoli;
  • - pieni määrä ostajia ja myyjiä;
  • - hintojen valvonta on rajoitettua;
  • - Markkinoille tulo vaatii huomattavaa pääomaa

Elastisuus

ehdotuksia

Matala, kysynnän ja hintojen kasvaessa tarjonta kasvaa vähän

Kysynnän luonne

Kysyntä on yksilöllistä eikä vaihdettavissa keskenään

Avoimuusaste
  • - liiketoimet ovat yksityisiä;
  • - Julkinen tieto on usein puutteellista ja epätarkkoja, mikä vaikeuttaa markkinatilanteen arviointia

Tuotteiden kilpailukyky
  • - pitkälti ympäristön, naapuruston vaikutuksen määräämä;
  • - ostajien yksilöllisten mieltymysten erityispiirteet

Vyöhykeehdot
  • - säännellään siviili- ja maalainsäädännöllä, ottaen huomioon vesi-, metsä-, ympäristö- ja muut erityisoikeudet;
  • - Yksityisen ja muiden omistusmuotojen keskinäinen riippuvuus lisääntyy

Liiketoimien rekisteröinti

oikeudelliset monimutkaisuudet, rajoitukset ja ehdot

Hinta

sisältää kohteen arvon ja siihen liittyvät oikeudet

Siten päätettiin, että kiinteistömarkkinoilla on erityinen paikka minkä tahansa maan taloudessa. Se toimii monimutkaisena integroituna kategoriana ja yhdistää aiheidensa erilaiset kiinnostuksen kohteet ja toimintamuodot; erilaiset vaikutuspiirit - taloudellisesta sosiaaliseen; useita toimintoja, jotka vaikuttavat koko maan talouteen. Samaan aikaan näiden markkinoiden markkinointitutkimuksen relevanssin lisääntyminen on tyypillistä alueellisille kiinteistömarkkinoille, joille on ominaista pakollinen suuntautuminen paitsi paikallisiin oloihin myös maan yleiseen tilanteeseen.

1.3 Kiinteistömarkkinatutkimus. Tavoitteet ja päämäärät

Kiinteistömarkkinoiden tutkimisen ongelma on tiedon ongelma. Asuntotarjonnan määrän ja rakenteen arvioimiseksi on tarpeen saada tietoa siitä, kuinka paljon ja millaisia ​​tiloja on markkinoilla, kuinka monta ja mitkä ovat valmisteilla käyttöönotossa ja mitkä kiinteistöistä esineitä on jo otettu käyttöön. Asuntojen myyntitietojen perusteella voidaan arvioida vain kysynnän toteutunut osa.

Markkinatutkimuksen kohteena ovat trendit ja markkinoiden kehitysprosessit, mukaan lukien taloudellisten, tieteellisten, teknisten, demografisten, ympäristöllisten, lainsäädännöllisten ja muiden tekijöiden muutosten analysointi. Lisäksi tarkastellaan markkinoiden rakennetta ja maantieteellistä rakennetta, kapasiteettia, myynnin dynamiikkaa, markkinoiden esteitä, kilpailutilannetta, nykytilannetta, mahdollisuuksia ja riskejä.

Kiinteistömarkkinatutkimuksen tärkeimmät tulokset ovat sen kehityksen ennusteet, markkinatrendien arviointi, keskeisten menestystekijöiden tunnistaminen. Selvitetään tehokkaimmat tavat toteuttaa kilpailupolitiikkaa markkinoilla ja mahdollisuus päästä uusille markkinoille. Markkinoiden segmentointi suoritetaan, ts. kohdemarkkinoiden ja markkinaraon valinta. Tietoon perustuvien päätösten tekeminen kaikilla markkinoilla edellyttää luotettavaa, kattavaa ja oikea-aikaista tietoa. Kiinteistömarkkinoiden toimintaan liittyvien ongelmien systemaattinen kerääminen, reflektointi ja analysointi muodostaa markkinointitutkimuksen sisällön. Ollakseen tehokkaita näiden tutkimusten on ensin oltava järjestelmällisiä; toiseksi luottaa erityisesti valittuihin tietoihin; kolmanneksi tiettyjen tietojen keräämis-, yhteenveto-, käsittely- ja analysointimenettelyjen suorittaminen; neljänneksi käyttää erityisesti analyysitarkoituksiin kehitettyjä työkaluja. Markkinointitoiminta rakentuu siis erityisen markkinatutkimuksen ja sen toteuttamiseksi tarvittavan tiedon keruun pohjalta. Tämän tiedon kulku on järjestetty tiettyjen tutkimusmenetelmien ja -menetelmien mukaan. Pysähdytään kiinteistömarkkinatutkimuksen tärkeimpiin kohteisiin.

Kiinteistömarkkinoiden konjunktuuri ja ennustaminen

Markkinatutkimuksen yleisenä tavoitteena on selvittää, millä edellytyksillä varmistetaan väestön tämäntyyppisten tavaroiden kysynnän mahdollisimman täydellinen tyydyttäminen ja luodaan edellytykset tuotettujen asuntojen tehokkaalle myynnille. Tämän mukaisesti kiinteistömarkkinoiden tutkimuksen ensisijaisena tehtävänä on analysoida tämänhetkistä kysynnän ja tarjonnan suhdetta, ts. markkinaolosuhteet. Markkinaolosuhteet ovat joukko olosuhteita, joissa toimintaa tällä hetkellä tapahtuu markkinoilla. Sille on ominaista tietty kiinteistöjen kysynnän ja tarjonnan suhde sekä hintojen taso ja suhde.

Tiedon kerääminen on tärkein vaihe markkinatilanteen tutkimisessa. Konjunktuurista ei ole yhtä ainoaa tietolähdettä, joka sisältäisi kaiken tiedon tutkittavista prosesseista. Tutkimuksessa käytetään eri lähteistä saatua erityyppistä tietoa. Erottele tiedot: yleinen, kaupallinen, erityinen.

Yleistieto sisältää tiedot, jotka kuvaavat markkinatilannetta kokonaisuutena alan kehityksen yhteydessä. Sen vastaanottolähteinä ovat valtion ja toimialan tilastotiedot, viralliset kirjanpito- ja raportointimuodot.

