البحث التسويقي لسوق العقارات. الغايات والأهداف

مقدمة

التطبيقات

فهرس

مقدمة

من بين عناصر اقتصاد السوق ، مكان خاص تحتله العقارات ، والتي تعمل كوسيلة للإنتاج (الأرض ، والمباني الإدارية ، والصناعية ، والمستودعات ، والتجزئة وغيرها من المباني والمباني ، بالإضافة إلى الهياكل الأخرى) وكائن أو موضوع الاستهلاك (أراضي ، مباني سكنية ، أكواخ ، شقق ، جراجات). العقارات هي أساس الوجود الشخصي للمواطنين وهي بمثابة أساس للنشاط الاقتصادي وتطوير المؤسسات والمنظمات من جميع أشكال الملكية. في روسيا ، هناك تشكيل نشط وتطوير لسوق العقارات ويشترك عدد متزايد من المواطنين والشركات والمنظمات في المعاملات العقارية.

العقارات هي الموضوع الرئيسي للمناقشة أثناء خصخصة ممتلكات الدولة والبلديات ، وتأجير المباني غير السكنية ، وشراء وبيع المباني السكنية. ظهرت طبقة من الملاك الجدد للعقارات سواء في مجال الاستهلاك الشخصي أو في العديد من مجالات النشاط التجاري. الهياكل التجارية المشكلة العاملة في سوق العقارات.

يتطور نشاط المستثمرين المحليين والأجانب ، وهو أمر له أهمية كبيرة في الحصول على حقوق مضمونة لاستخدام الأراضي والحماية القانونية لمصالحهم. بدأت التشريعات المحلية في التطور لتنظيم قطاع العقارات.

في هذا العمل ، سأحاول أيضًا النظر في الجوانب المختلفة لاختيار المنزل والعوامل ذات الأولوية عند اختيار المنزل ، وما هو "السعر العادل" للسكن وفقًا للمشترين وبعض الأمور الأخرى.

مفهوم العقار وأنواعه

ظهر مصطلح "العقارات" في روسيا في القرن السابع عشر ، لكن لا يوجد تعريف دقيق له في أي مكان. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات والعقارات) قطع الأراضي وقطع الأرض تحت الأرض والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي الأشياء التي لا يمكن نقلها دون أضرار غير متناسبة لغرضهم ، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل. تشمل الأشياء الثابتة أيضًا الموضوع تسجيل الدولةالسفن الجوية والبحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية.

يمكن أيضًا تصنيف الممتلكات الأخرى على أنها غير منقولة بموجب القانون. لذلك ، على سبيل المثال ، يتم التعرف أيضًا على المؤسسة ككل كمجمع عقاري على أنها عقارات. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يتم اعتبار المؤسسة كموضوع ، بل كموضوع للحقوق المدنية بشكل مباشر. قد يكون المشروع ككل أو جزء منه موضوع بيع ورهن وتأجير ومعاملات أخرى تتعلق بإنشاء وتغيير وإنهاء حقوق الملكية. يمكن أيضًا توريث المؤسسة.

تشمل الخصائص الاقتصادية للعقار ندرته (لا توجد كائنات عقارية متطابقة تمامًا) ؛ تكلفة الأرض والمباني المجاورة (على سبيل المثال ، بناء الإنتاج الخطير) ؛ الميزات الإقليمية (تغيير التفضيلات الإقليمية يمكن أن يزيد من قيمة العقارات دون تغييرات مادية) ، الغرض (كقاعدة عامة ، لا يمكن تغييره بدون تكاليف كبيرة).

تنقسم العقارات إلى ثلاثة أنواع رئيسية: الأرض والسكن والمباني غير السكنية.

حسب طبيعة الاستخدام ، يتم تقسيم العقارات إلى تلك المستخدمة للإسكان (منازل ، أكواخ ، شقق) ، للأنشطة التجارية (الفنادق ، مباني المكاتب ، المحلات التجارية ، إلخ) ، لأغراض الإنتاج (المستودعات ، المصانع ، المصانع ، إلخ. .).) للزراعة (مزارع ، حدائق) ولأغراض خاصة (مدارس ، كنائس ، مستشفيات ، حضانات ، دور رعاية المسنين ، إلخ).

سوق العقارات: المفهوم والموضوعات وعوامل التكوين

السوق - طريقة للتفاعل بين البائعين والمشترين ؛ إجمالي المشترين الحاليين والمحتملين للمنتج. العقارات سلعة خاصة ، حيث أن خصائصها ليست من سمات السلع الأخرى. سوق العقارات عبارة عن مجموعة من العلاقات التي تدور حول العمليات ذات الأغراض العقارية (المبيعات ، والمشتريات ، والإيجارات ، والتعهدات ، وما إلى ذلك).