Kaupalliset tiedot - tiedot, jotka on poimittu yrityksen liiketoimintadokumentaatiosta, myynneistä kumppaneilta tiedonvaihdon järjestyksessä. Näitä ovat: rakennusalan organisaatioiden hakemukset ja tilaukset; markkinatutkimuspalvelujen materiaalit (materiaalit myynnin liikkeistä, markkinakatsaukset jne.).

Erikoistiedot edustavat erityisten markkinatutkimustoimien (väestö-, ostaja-, asiantuntija-, näyttely- ja myyntikyselyt, markkinatapaamiset) tuloksena saatuja tietoja sekä tutkimusorganisaatioiden aineistoja. Erityistieto on erityisen arvokasta, koska se sisältää tietoa, jota ei voi saada millään muulla tavalla. Siksi markkinatilannetta tutkittaessa tulee kiinnittää erityistä huomiota laajan erikoistiedon saamiseen.

Markkinatilannetta tutkittaessa tehtävänä ei ole vain määrittää markkinoiden tila kerrallaan, vaan myös ennakoida sen jatkokehityksen todennäköisyys vähintään yhdelle tai kahdelle vuosineljännekselle, mutta enintään vuodelle ja puolet eli ennustaminen.

Markkinaennuste on tieteellinen ennuste kysynnän, tuotteiden tarjonnan ja hintojen kehityksen näkymistä, joka suoritetaan tietyn metodologian puitteissa, joka perustuu luotettavaan tietoon ja jossa arvioidaan sen mahdollista virhettä. Ennuste perustuu sen kehityksen lakien ja trendien, tätä kehitystä määräävien päätekijöiden huomioimiseen, tiukan objektiivisuuden noudattamiseen, tunnollisuuteen tietojen arvioinnissa ja tulosten ennustamisessa. Markkinaennusteen kehittämisessä on neljä vaihetta: ennusteen kohteen määrittäminen; ennustusmenetelmän valinta; ennustaa kehitysprosessia; ennusteen tarkkuuden arviointi.

Ennusteobjektin asettaminen on tieteellisen ennakoinnin tärkein vaihe. Käytännössä usein tunnistetaan käsitteet myynti ja kysyntä, tarjonta ja tuotetarjonta, markkinahinnat ja myyntihinnat.

Tietyissä olosuhteissa tällaiset korvaukset ovat mahdollisia, mutta asianmukaisin varauksin ja ennustelaskennan tulosten myöhemmillä muutoksilla. Ennustemenetelmän valinta riippuu ennusteen tarkoituksesta, sen toteutusajasta, tarkkuuden tasosta ja alustavien (perus)tietojen saatavuudesta.

Ennusteen laatimisprosessi koostuu joko manuaalisesti tai tietokoneohjelmilla suoritettavien laskelmien suorittamisesta, minkä jälkeen niiden tulosten korjaaminen laadukkaalla, ammattimaisella tasolla. Ennusteen tarkkuus arvioidaan laskemalla sen mahdolliset virheet. Siksi ennustetulokset esitetään käytännössä intervallimuodossa.

Markkinaennusteet luokitellaan useiden kriteerien mukaan. Toimitusajan suhteen erotetaan seuraavat: lyhyen aikavälin ennusteet (useasta päivästä 2 vuoteen); keskipitkän aikavälin ennusteet (2–7 vuotta); pitkän aikavälin ennusteet (yli 7 vuotta). Ne eroavat paitsi toimitusajan, myös käytettyjen ennustemenetelmien ja yksityiskohtaisuuden tason osalta.

Käytettyjen menetelmien olemuksen mukaan on olemassa ennusteryhmiä, joiden perustana ovat: dynamiikkasarjan ekstrapolointi; dynamiikan sarjan interpolointi - dynaamisen sarjan puuttuvien jäsenten löytäminen sen sisältä; kysynnän joustokertoimet; rakennemallinnus on tilastotaulukko, joka sisältää kuluttajien ryhmittelyn merkittävimmän ominaisuuden mukaan, jossa kullekin ryhmälle on annettu tavaroiden kulutuksen rakenne. Kuluttajien rakenteen muuttuessa sekä keskikulutus että kysyntä muuttuvat.

Tältä pohjalta rakennetaan yksi ennustemenetelmistä: asiantuntijaarviointi. Tätä menetelmää käytetään uusien tuotteiden markkinoilla, kun taustatieto ei ole ehtinyt muodostua, tai perinteisten tuotteiden markkinoilla, joita ei ole tutkittu pitkään aikaan. Se perustuu asiantuntijoiden - pätevien ammattilaisten - kyselyyn; taloudellinen ja matemaattinen mallinnus.

Markkinatilanteen ennakoitujen indikaattoreiden analyysin tulokset yhdessä raportointi- ja suunnittelutietojen kanssa mahdollistavat toimenpiteiden kehittämisen etukäteen, joilla pyritään kehittämään positiivisia prosesseja, poistamaan olemassa olevia ja ehkäisemään mahdollisia epätasapainoja ja ne voidaan toimittaa erilaisten analyyttisten asiakirjojen muodossa.

1. Konsolidoitu katsaus - asiakirja, jossa on yleisiä markkinaindikaattoreita. Yleisten taloudellisten ja sektorikohtaisten indikaattoreiden dynamiikkaa, erityisiä konjunktuuriolosuhteita analysoidaan. Tehdään retrospektiivi ja annetaan ennuste markkinaindikaattoreista, tuodaan esiin tyypillisimpiä trendejä sekä selvitetään yksittäisten kiinteistömarkkinoiden markkinaolosuhteiden yhteyksiä.

2. Konjunktuurin temaattinen katsaus. Asiakirjat, jotka kuvastavat tiettyjen markkinoiden erityispiirteitä. Tunnistetaan useille kohteille tyypilliset kiireellisimmät ongelmat tai tietyn kiinteistömarkkinoiden ongelma.

3. Operatiiviset markkinatiedot. Asiakirja, joka sisältää operatiivisia tietoja yksittäisistä markkinaolosuhteiden prosesseista. Tärkeimmät operatiivisen tiedon lähteet ovat väestötutkimusten tiedot, asiantuntijoiden asiantuntija-arviot.

Markkinoiden volyymi

Kiinteistömarkkinatutkimuksen päätehtävänä on markkinoiden kapasiteetin selvittäminen. Markkinakapasiteetti on ostajien kokonaiskysyntä; kiinteistökaupan mahdollinen vuosivolyymi vallitsevalla keskihintatasolla. Markkinakapasiteetti riippuu näiden markkinoiden kehitysasteesta, kysynnän joustavuudesta, taloudellisten olosuhteiden muutoksista, hintatasosta, laadusta ja mainontakustannuksista. Markkinoiden kapasiteettia luonnehtii väestön kysynnän suuruus ja tarjonnan arvo kiinteistömarkkinoilla. Markkinoilla on joka ajankohtana määrällinen ja laadullinen varmuus, ts. sen määrä ilmaistaan ​​kustannuksina ja myytyjen ja ostettujen esineiden fyysisinä indikaattoreina.

Markkinakapasiteetin kaksi tasoa on erotettava toisistaan: potentiaalinen ja todellinen. Markkinoiden todellinen kapasiteetti on ensimmäinen taso. Potentiaalinen taso määräytyy henkilökohtaisten ja sosiaalisten tarpeiden mukaan ja heijastelee niille riittävän toteutuksen määrää. Markkinoinnissa käytetään myös termiä markkinapotentiaali. Todellinen kehittyvien markkinoiden kapasiteetti ei välttämättä vastaa sen potentiaalista kapasiteettia. Markkinakapasiteetin laskennan on perustuttava aika- ja paikkavarmuuteen.

Markkinakapasiteetti muodostuu monien tekijöiden vaikutuksesta, joista jokainen voi tietyissä tilanteissa sekä piristää markkinoita että hillitä sen kehitystä rajoittaen sen kapasiteettia. Koko joukko tekijöitä voidaan jakaa kahteen ryhmään: yleiseen ja erityiseen. Yleisiä ovat sosioekonomiset tekijät, jotka määrittävät markkinoiden kapasiteetin: tarjonnan määrä ja rakenne, mukaan lukien edustavat yritykset; tarjottujen tilojen valikoima ja laatu; saavutettu elintaso ja väestön tarpeet; väestön ostovoima; tavaroiden hintasuhteen taso; väestö; sen sosiaalinen ja sukupuoli- ja ikärakenne; markkinoiden kyllästymisaste; markkinoiden maantieteellinen sijainti.

Tietyt tekijät määräävät yksittäisten kohteiden markkinoiden kehityksen, ja jokaisella markkinoilla voi olla vain sille ominaisia ​​tekijöitä. Tässä tapauksessa tietty vaikutusasteen tekijä voi olla ratkaiseva tietyn asunnon kysynnän ja tarjonnan muodostumiselle ja kehitykselle. Tarjonnan ja kysynnän kehitystä määräävien tekijöiden joukko on monimutkaisessa dialektisessa suhteessa. Muutos joidenkin tekijöiden toiminnassa aiheuttaa muutoksen toisten toiminnassa. Joillekin tekijöille on ominaista se, että ne aiheuttavat muutoksia sekä kokonaiskapasiteetissa että markkinoiden rakenteessa, kun taas toiset - muuttamatta markkinoiden kokonaiskapasiteettia aiheuttavat sen muutoksia. Markkinatutkimuksen prosessissa on tarpeen selittää tekijäjärjestelmän mekanismi ja mitata niiden vaikutuksen tuloksia kysynnän ja tarjonnan määrään ja rakenteeseen.

Syy-seuraus-suhteiden tunnistaminen tutkittavilla markkinoilla tapahtuu aineiston systematisoinnin ja analysoinnin perusteella. Tietojen systematisointi koostuu ryhmiteltyjen ja analyyttisten taulukoiden, analysoitujen indikaattoreiden dynaamisista sarjoista, kaavioista, kaavioista jne. Tämä on tiedon analysoinnin valmisteluvaihe sen määrällistä ja laadullista arviointia varten. Käsittely ja analysointi suoritetaan tunnetuilla menetelmillä, joita ovat ryhmittely, indeksointi ja graafiset menetelmät, aikasarjojen rakentaminen ja analysointi. Syy-suhteet ja riippuvuudet selvitetään aikasarjojen korrelaatio-regressioanalyysin tuloksena.

Loppujen lopuksi eri tekijöiden vuorovaikutuksen aiheuttamien syy-seuraus-suhteiden kuvaus mahdollistaa markkinoiden kehitysmallin rakentamisen ja sen kapasiteetin määrittämisen. Markkinakehitysmalli on ehdollinen heijastus todellisuutta ja ilmaisee kaavamaisesti näiden markkinoiden sisäistä rakennetta ja syy-suhteita. Se mahdollistaa indikaattorijärjestelmän käytön yksinkertaistetussa muodossa markkinoiden kaikkien pääelementtien kehityksen laadullisen omaperäisyyden luonnehtimiseksi nykyisessä vaiheessa ja tiettynä ajanjaksona tulevaisuudessa. Formalisoitu markkinakehitysmalli edustaa yhtälöjärjestelmää, joka kattaa sen tärkeimmät indikaattorit. Jokaiselle markkina-alueelle järjestelmässä voi olla eri määrä yhtälöitä ja indikaattoreita, mutta joka tapauksessa sen on sisällettävä tarjonta- ja kysyntäyhtälöt.

Näin ollen ennusteen laatimiseen on kolme toisiaan täydentävää tapaa.

Kyseenalaistaminen - väestön, asiantuntijoiden mielipiteiden paljastaminen ennakoivan luonteen arvioiden saamiseksi. Kyselypohjaisia ​​menetelmiä käytetään tilanteissa, joissa prosessin kehitysmallit eivät useista syistä heijastu muodolliseen laitteistoon, kun tarvittavaa tietoa ei ole saatavilla.

1 Ekstrapolointi - prosessien trendien jatkoa tulevaisuudessa, heijastuen aikasarjojen ja niiden indikaattoreiden muodossa, perustuen kehitettyihin regressiivisen tyyppisiin malleihin. Ekstrapolointimenetelmiä käytetään yleensä tapauksissa, joissa menneisyydestä on saatavilla riittävästi tietoa ja vakiintuneita trendejä on havaittu. Tämä variantti perustuu olettamukseen aiemmin vakiintuneiden trendien jatkumisesta tulevaisuudessa. Tällaista ennustamista koskevaa ennustetta kutsutaan geneettiseksi ja se sisältää ekonometristen mallien tutkimuksen.