الملامح الرئيسية لسوق العقارات هي:

· الطبيعة المحلية لسوق العقارات (تقليل عدد الصفقات المحتملة بسبب موقع معين).

تفرد جميع قطع الأرض (ينطوي على اختلاف الأسعار) ؛

انخفاض سيولة العقارات مقارنة بالسلع الأخرى (بسبب الحاجة إلى إشراك المؤسسات القانونية في المعاملات) ؛

التناقض بين السعر المرتفع والقدرات المالية للمشترين ، الأمر الذي يتطلب قرضًا في معظم الحالات ؛

· التباين في الأسعار بسبب عدم اكتمال الوعي لدى البائعين والمشترين.

بواسطة الغرض الوظيفيينقسم سوق العقارات إلى 4 مكونات رئيسية:

سوق الأراضي (قطع الأراضي) ،

سوق الإسكان،

سوق العقارات ،

سوق العقارات الصناعية.

يمكنك أيضًا إبراز السوق للأشياء غير المكتملة والخدمات الفندقية.

الموضوعات الرئيسية لسوق العقارات ، جنبًا إلى جنب مع مالكي ومستخدمي العقارات (والتي يمكن أن تكون أفرادًا و الكيانات القانونية) هي: البنوك ، مؤسسات البناء (المقاولون) ، الشركات العقارية ، مكاتب المحاماة ، شركات التأمين ، لجان إدارة الممتلكات ، مكاتب الجرد الفني ، محاكم التحكيم ، مكاتب التوثيق ، التفتيش الضريبي.

فيما يتعلق بتطوير سوق العقارات ، كانت هناك حاجة لأنشطة التقييم. نشاط التقييم هو نشاط الشخص (المثمن) الخاضع للترخيص ، والذي يتكون من إنشاءه ، فيما يتعلق بالكائن الذي يتم تقييمه ، باستخدام قواعد وأساليب خاصة ، أو السوق أو أي قيمة أخرى للعقار.

يتم تسهيل تطوير سوق العقارات من خلال النقل الحر لملكية العقارات. وتجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يلزم التوثيق الإلزامي للمعاملات العقارية. بدأ إنشاء جمعيات أصحاب المنازل (جمعيات أصحاب المنازل لغرض التشغيل المشترك).

بشكل عام ، يمكن أن يتسم تكوين السوق العقاري المحلي بالعوامل التالية:

عدم استقرار الاقتصاد الكلي (من المستحيل توقع اللوائح التي يتحدد اعتمادها من خلال الوضع السياسي).

التضخم. من ناحية أخرى ، فإن النشاط الاستثماري وتطوير نظام عادي للإقراض العقاري آخذ في التراجع ، ومن ناحية أخرى ، نظرًا لمحدودية توافر المزيد من المناطق السائلة والربحية للاستثمار في الاستثمارات العقارية ، فهي جذابة.

طمس الإطار التشريعي.

عدم وجود خدمات خاصة بجمع المعلومات وتحليلها مما يجعل مساحة المعلومات مبهمة.

احتراف منخفض للمشاركين في سوق العقارات (خبرة عمل قليلة ، عدم يقين من الإطار التشريعي).

التطور غير المتكافئ لقطاعات سوق العقارات (الأكثر ضخامة هو سوق الإسكان).

مع انتقال روسيا إلى علاقات السوق ، تصبح العقارات سلعة ، ويكتسب سوق العقارات زخمًا. إن عدم اليقين بشأن ملكية الأرض والتضخم والعوامل الأخرى المذكورة أعلاه تؤثر على التنمية السوق الروسيالعقارات.

الوضع الحالي لسوق العقارات في موسكو

عند تحليل ديناميكيات أسعار المباني الجديدة في موسكو خلال العام الماضي ، لاحظ الخبراء: في نهاية عام 2009 ، ارتفعت تكلفة الشقق في المباني الجديدة بشكل كبير. بشكل عام ، ارتفعت أسعار المباني الجديدة في موسكو للعام بنسبة 6.7٪ بالدولار وبنسبة 14.2٪ بالروبل. بحلول ديسمبر 2009 ، وصل سعر العرض في العديد من المرافق إلى 180 ألف روبل للمتر المربع ، وكانت هذه العلامة هي الأعلى في السنوات القليلة الماضية.

كانت الشقق في المباني الجديدة من الدرجة الاقتصادية هي الأولى التي تم بيعها ؛ كما أظهرت الممارسة ، فإن الطلب على الشقق الصغيرة في المباني الجديدة الحديثة في موسكو مرتفع ، حتى لو لم نتحدث عن المناطق المركزية في العاصمة. وجدت الشقق في Marfino و South Tushino ، والتي تم عرضها للبيع بسعر 75-100 ألف روبل ، أصحابها في مرحلة بناء المنازل. اليوم ، مثل هذه المقترحات ، إذا حدثت ، هي بالفعل بسعر يزيد عن 100 ألف لكل متر مربع. وبالتحديد مع "تصفية" العروض الأكثر سيولة للمباني الجديدة ، يعزو المتخصصون في شركة العقارات "NDV-Nedvizhimost" ارتفاع أسعار المساكن في العام الماضي.