2 Analyyttinen mallintaminen - sisäisiä ja ulkoisia suhteita markkinoiden kehityksen aikana heijastavan mallin rakentaminen ja käyttö. Tätä menetelmäryhmää käytetään silloin, kun tietoa menneisyydestä on minimaalisesti, mutta markkinoista on olemassa hypoteettisia ajatuksia, jotka mahdollistavat sen mallin kehittämisen ja sen pohjalta markkinoiden tulevan tilan arvioinnin, vaihtoehtoisten kehitysvaihtoehtojen toistamisen. Tätä ennakointitapaa kutsutaan tavoitteeksi.

Markkinakapasiteetin määrittämistyön tuloksena tulee olla yleiskuva markkinoiden tilasta ja sen tekijöistä sekä ennuste markkinoiden kehityksestä ottaen huomioon suuntaukset sisäisten ja ulkoisten tekijöiden vaikuttamisessa.

Markkinoiden segmentointi

Kaikki markkinoinnin markkinat koostuvat ostajista, jotka eroavat toisistaan ​​maun, toiveiden ja tarpeiden suhteen. Pääasia on, että he kaikki ostavat tavaroita eri motiiveista. Siksi on ymmärrettävä, että kysynnän vaihteleessa ja jopa kilpailuympäristössä jokainen reagoi eri tavalla ehdotettuihin kiinteistöihin. On erittäin vaikeaa tyydyttää poikkeuksetta kaikkien kuluttajien tarpeita, koska niillä on tiettyjä eroja tarpeissa. Osa kuluttajista esimerkiksi suosii luksusasuntoja ja ovat valmiita maksamaan vastaavan hinnan, kun taas toisilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, joissa kuluttajan ominaisuudet ovat hyväksyttävät edulliseen hintaan.

Perusteellinen markkinatutkimus viittaa siihen, että sitä on harkittava. Tältä osin yritystäsi suunniteltaessa markkinoita on tarkasteltava kuluttajaryhmistä ja kuluttajaominaisuuksista riippuvaisena eriytyneenä rakenteena, joka laajassa mielessä määrittelee markkinoiden segmentoinnin käsitteen.

Markkinoiden segmentointi on toisaalta tapa löytää osia markkinoista ja määrittää kohteet, joihin yritysten markkinointitoiminta on suunnattu. Toisaalta se on johdonmukainen lähestymistapa yrityksen päätöksentekoprosessiin markkinoilla, perusta oikean markkinointielementtien yhdistelmän valinnassa. Segmentointi toteutetaan vastaamaan mahdollisimman paljon kuluttajien tarpeita sekä rationalisoimaan rakennusyhtiön kustannuksia rakennusohjelman kehittämisestä ja valmiiden tilojen käyttöönotosta.

Segmentoinnin kohteet ovat ennen kaikkea kuluttajat. Erityisellä tavalla korostettuina, ja niillä on tiettyjä yhteisiä piirteitä, ne muodostavat markkinasegmentin. Segmentoinnilla tarkoitetaan markkinoiden jakamista segmentteihin, jotka eroavat parametreistaan ​​tai reagoinnista tietyntyyppisiin markkinoiden toimintaan (mainonta, markkinointimenetelmät). Huolimatta mahdollisuudesta segmentoida markkinoita eri kohteiden osalta, markkinoinnissa pääpaino on löytää homogeenisia kuluttajaryhmiä, joilla on samanlaiset mieltymykset ja jotka vastaavat samalla tavalla markkinointitarjouksiin.

Segmentointi ei ole puhtaasti mekaaninen prosessi. Jotta se olisi tehokas, se on suoritettava tietyt kriteerit ja merkit huomioon ottaen. Kriteeri on tapa arvioida tietyn markkinasegmentin valinnan perusteita tietty yritys, ja ominaisuus on tapa korostaa segmenttiä markkinoilla.

Segmentoinnin haitoista on mainittava korkeat kustannukset, jotka liittyvät esimerkiksi lisämarkkinatutkimukseen, markkinointiohjelmien vaihtoehtojen valmisteluun, asianmukaisten pakkausten tarjoamiseen, erilaisilla jakelumenetelmillä.

Segmentoinnilla on etuja ja haittoja, mutta se on mahdotonta tehdä ilman sitä, koska nykytaloudessa jokainen tuote voidaan menestyksekkäästi myydä vain tietyille markkinasegmenteille, mutta ei koko markkinoille.

Markkinoiden segmentoinnin merkit: maantieteellinen, demografinen, sosioekonominen, psykografinen, käyttäytymiseen liittyvä.

Segmentointi maantieteellisen periaatteen mukaan sisältää markkinoiden jakamisen eri maantieteellisiin yksiköihin: osavaltio, osavaltiot, alueet, maakunnat, kaupungit, yhteisöt sekä alueen koko, tiheys ja väestö, ilmasto-olosuhteet, etäisyys valmistusyrityksestä. Tätä ominaisuutta käytettiin käytännössä aikaisemmin kuin muita, mikä johtui tarpeesta määrittää yrityksen tila. Sen käyttö on välttämätöntä, kun alueiden välillä on ilmastollisia eroja tai kulttuuristen, kansallisten tai historiallisten perinteiden piirteitä markkinoilla. Yritys voi päättää toimia yhdellä tai useammalla maantieteellisellä alueella tai kaikilla alueilla, mutta ottaen huomioon maantieteellisten tarpeiden ja mieltymysten erot.

Demografinen segmentointi koostuu markkinoiden jakamisesta ryhmiin demografisten muuttujien, kuten sukupuolen, iän, perheen koon, perhe-elämän vaiheen, tulotason, ammatin, koulutuksen, uskonnon, rodun ja kansallisuuden, perusteella. Demografiset muuttujat ovat suosituimpia kuluttajaryhmien erottamiseen käytettyjä tekijöitä. Yksi syy tähän suosioon on se, että tarpeet ja mieltymykset sekä kulutuksen intensiteetti liittyvät usein läheisesti juuri demografisiin ominaisuuksiin. Toinen syy on se, että demografisia ominaisuuksia on helpompi mitata kuin useimpia muuntyyppisiä muuttujia. Jopa tapauksissa, joissa markkinoita ei kuvata demografisesta näkökulmasta (esimerkiksi persoonallisuustyyppien perusteella), on silti tarpeen toimia demografisten parametrien mukaan.