أعلن المحللون النقص المقبل في المساكن في نهاية عام 2008. يتضح اليوم أن التوقعات قد تأكدت: في العام الماضي ، لم يدخل المطورون السوق بمشاريع جديدة ، لكنهم وجهوا كل جهودهم نحو استكمال بناء المنازل التي تم البدء فيها سابقًا. بالإضافة إلى ذلك ، تم تجميد حوالي 80٪ من المباني الجديدة في موسكو في مرحلة ما قبل المشروع ، تحت تأثير الوضع الاقتصادي الصعب.

س: ما الذي يمكن أن يتوقعه المشتري من السوق؟

تميزت بداية عام 2010 بحقيقة أن بوادر نقص المساكن كانت واضحة للغاية. انخفض حجم البناء التجاري والاجتماعي بشكل حاد ، واليوم ليس من السهل على المشترين العثور على شقة شاغرة في مبنى جديد في موسكو في منطقة مناسبة. بالإضافة إلى ذلك ، في موسكو ، توقفت عمليا إعادة بناء الكتل السكنية القديمة.

لقد أجرى الوضع الاقتصادي تعديلاته الخاصة على مخطط التفاعل بين إدارة المدينة والمستثمرين. إذا تم في وقت سابق تمويل بناء المساكن لأولئك الموجودين في قائمة الانتظار ولسكان المنازل التي يتم هدمها جزئيًا من قبل الإدارة ، وتم تحويله جزئيًا من قبل المستثمرين لتنفيذ البرامج الاجتماعية ، فقد تغيرت الآلية الآن. في السنوات الاخيرةيفضل المستثمرون الدفع بالمال ، وبالتالي فإن المصدر الخارج عن الميزانية لتجديد موارد الصندوق البلدي سوف ينضب قريبًا. الأموال التي تأتي من المستثمرين ليس لها غرض محدد ، وقريبًا جدًا سيتعين على المدينة أن تستحوذ على ما يقرب من 100٪ من المباني الاجتماعية الجديدة في موسكو (بينما كانت حصة المدينة في السابق تتراوح من 30٪ إلى 50٪ من التمويل).

في العام المقبل ، من المخطط إنفاق 204 مليار روبل على بناء رأس المال ، وسيتم توجيه 17 ٪ فقط من هذه الأموال إلى برامج الإسكان. تنوي سلطات المدينة تمويل بناء 56 منزلا جديدا ، وسيتم توفير الجزء الأكبر من الشقق فيها للمستفيدين والمقيمين في مباني "خروتشوف" المخطط هدمها.

نشرت مجلتا Forbes و Expert تصنيفات لأكبر الشركات في روسيا ، والتي تختلف من حيث حجم العينة ومعايير اختيار الشركة. إذا كان تصنيف مجلة Expert يشمل جميع أكبر الشركات في روسيا ، فإن مجلة Forbes تضمنت فقط تلك الشركات التي لم يتم إدراج أسهمها في سوق الأوراق المالية. بادئ ذي بدء ، هذه شركات مساهمة مقفلة ، وشركات ذات مسؤولية محدودة ، ومجموعات من الشركات التي تمارس نشاطًا تجاريًا مشتركًا ويسيطر عليها مالك مشترك. كجزء من تصنيف مجلة فوربس المقدم ، تم تصنيف الشركات حسب الإيرادات المتلقاة في عام 2006. تم توفير بيانات الإيرادات من قبل الشركات نفسها.

وفقًا لتصنيف مجلة Forbes ، احتلت Globalstroy-Engineering ، أحد المشاركين في مشروع Sakhalin-2 ، المركز الأول في مجال الإنشاءات الصناعية والبنية التحتية ؛ 3 ، 4 أماكن في تصنيف مجلة Expert ، على التوالي) .

يشمل تصنيف Expert-400 22 شركة إنشاءات وشركة عقارات واحدة - Miel-Real Estate. يشمل تصنيف Forbes 19 شركة و 3 شركات عقارية - Miel Real Estate و Inkom و MIAN.

نتائج استطلاع Metrinfo.Ru

رأي عام: السعر أهم من الماركة

أجرت مجلة Metrinfo.Ru العقارية على الإنترنت دراسة اجتماعية حول شراء المساكن في السوق الأولية.