Psykografinen segmentointi. Psykografisessa segmentoinnissa ostajat jaetaan ryhmiin sosiaalisen luokan, elämäntavan ja persoonallisuuden ominaisuuksien perusteella. Saman väestöryhmän jäsenillä voi olla hyvin erilaiset väestöprofiilit.

Käyttäytymisen segmentointi. Käyttäytymisen segmentointi jakaa asiakkaat ryhmiin heidän tietämyksensä, asenteidensa, tuotteen käytön ja tuotteeseen reagoinnin perusteella. Markkinoijat pitävät käyttäytymismuuttujia sopivimpana perustana markkinasegmenttien muotoilulle.

Kun markkinat on jaettu erillisiin segmentteihin, on arvioitava houkuttelevuuden aste ja päätettävä kuinka moneen segmenttiin yrityksen tulisi keskittyä, eli valita kohdemarkkinasegmentit ja kehittää markkinointistrategia.

Kohdesegmentti - yksi tai useampi segmentti, joka on valittu yrityksen markkinointitoimintaan. Samalla yrityksen tulee valitut tavoitteet huomioon ottaen määrittää kilpailun vahvuudet, markkinoiden koko, suhteet jakelukanaviin, voitot ja imagonsa yrityksestä.

Markkinasegmenttejä, joilla yritys on saavuttanut määräävän ja vakaan aseman, kutsutaan yleisesti markkinarakoiksi. Markkinatilan luominen ja vahvistaminen, mukaan lukien markkinaikkunoiden löytäminen, varmistetaan vain markkinasegmentointimenetelmien avulla. Kohdemarkkinasegmentin määrittämisen jälkeen yrityksen tulee tutkia kilpailijoiden kiinteistöjen ominaisuuksia ja imagoa sekä arvioida kohteen asemaa markkinoilla.

Kilpailutilanne ja markkinoiden esteet

AT markkinatalous yritykset toimivat kilpailuympäristössä. Kuluttajia tutkiessa ei pidä unohtaa kilpailijoita. Kilpailijatutkimuksen päätehtävänä on hankkia tarvittavat tiedot kilpailuedun varmistamiseksi markkinoilla sekä löytää yhteistyö- ja yhteistyömahdollisuuksia mahdollisten kilpailijoiden kanssa.

Tätä varten kilpailijoiden vahvuuksia ja heikkouksia analysoimalla on ensin vastattava seuraaviin kysymyksiin:

· Ketkä ovat yrityksesi tärkeimmät kilpailijat?

· Mikä on yrityksesi ja sen tärkeimpien kilpailijoiden markkinaosuus?

Mikä on kilpailijan strategia?

· Mitä menetelmiä kilpailijat käyttävät kamppailussa markkinoista?

· Mikä on kilpailijoiden taloudellinen tilanne?

· Organisaatiorakenne ja kilpailijoiden hallinta?

• Mikä on kilpailijoiden markkinointiohjelmien tehokkuus (tuote, hinta, myynti ja promootio, viestintä)?

• Mikä on kilpailijoiden todennäköinen reaktio yrityksesi markkinointiohjelmaan?

Missä elinkaaren vaiheessa tuotteesi ja kilpailijasi tuotteet ovat?

Ensimmäinen askel kilpailuympäristön tutkimisessa on arvioida niiden markkinoiden ominaisuuksia, joilla yritys toimii tai aikoo toimia. Seuraavaksi sinun tulee tutkia, kuka on todellinen tai mahdollinen kilpailija. Kilpailija on tärkeä osa markkinointijärjestelmän infrastruktuuria ja vaikuttaa markkinointistrategia yritykset suhteessa tavaroihin, toimittajiin, välittäjiin, ostajiin. Kilpailijoiden aseman tutkiminen kattaa laajan kirjon ja vaatii huomattavan määrän tietoa. On suositeltavaa analysoida tärkeimpien kilpailijoiden ominaisuuksia seuraavissa osioissa: markkinat, tuote, hinnat, tuotteen edistäminen markkinoilla, myynnin ja jakelun organisointi.

Kilpailuympäristön tutkiminen edellyttää pääkilpailijoiden systemaattista tarkkailua, potentiaalisten kilpailijoiden huomioimista. Saatu tieto on tarkoituksenmukaista kerätä tietopankkeihin. Tietojen analysoinnin avulla asiantuntijat voivat johtaa kohtuullisia arvioita jokaisesta kilpailutekijästä ja karakterisoida yleinen asema markkinoilla oleviin yrityksiin verrattuna tärkeimpiin kilpailijoihinsa.

Markkinamahdollisuudet ja riskit

Jokaisen yrityksen tulee pystyä tunnistamaan nousevat markkinoiden mahdollisuudet. Markkinamahdollisuuksien etsiminen tehdään yrityksen potentiaalin arvioinnin jälkeen ja otetaan huomioon sen todelliset mahdollisuudet.

Täyttämättömät markkinoiden tarpeet ovat yrityksen markkinamahdollisuuksien perusta. Tilanteessa, jossa ostaja on täysin tyytyväinen toimittajan palveluihin, toisen yrityksen samankaltaisten tavaroiden tarjoaminen hänelle samoilla ehdoilla ei onnistu. Samalla tässä tilanteessa ostajalla voi olla tyydyttämättömiä tarpeita paremmasta kohteesta, edullisemmista ehdoista, laajemmasta palvelusta. Tällaisten tarpeiden tunnistaminen toteutetaan rakentamalla hypoteeseja: johtajan tai konsultin aikaisempi kokemus; yrityksen henkilöstön ehdotukset; yrityksen kumppaneiden ja urakoitsijoiden kokemus; kilpailijoiden innovaatiot.