أولاً ، سُئل سكان موسكو: "من فضلك تخيل موقفًا ستشتري فيه شقة. تقول:

سيفعلون كل شيء بمفردهم (العثور على سكن مناسب ، وإعداد الوثائق ...) ؛

سيستخدم مساعدة المعارف أو الأصدقاء ؛

استخدام خدمات وسيط خاص ؛

هل تود الذهاب الى وكالة عقارات؟

اختار 6٪ من سكان موسكو الذين شملهم الاستطلاع وكالة عقارية ؛

3٪ سيشترون مبنى جديدًا بأنفسهم ؛

1٪ سيستخدمون مساعدة الأصدقاء والمعارف ؛

٪ يثقون في وسيط خاص ؛

٪ سيذهبون "في الاتجاه الآخر".

ثم سئل السؤال التالي: "تخيل أنه كان عليك أن تختار: شراء منزل من شركة كبيرة ذات اسم مشهور ، ولكن أغلى ثمناً قليلاً أو من غير معروف ، ولكن أرخص؟ أي شركة ستختار؟ وفي الوقت نفسه ، تم توضيح أن الشركتين تضمنان النقاء القانوني للمعاملة للمشتري.

اختار 4٪ شركة غير معروفة ؛

3٪ استقروا على شركة معروفة.

2٪ سيتصرفون بشكل مختلف.

1٪ وجدوا صعوبة في الإجابة على هذا السؤال.

الرأي العام: 30-60 الف روبل. - سعر المتر المتاح

ماذا ينبغي أن يكون ثمن مساكن "الشعب". سألت مجلة Metrinfo.Ru العقارية على الإنترنت سكان موسكو مباشرة عن هذا الأمر. أجريت دراسة سوسيولوجية وبدأت بالسؤال التالي: "ما هي تكلفة المتر المربع في موسكو حتى تصبح في متناول المواطنين؟" تم تقديم العديد من الخيارات لهذه القيمة للاختيار من بينها.

وجاءت نتائج الاستطلاع على النحو التالي:

تم تسمية ما يصل إلى 30 ألف روبل من قبل 20 ٪ من المستطلعين ؛

تم اختيار 60 ألف روبل بنسبة 44 ٪ ؛

80 ألف روبل - 31٪ ؛

أكثر من 80 ألف روبل - 5٪.

الرأي العام: كيف تؤثر الخصومات على قرار المشتري؟

"هل تعتقد أن الخصومات هي مدخرات حقيقية أم حيل للبائعين؟ أو ربما ليس لديهم فوائد اقتصادية حقيقية ، لكنهم يشجعون الناس على الشراء؟ "- طُرح مثل هذا السؤال المزخرف على الناس. حسنًا ، حتى لا يختلط عليهم الأمر ، تم تقديم الإجابات:

الخصومات هي مدخرات حقيقية ؛

الخصومات هي حيل البائعين.

ليس للخصومات أي فائدة اقتصادية حقيقية ، بل هي حافز للشراء.

٪ من المستجيبين (أقل بقليل من نصف المشاركين في الاستطلاع) يعتقدون أن الخصومات هي حيل البائعين الذين يحصلون دائمًا وفي كل مكان على فائدة كاملة لأنفسهم ؛

٪ يعتقدون أن التخفيضات ليس لها فائدة اقتصادية حقيقية ، ولكن ، في الواقع ، يمكن أن تصبح حافزًا للمشتري ؛

٪ واثقون من أن الخصومات هي مدخرات حقيقية ؛

٪ لديهم رأي مختلف.

٪ وجدوا صعوبة في الإجابة.

رأي عام: 6 أفدنة بالقرب من موسكو أفضل من الساحل التركي

أجرت مجلة Metrinfo.ru دراسة اجتماعية حول هذا الموضوع. تم طرح السؤال: "تخيل ، من فضلك ، الوضع - لديك مبلغ معين من المال ولديك خيار - لشراء منزل في الضواحي أو بنفس المال ، ولكن السكن في الخارج. ماذا تفضل؟"

2٪ من المستجيبين سيشترون منزلاً في الضواحي (الفرق عن رقم العام الماضي هو 0.5٪ فقط)

2٪ - يشتري منزلاً في الخارج ؛

6٪ وجدوا صعوبة في الإجابة.

الرأي العام: من يريد أن يعيش في القمة؟

"هل ترغب شخصيًا في العيش في مبنى شاهق؟" - طلب من سكان موسكو.

لا - أجاب علينا 58٪ من أفراد العينة ؛

نعم - قال 42٪ من المبحوثين.

بعد ذلك ، سُئل أولئك الذين يرغبون في العيش في مبنى شاهق في الطابق الذي يرغبون في العيش فيه. اتضح أن:

3٪ أعجبوا بالارتفاع من 1 إلى 9 طوابق ؛

9 ٪ - استقروا على أرقام من 10 إلى 19 طابقًا ؛

9 ٪ - الإطارات المفضلة من 20 إلى 29 طابقًا ؛

اختار 9٪ من المجيبين النطاق من 30 إلى 40 طابقًا ؛

4٪ - يوافقون على العيش في أي طابق.

رأي شعبي: سكان موسكو ليسوا مستعدين لتغيير العاصمة إلى الضواحي

بادئ ذي بدء ، طرحوا السؤال العام "هل أنت راض عن ظروفك المعيشية؟".

"لا" - أجاب 37.7٪ من المستجيبين ؛

"نعم" - قل 62.3٪ من المبحوثين.

ثم تبع السؤال الثاني: "هل توافق على مبادلة (بدون تكاليف مالية) شقتك في موسكو بشقة مساحتها ضعف مساحة منطقة موسكو؟ (من 15 إلى 30 كم من MKAD) ". دعونا نوضح سبب اختيارنا لهذه المسافة من موسكو: في هذه المنطقة ، الأسعار أقل مرتين تقريبًا من موسكو. أقرب إلى موسكو - زيادة التكلفة ، ولم يعد من الممكن تنفيذ العملية المقترحة.

إليك كيف أجاب المشاركون في الاستطلاع على هذا السؤال:

"بالتأكيد نعم" - 1.8٪ ؛

- "نعم بدلا من لا" - 5.3٪ ؛

- "لا بل نعم" - 17.5٪ ؛

"بالتأكيد - لا" - 75.4٪.

رأي عام: العقارات ستوفر المال

"هل سمعت أنه خلال الأزمة ، بدأت الشقق في موسكو تصبح أرخص؟" - طرح السؤال الأول على المشاركين في الاستطلاع.

لا ، هذه هي المرة الأولى التي أسمع فيها عن ذلك - أخبرنا 55٪ من المشاركين.

نعم ، سمعت (أ) - أكد 45٪.

كان السؤال التالي: في وقت سابق (قبل الأزمة) كان الاستثمار في العقارات يعتبر مربحًا للغاية ، ولكن الآن؟ كيف تفكر؟".

نعم ، إنه مفيد - أجاب 56٪ من المشاركين في الاستطلاع بذلك ؛

لا ، غير مربح - قال 14٪ ؛

30٪ وجدوا صعوبة في الإجابة.

سوق العقارات

بالإضافة إلى العقارات ، يفضل الناس الاحتفاظ بالمدخرات في الحسابات المصرفية من التضخم ، والاحتفاظ بالنقود ، وشراء المجوهرات ، وشراء الأسهم في الشركة. ما رأيك هو أفضل طريقة؟ " - سُئل سكان موسكو أكثر. هذا هو التصميم الذي حصلنا عليه:

في حساب مصرفي - قال 27.1٪ ذلك ؛

في العقارات - 25.7٪ ؛

في حصص الشركات - 14.3٪

في المعادن النفيسة والأحجار - 11.4٪ ؛

ليس لدي مدخرات - 4.7٪ ؛

نقدا - 2.9٪ ؛

أخرى - 7.1 في المائة ؛

من الصعب الإجابة - 7.1٪.

نتائج استطلاعات الرأي لطلبة الاكاديمية المالية (17-19 سنة)

تمت مقابلة 50 طالبا. تم طرح 16 سؤالاً. وها هي النتيجة.

3.ما هي تكلفة المتر المربع في موسكو حتى تصبح في متناول المواطنين؟ تم تقديم العديد من الخيارات لهذه القيمة للاختيار من بينها.

· ما يصل إلى 30 ألف روبل

31-60 ألف روبل

61-80 ألف روبل

· أكثر من 80 ألف روبل

7.إذا كان الأمر كذلك ، في أي طابق ترغب في الاستقرار (فقط أولئك الذين أجابوا على السؤال السابق بالإيجاب أعطوا إجابات على السؤال).

· ارتفاع من 1 إلى 9 طوابق ؛

من 10 إلى 19 طابقًا ؛

من 20 إلى 29 طابقًا ؛

من 30 إلى 40 طابقًا ؛

· "قطعا نعم"

· "نعم بدلا من لا"

· "على الأرجح لا أكثر من نعم"

· "بالطبع لا"

· في حساب مصرفي

في العقارات

· في أسهم الشركة

· ليس لدي مدخرات

· نقدا

آخر

· وجدت صعوبة في الإجابة

13. جنسك

14.عدد أفراد الأسرة

15.ما الذي سيكون أولوية بالنسبة لك عند شراء شقة

16.اسم شركات البناء التي تعرفها.