Strategian kehittämisen tässä vaiheessa tehtävänä on rakentaa mahdollisimman monta hypoteesia. Pääasiallinen tapa hankkia materiaalia yrityksessä ja sen kumppaneilta on ilmainen haastattelu, jossa keskustelukumppaneita rohkaistaan ​​ilmaisemaan mitä tahansa, jopa "hullumpia" ideoita. Valittuaan segmentin yrityksen on tutkittava kaikki ehdotukset, jotka tällä hetkellä ovat tietyssä segmentissä. Seuraavaksi on tarpeen tarjota esineelle kiistaton, selkeästi erottuva, haluttu paikka markkinoilla ja kohdekuluttajien mielissä. Tätä kutsutaan tuotteen sijoitteluksi markkinoilla. Kun paikannuspäätös on tehty, yritys on valmis aloittamaan markkinointimixin yksityiskohtien suunnittelun.

Markkinointimahdollisuuksien analysointi, kohdemarkkinoiden valinta, markkinointimixin kehittäminen ja toteuttaminen edellyttävät tukevia markkinoinnin johtamisjärjestelmiä. Yrityksellä on erityisesti oltava järjestelmät markkinointiinformaatiota, markkinoinnin suunnittelua, markkinoinnin organisointia ja markkinoinnin valvontaa varten.

Yrittäjyysriskiä määritettäessä erotetaan seuraavat käsitteet: "kulut", "tappiot", "tappiot". Kaikkeen yrittäjyyteen liittyy väistämättä kustannuksia, kun taas tappiot syntyvät epäsuotuisissa olosuhteissa, laskelmissa ja ovat suunniteltuja suurempia lisäkustannuksia. Tämä luonnehtii "riskin" luokkaa laadullisesta näkökulmasta, mutta luo perustan "yrittäjyysriskin" käsitteen kääntämiselle määrälliseksi. Itse asiassa riski on resurssien tai tulojen menettämisen vaara. Suhteellisesti riski määritellään tiettyyn perustaan ​​liittyvien mahdollisten tappioiden määräksi, jonka muodossa on kätevintä ottaa joko yrityksen tila tai tämäntyyppisen yritystoiminnan resurssien kokonaiskustannukset.


Luku 2. Hakassian tasavallan kiinteistömarkkinoiden tutkimus


Markkinointitutkimus

Markkinointitutkimus

Markkinointitutkimus on välttämätön osa niiden yritysten toimintaa, jotka asettavat itselleen tavoitteeksi markkinavolyymien kasvattamisen, kustannusten alentamisen ja viime kädessä kannattavuuden lisäämisen. Sijoitusprojektin liiketoimintasuunnitelmaa laadittaessa markkinointitutkimuksen pohjalta rakennetaan kaikki oletukset liiketoiminnan tulevista tuloista ja markkinamahdollisuuksista. Osaava markkinatutkimus auttaa vähentämään liiketoimintasi epävarmuutta, vähentämään riskejä liiketoimintasuunnitelmaa laadittaessa ja kohdistamaan tehokkaimmin taloudellisen potentiaalin yrityksen haluttujen strategisten tavoitteiden saavuttamiseen.

Tehdäksesi tietoon perustuvia johtamispäätöksiä, tiettyjä tietoja kohdemarkkina, jota ilman suunniteltuja muutoksia ei voida pitää perusteltuna.

Tarjoamme markkinatutkimuspalveluita kaikilla Ukrainan alueilla. Käytämme toiminnassamme markkinointitutkimusmenetelmiä, jotka soveltuvat yrityksen erilaisten ongelmien ratkaisemiseen

Yrityksemme pätevät asiantuntijat suorittavat puolestasi tarpeellista työtä ja tarjota päteviä palveluita käyttämällä erilaisia ​​markkinointimenetelmiä. Yrityksen tarpeesta riippuen erotetaan seuraavat markkinointitutkimuksen tavoitteet ja tavoitteet:

kattava markkinatutkimus;

markkinapotentiaalin arviointi;

myyntianalyysi;

tavaroiden tutkimus;

ostajien tutkimus;

hintapolitiikan tutkimus;

lyhyen ja pitkän aikavälin ennustaminen;

kilpailijoiden tutkimus;

myynninedistämisjärjestelmän tutkimus, mainontatutkimus jne.

Kiinteistömarkkinoiden markkinointitutkimus

Jotta hankkeesta tulisi mahdollisimman tehokas, on välttämätöntä, että ajatus tietyn alueen kehittämisestä vahvistetaan markkinointi-, talous-, asiantuntijaselvityksillä, jotka perustuvat alueen sallittuun ja sallittuun sekä fyysisesti käyttökelpoiseen käyttöön. alue.

Oikein suunniteltu kiinteistökehityskonsepti on avainasemassa hankkeen jatkuvassa onnistumisessa. Investoiessaan kehityshankkeisiin sijoittajat odottavat, että hankkeen tuotto tulevaisuudessa ylittää merkittävästi siihen käytetyt varat.

Konseptin kehittämisen tulisi alkaa vastaamalla kysymykseen, mikä esine voidaan sijoittaa kyseiselle paikalle. Ja tätä varten on suoritettava useita markkinointitutkimuksia, jotka suoritetaan taloudellisen toteutettavuuden ja taloudellisen toteutettavuuden, maksimaalisen kannattavuuden ja korkeimpien kustannusten vaatimusten mukaisesti.

Ammatillisen tutkimuksen pohjalta kehitetään alueen tulevan kehittämisen konsepti, jossa muotoillaan taloudellinen pääidea - millainen kiinteistön tulisi olla kyseisessä paikassa, jotta se menestyisi kaupallisesti, tuo omistajalle maksimaalisen tuoton. investointi ja säilyttää arvonsa useita vuosia.

Taloudellinen käsite on välttämätön maan mahdollisimman tehokkaan käytön kannalta, se on "ohje" sijoittajille ja omistajille tehdessään päätöksiä alueiden edelleen kehittämisestä.