بإيجاز كل ما سبق ، يمكن استخلاص عدة استنتاجات. تشمل العقارات الأشياء التي يتعذر نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل. سوق العقارات عبارة عن مجموعة من العلاقات التي تدور حول العمليات ذات الأغراض العقارية (المبيعات ، والمشتريات ، والإيجارات ، والتعهدات ، وما إلى ذلك). يتم تسهيل تطوير سوق العقارات من خلال النقل الحر لملكية العقارات. مع انتقال روسيا إلى علاقات السوق ، تصبح العقارات سلعة ، ويكتسب سوق العقارات زخمًا. بالطبع ، يعد كل من تجزئة السوق وتحديد موقع المنتج مجرد أدوات تُستخدم لتحقيق المهمة الرئيسية - اتخاذ أفضل قرار اقتصادي يحقق أقصى دخل لرائد الأعمال. تكمن أهميتها في المقام الأول في حقيقة أن الخصائص الفيزيائية (الجودة) للأشياء (المباعة) تتوافق مع خصائصها الاقتصادية (السعر والدخل) وتصورات المستهلكين للأشياء المعروضة للبيع. بحلول عام 2010 ، بدأ العملاء في العودة تدريجياً إلى السوق: بدأ المطورون في تنظيم السوق ، وخفض أحجام البناء.

يمكننا أيضًا استخلاص استنتاج حول العوامل الحاسمة عند شراء منزل ، وخاصة الدرجة الاقتصادية.

التطبيقات

عزيزي المستفتى!

تجري منظمتنا أبحاثًا تسويقية من أجل تحديد تفضيلات المشترين في اختيار وشراء العقارات الخلوية. نطلب منك المشاركة في الاستبيان والإجابة على الأسئلة المطروحة في الاستبيان. الاستبيان مجهول ، لا ينبغي الإشارة إلى الاسم الأخير والاسم الأول واسم الأب.

شكرا لكم مقدما على مساعدتكم!

1."تخيل ، من فضلك ، وضعًا حيث ستشتري شقة. تقول:

· سيفعلون كل شيء بمفردهم (العثور على سكن مناسب ، وإعداد الوثائق ...) ؛

· سيستخدم مساعدة المعارف أو الأصدقاء ؛

· استخدام خدمات وسيط خاص ؛

· هل تود الذهاب الى وكالة عقارات؟

2.تخيل أنه كان عليك الاختيار: شراء منزل من شركة كبيرة تحمل اسمًا مشهورًا ، ولكن أغلى ثمناً قليلاً أو من غير معروف ، ولكن أرخص؟ أي شركة ستختار؟ تضمن كلتا الشركتين للمشتري النقاء القانوني للمعاملة.

3.ما هي تكلفة المتر المربع في موسكو حتى تصبح في متناول المواطنين؟

· ما يصل إلى 30 ألف روبل

31-60 ألف روبل

61-80 ألف روبل

· أكثر من 80 ألف روبل

4."هل تعتقد أن الخصومات هي مدخرات حقيقية أم حيل للبائعين؟ أو ربما ليس لديهم فائدة اقتصادية حقيقية ، لكنهم يشجعون الناس على الشراء؟

· الخصومات هي مدخرات حقيقية ؛

· الخصومات هي حيل البائعين.

· ليس للخصومات أي فائدة اقتصادية حقيقية ، بل هي حافز للشراء.

.تخيل ، من فضلك ، موقفًا - لديك مبلغ معين من المال ولديك خيار - لشراء منزل في الضواحي أو بنفس المال ، ولكن السكن في الخارج. ماذا تفضل؟

6."هل ترغب شخصيًا في العيش في مبنى شاهق؟"

.إذا كان الأمر كذلك ، في أي طابق ترغب في البقاء فيه؟

· ارتفاع من 1 إلى 9 طوابق ؛

من 10 إلى 19 طابقًا ؛

من 20 إلى 29 طابقًا ؛

من 30 إلى 40 طابقًا ؛

· توافق على العيش في أي طابق.

8.هل أنت راض عن ظروفك المعيشية؟

9.هل توافق على استبدال (بدون تكاليف مالية) شقتك في موسكو بشقة مساحتها ضعف مساحة منطقة موسكو؟ (من 15 إلى 30 كم من MKAD)

· "قطعا نعم"

· "نعم بدلا من لا"

· "على الأرجح لا أكثر من نعم"

· "بالطبع لا"

10.هل سمعت أنه خلال الأزمة ، بدأت الشقق في موسكو في الانخفاض؟

11.في السابق (قبل الأزمة) كان الاستثمار في العقارات يعتبر مربحًا للغاية ، لكن الآن؟ كيف تفكر؟

.بالإضافة إلى العقارات ، يفضل الناس الاحتفاظ بالمدخرات في الحسابات المصرفية من التضخم ، والاحتفاظ بالنقود ، وشراء المجوهرات ، وشراء الأسهم في الشركة. ما رأيك هو أفضل طريقة؟