Markkinointikonseptin lyhyt rakenne

1. Tontin analyysi mikro- ja makrotasolla

2. Tontin kulku- ja jalankulkumahdollisuus

2.1 Liityntätiet, yhteys pääteille ja rautatieasemille

2.2 Julkinen liikenne,

2.3 Yksittäinen kuljetus

2.4 Jalankulkuvirrat

3. Tontin kilpailuympäristön analyysi

4. Maan makrotaloudellisen tilanteen analyysi

5. Markkinointianalyysi kiinteistömarkkinoiden relevanteista segmenteistä

6. Mahdollisten kuluttajien analyysi. Kysynnän ja kuluttajien mieltymysten analyysi - tutkimuksen tai syvähaastattelujen tulosten perusteella

7. SWOT - tonttianalyysi

8. Maa-alueen tai kiinteistön kehittämisen käsite

8.1 Projektin kuvaus, sen tärkein ero kilpailijoihin verrattuna

8.2 Potentiaalisen kuluttajan muotokuva

8.3 Alueen tai rakennuksen kaavoitus

8.7 Liiketoiminnan tuleva hinnoittelupolitiikka

8.8 Tärkeimmät tekniset ja taloudelliset tunnusluvut kiinteistökehityskonseptin mukaan

9. Hankkeen riskien tunnistaminen ja arviointi sekä keinojen ehdottaminen niiden minimoimiseksi

10. Hankkeen tekniset ja taloudelliset indikaattorit (TEP)

Markkinointitutkimuksessa käytetyt menetelmät:

1. Työpöytätutkimus

Työpöytätutkimuksen päätarkoituksena on kerätä ja analysoida toissijaista tietoa, niin sanottua sekundaaridataa. Toissijaiset tiedot ovat pääsääntöisesti asiakirjoja siinä mielessä, että termiä käytetään sosiologiassa. Asiakirjoja on monenlaisia: virallisia ja epävirallisia, henkilökohtaisia ​​ja persoonattomia jne. Työpöytätutkimuksessa data on aina ei-kohdennettua, koska sitä ei synny tutkimuksen aikana, vaan se otetaan muista lähteistä analysoitavaksi.

Menetelmän mahdollisuudet ja tehokkuus:
Työpöytätutkimuksen tekeminen vie yleensä vähemmän aikaa kuin kyselylomakkeiden tekeminen. Työpöytätutkimuksen kustannukset ovat alhaiset. Etuna on myös mahdollisuus saada tietoa ongelmista, jotka eivät ole suoraan opiskelun ulottuvilla, aihe-objektivuorovaikutuksen kautta, kuten markkinointitutkimuksessa tehdään.
Työpöytätutkimusta voidaan käyttää pääasiallisena tiedonkeruumenetelmänä, jonka tarkoituksena on vastata ohjelman (pää)tutkimuskysymykseen, testata päähypoteesia. Lisäksi menetelmä on olennainen osa melkein mitä tahansa integroitua markkinointitutkimusta.

2. Kenttätutkimus:

2.1 Kuluttajakysely

Tekniikan tärkein etu on, että tietojen kerääminen ja käsittely tapahtuu erityisesti tiettyä markkinointianalyysiä varten. Kyselylomake perustuu primaaritietoon eli äskettäin saatuun dataan tietyn tutkittavana olevan ongelman ratkaisemiseksi. Primaaritiedon edut: tietoa kerätään tutkimustehtävän täsmällisten tavoitteiden mukaisesti; tiedonkeruumenetelmiä valvotaan, kaikki tulokset ovat yrityksen saatavilla ja luokiteltavissa. Haitat: merkittävät materiaali- ja työvoimakustannukset.

On huomattava, että kenttä- ja pöytätutkimus täydentävät toisiaan.

Kyselyn hinta sekä tutkimusalue ja otoskoko määräytyvät yksilöllisesti.

2.2 Syvähaastattelut

Syvähaastattelut- Tämä on yksilöllinen keskustelu, joka käydään ennalta määrätyn skenaarion mukaan. Syvähaastattelu sisältää yksityiskohtaisten vastausten saamisen vastaajalta kysymyksiin. Vaikka haastattelija noudattaa haastattelun yleistä linjaa, kysymysten järjestys ja niiden sanamuoto voivat vaihdella merkittävästi riippuen siitä, mitä vastaaja sanoo. Käyttämällä syvähaastattelumenetelmä muut eivät vaikuta vastaajan lausuntoihin (kuten tapahtuu esimerkiksi kohderyhmissä).

Syvähaastattelut Ne perustuvat sellaisten tekniikoiden käyttöön, jotka rohkaisevat vastaajia pitkiin ja yksityiskohtaisiin keskusteluihin useista tutkijaa kiinnostavista aiheista. Näin pääset pienimpiin yksityiskohtiin, saat selville kaikki vastaajien käyttäytymisen ja reaktioiden näkökohdat, jotka voivat olla tärkeitä tutkimusongelmien ratkaisemisen kannalta. Holding syvällinen haastattelu vaatii haastattelijalta erittäin korkeaa pätevyyttä. Haastattelu suoritetaan henkilökohtaisesti vieraiden poissa ollessa tai puhelimitse, jos tutkimuksen luonne sen sallii.

Syvähaastattelujen kustannukset sekä vastaajaluettelo määräytyvät yksilöllisesti.

Liiketoiminnan suunnittelu

Liiketoiminnan suunnittelu on universaali työkalu tulevaisuuden ennustamiseen.

Liiketoiminnan suunnittelu myötävaikuttaa organisaation tavoitteiden kehittämiseen, tavoitteiden saavuttamiseen, liiketoimintariskien minimoimiseen, tiimin motivointiin, lainan saamiseen.

Erikoistuksemme on liiketoimintasuunnitelman laatiminen, hankkeen toteutettavuustutkimus (toteutettavuustutkimus) lainan saamiseksi tai sijoittajien houkuttelemiseksi. Me autamme sinua liiketoimintasuunnitelman laatiminen ja kirjoittaminen kansainvälisten UNIDO-standardien mukaisesti sekä ukrainalaisten luottolaitosten, kansainvälisten ja ukrainalaisten sijoittajien ja pankkien vaatimusten mukaisesti.

Liiketoiminnan suunnittelu on erityisen tärkeää, jos yrityksesi päättää:

laajentaa tai modernisoida tuotantoa

avata uusia toimialoja

osallistua yhteisyritykseen

Tutustu uusiin markkinoihin tai tuotteisiin

Hanki laina tai sijoitus

Kaikki edellä mainitut toiminnot vaativat merkittäviä taloudellisia investointeja.

Tällaisten investointien tehokkuuden arvioinnissa yleinen työkalu on liiketoimintasuunnitelma.