· في حساب مصرفي

في العقارات

· في أسهم الشركة

· في المعادن الثمينة والأحجار

· ليس لدي مدخرات

· نقدا

آخر

· وجدت صعوبة في الإجابة

13. جنسك

14.عدد أفراد الأسرة

15.ما الذي سيكون أولوية بالنسبة لك عند شراء شقة (رتب الأرقام بناءً على القيم 1 هي الأهم ، 8 هي الأقل أهمية):

· السعر (مدى انخفاض أو العكس غالي السعريبرر كل شيء ، على سبيل المثال ، انخفاض يبرر أوجه القصور المحتملة)

· الشقة نفسها (التخطيط ، التجديد ، إن وجدت ، أحاسيس نفسية بحتة)

· المنظر من النوافذ (كم هي الأولوية ، على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة تناسبك ، فالمنزل ليس سيئًا ، لكن المنظر ليس نافورة ، أو العكس ، الشقة متوسطة ، لكن المنظر ممتاز)

· البيت (المنزل نفسه ، الجيران ، المدخل)

· الحي (الذي يقع حول المنزل ، تتوفر جميع أنواع المواقع أو المتنزهات أو المحلات التجارية)

· المنطقة (البنية التحتية ، ما مدى أهمية القرب من رياض الأطفال والمدارس للأطفال ، إذا كنت قد قررت بالفعل ، على سبيل المثال ، مع حديقة ومدرسة وتناسبك ، فهم مستعدون لنوع من العرض لكسر إلى الطرف الآخر من المدينة ، حيث كل شيء مختلف ولا تتنقل هناك + سهولة النقل للمركز والمخارج من المدينة)

· القرب من المترو (لا يهم إذا كان لديك سيارة أم لا ، ولكن افترض أنك لا تملكها وهناك خيار للسير إلى المترو لمدة 10-15 دقيقة أو الذهاب عن طريق النقل)

· سيولة الشقة (إذا ، على سبيل المثال ، يمكنك بيعها ، الآن تناسبك كخيار لك ، ولكن ما مدى السيولة في 5 سنوات)

16.قم بتسمية الشركات التي تعرفها في صناعة البناء.

الصورة الاجتماعية والديموغرافية للمستجيبين

الجنس٪ من إجمالي عدد الرجال 66 امرأة 34 عدد أفراد الأسرة 223364445126472

فهرس

1. القانون المدني للاتحاد الروسي

2.

.

.

.

.

.

دروس خصوصية

بحاجة الى مساعدة في تعلم موضوع؟

سيقوم خبراؤنا بتقديم المشورة أو تقديم خدمات التدريس حول الموضوعات التي تهمك.
قم بتقديم طلبمع الإشارة إلى الموضوع الآن لمعرفة إمكانية الحصول على استشارة.

البحث التسويقي هو أحد الوظائف الأساسية للتسويق. بحوث التسويق- هذا تحديد منهجي وموضوعي للمعلومات وجمعها وتحليلها ونشرها واستخدامها لتحسين فعالية تحديد وحل مشاكل التسويق (الفرص).

ترتبط أبحاث التسويق باتخاذ القرار في جميع الجوانب نشاطات تسويقية. يهدف البحث إلى دراسة البيئة الداخلية والخارجية للمنظمة. أساس تصنيف أبحاث التسويق الخاصة بالبيئة الخارجية هو تقسيمها وفقًا لأهداف البحث إلى الأهداف والسوق. يتم إجراء أبحاث التسويق المستهدفة (البحث عن المستهلكين ، والسلع ، والمنافسين ، وما إلى ذلك) لحل أي مهام محددة للمنظمة ، على سبيل المثال ، لتحديد قطاع السوق المستهدف. يتم إجراء أبحاث السوق من أجل دراسة المعلمات الرئيسية للسوق ، والتي تتميز بدورها من خلال نظام المؤشرات الكمية والنوعية (الجدول 1).

الجدول 1 - المجالات الرئيسية لأبحاث السوق

نوع البحث التسويقي	الاتجاهات الرئيسية
دراسة الطلب	دراسة حجم الطلب وهيكله ودينامياته ؛ البحث عن متطلبات المستهلك وتفضيلاته ؛ دراسة مرونة الطلب
دراسة العرض	دراسة حجم وهيكل وديناميات التوريد ؛ دراسة الإنتاج والمواد الخام المحتملة للاقتراح ؛ دراسة مرونة العرض
دراسة الأسعار	دراسة مستوى السعر السائد في السوق ؛ دراسة ديناميات الأسعار لفترة زمنية معينة ؛ دراسة اتجاهات الأسعار الرئيسية
البحث عن المتجر	دراسة الوضع الذي تطور في السوق تحت تأثير العوامل المكونة للظروف التالية: توريد السلع ، والطلب على السلع ، وتوازن السوق ، وحجم السوق ، وما إلى ذلك.
دراسة العمليات التي تجري في السوق	دراسة خصائص السوق واتجاهات النشاط التجاري والقدرة السوقية وحصة الشركة فيه ودراسة ظروف السوق وما إلى ذلك.