UNIDO-metodologia

UNIDO-standardien mukaisesti liiketoimintasuunnitelman rakenteen tulee sisältää seuraavat osat:
1. Hankkeen yhteenveto
2. Yrityksen ja toimialan kuvaus
3. Tuotteiden (palvelujen) kuvaus
4. Tuotteiden (palvelujen) markkinointi ja myynti
5. Tuotantosuunnitelma
6. Organisaatiosuunnitelma
7. Rahoitussuunnitelma
8. Hankkeen suunta ja tehokkuus
9. Liiketoiminnan riskit
10. Sovellukset

Liiketoimintasuunnitelman kehittämisen hinta, mikäli Asiakkaalla on kaikki tarvittavat tiedot, on alkaen 800 US dollaria, aika on 12-16 arkipäivää.

Talouskonseptin (FC) kehittäminen liikekiinteistöille

FC tapaaminen.

Taloudellisten ja taloudellisten laskelmien (jäljempänä Talouskonsepti tai FC) suorittamisen tavoitteet kehittämiskohteen KONSEPTIN kehittämisvaiheessa ovat:

§ Kehittämiskohteen investointien houkuttelevuuden määrittäminen hankkeen osallistujille - sijoittajille ja rakennuttajalle

§ Investointiriskien ja projektin turvallisuusmarginaalin kvantitatiivinen arviointi

§ Tarvittavien laskentatietojen laatiminen arvioitaessa sijoitetun pääoman (pois lukien rahoitussuunnitelma) tehokkuutta hankkeen jatkokehityksen kannattavuutta koskevien päätösten tekemiseksi

§ Rahoitusjärjestelmän vähimmäisvaatimusten määrittäminen ja lähtötietojen laskeminen erityyppisten sijoittajien kanssa neuvottelua varten

§ Investointikustannussuunnitelman laskenta urakoitsijoiden kanssa käytävää neuvottelua varten

FC:n kehittämisen tuloksena muodostuu dynaaminen malli yrityksen strategisista tavoitteista, jossa huomioidaan ulkoisen ympäristön päätekijät ja sisäisiä ominaisuuksia yritys käyttää:

1. vision esittäminen yleissijoittajalle hänen hankkeeseen osallistumisensa kaupallisesta tehokkuudesta ottaen huomioon kaikki tekniset, taloudelliset ja markkinatekijät

2. päätösten tekeminen Kehityskohteen rakennushankkeen kehittämisestä ja Hankkeen pääkustannustekijöiden arvioinnista

3. ohjeellisten indikaattoreiden laskeminen kiinteistöyhtiöiden kanssa käytäviä neuvotteluja varten rakennustuotteiden myynnistä ja leasingista

FC yhdessä dynaamisen mallin kanssa toimii sijoittajan liiketoimintamallina, jonka mukaan hankkeen taloudellista kannattavuutta arvioidaan esiprojektin selvitysvaiheessa. Kaikki ennusteet ja perustelut osana FC:n kehittämistyötä tehdään keskimääräisten arvioiden luotettavuusasteelle asetettua kriteeriä noudattaen.

3. Koko hankkeen kaupallisen tehokkuuden (elinkelpoisuuden) laskeminen sijoitetulle pääomalle perustapauksen mukaan

4. Hankkeen kestävyyden analyysi ja riskitekijöiden tunnistaminen riskienhallintatehtävien myöhempää suunnittelua varten

tuloksia. Asiakas saa kaikki tarvittavat tiedot laatiakseen aieilmoituksen, jossa vahvistetaan seuraavat tavoiteluvut hankkeen toteuttamisen seuraaville vaiheille (vaihe "P", vaihe "RD", investointivaihe):

§ ennustaa rakennushankkeiden tekniset ja taloudelliset parametrit

§ rakennushankkeiden ennakoidut käyttöönottoehdot

§ ennuste rakennusalan tuotteiden myynnistä

§ ennuste Projektin diskontatusta takaisinmaksuajasta

§ sijoittajan odotettu tuotto

§ Hankkeen kestävyyden arviointi epävarmuuden ja riskien edessä

§ Hankkeen taloudellinen turvamarginaali

  1. Käyttöönottosuunnitelma markkinointi tutkimusta markkinoida Kiinteistöt

    Kurssit >> Markkinointi

    Sen komponenttien etsiminen, jotka vaikuttavat päällä ohjata markkinointi tutkimusta, päällä opiskella markkinoida Kiinteistöt, erityisesti. Kurssityöt ... PÄÄTELMÄT Näin ollen tilalla markkinointi tutkimusta päällä markkinoida Kiinteistöt on monimutkainen monikerroksinen...

  2. Markkinoida Kiinteistöt (10)

    Tiivistelmä >> Rahoitus

    Yrittäjät päällä ensisijainen markkinoida Kiinteistöt. Riskien vähentäminen päällä markkinoida varsinkin kun ollaan tekemisissä Kiinteistöt. Roolin nousu markkinointi tutkimusta klo...

  3. Markkinointi tutkimusta kuluttajat markkinoida pankkipalvelut

    Kurssit >> Markkinointi

    ... päällä tuloksia markkinointi tutkimusta kuluttaja markkinoida pankkipalveluita sekä tarkastelemalla asemaa markkinointi pankkien positiot päällä markkinoida ...

  4. Petostyypit päällä markkinoida Kiinteistöt ja liiketoimien turvallisuuden varmistamisen ongelma

    Tiivistelmä >> Taloustiede

    ... päällä markkinoida Kiinteistöt tehty petollisilla yrityksillä. Tärkeimmät riskit kuluttajalle päällä ensisijainen markkinoida Kiinteistöt... yksityistämiseen liittyvät petokset Kiinteistöt. Data markkinointi tutkimusta Kiinteistönvälittäjien liiton suorittama...

  5. Lyhyt markkinointi tutkimusta ravintola markkinoida Moskova

    Artikkeli >> Mainonta

    Lyhyt markkinointi tutkimusta ravintola markkinoida Moskova Juri Smirnov ... mielipide, huolimatta päällä paljon markkinointi tutkimusta annettu markkinoida, voimme... sijoittaa pääomaan markkinoida. Yhdistämällä sijoituksia Kiinteistöt joidenkin muiden kanssa...