في ظروف التعافي بعد الأزمة الاقتصادية العالمية ، أصبحت القضايا المتعلقة بدراسة سوق العقارات ، باعتبارها واحدة من أكثر المناطق تضرراً نتيجة للظروف الحالية ، ذات أهمية متزايدة. في الوقت نفسه ، من الضروري البدء بتعريف العقارات على هذا النحو ، والنظر في ميزات السوق قيد الدراسة.

تأمل في الفهم الحديث للعقارات في روسيا ، وخصائص تفسيرها. يعمل القانون المدني للاتحاد الروسي كأساس أساسي لتعريف العقارات ، والذي يشير إلى الأشياء غير المنقولة (العقارات ، العقارات) الأشياء التالية: قطع الأراضي ، وقطع الأراضي الجوفية وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي الأشياء التي لا يمكن نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك المباني والهياكل والبناء قيد التنفيذ. تشمل الأشياء غير المنقولة أيضًا الطائرات والسفن البحرية الخاضعة لتسجيل الدولة وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية. يمكن أيضًا تصنيف الممتلكات الأخرى على أنها غير منقولة بموجب القانون.

في هذه الورقة ، نعتبر العقارات ليس من وجهة نظر التشريع ، ولكن وفقًا للتعريف المعتمد في الأدبيات المهنية حول الاقتصاد والتسويق - فهذه قطع أراضي وكل ما يرتبط بها ارتباطًا وثيقًا ، وحركتها هي غير ممكن دون تدمير أو فقدان وظائفهم. بناءً على هذا التعريف ، فإن العقارات ، بناءً على أصلها ، تنقسم على نطاق واسع إلى: الأشياء الاصطناعية (المباني) ، والتي تشمل العقارات السكنية والتجارية وغير التجارية ؛ طبيعي (طبيعي) ، وهو يشير إلى الأرض.

ضع في اعتبارك تقسيم العقارات هذا (الجدول 3).

الجدول 3 - تصنيف الأشياء العقارية

في الممارسة العملية ، هناك تمييز بين مفهوم العقار كشيء مادي (مادي) وكمجموعة معقدة من العلاقات الاقتصادية والقانونية والاجتماعية التي توفر إجراء خاصًا للتخلص منها واستقرارًا خاصًا للحقوق. وفقًا لذلك ، من المعتاد التمييز بين أربعة مفاهيم للعقارات (الشكل 1).

الشكل 1. أربعة مفاهيم عقارية.

العقارات تنتمي إلى فئة البضائع. يمكن أن تعمل كمنتج استهلاكي (شقق ، مباني ، مباني ، منشآت غير صناعية) وكمنتج صناعي (مباني ، مباني ، منشآت صناعية). في الوقت نفسه ، تتميز الأشياء العقارية بخصائص فريدة تميزها عن السلع الأخرى (الجدول 4).

الجدول 4. - الخصائص العامة للأشياء العقارية.

صفة مميزة	وصف
خدمة	يلبي احتياجات المشتري في المساحات السكنية أو الصناعية ، في الراحة والملاءمة البيئية للمباني ، في المكانة ، إلخ. يتم تحديد فائدة الكائن من خلال خصائص مثل حجم المبنى والتخطيط والمناظر الطبيعية المحيطة المنطقة والموقع وما إلى ذلك.
موقع ثابت	إنه يحدد تفرد كل عقار ، ويحدد إلى حد كبير خصائصه الاقتصادية ووضعه في السوق
التفرد (التفرد)	كل كائن عقاري له خصائص معينة خاصة به فقط ، والتي تميزه عن غيره.
مكونان	يتكون أي كائن عقاري من مكونين - أرض ومباني (هياكل) ، لأنواع مختلفة من العقارات ومختلفة ظروف اقتصاديةيمكن أن تكون نسبة هذه المكونات ، سواء من حيث القيمة أو من الناحية المادية ، مختلفة
غير مستهلك	لا يتم استهلاك الشكل الطبيعي ، بل يتم الحفاظ عليه طوال العمر
متانة	الأرض من الناحية النظرية لها عمر لانهائي ولا تبلى. المباني والهياكل لها عمر محدود مقارنة بالأرض. ومع ذلك ، بالمقارنة مع الغالبية العظمى من السلع الأخرى ، فإن المباني والهياكل متينة نسبيًا.
الأساسيات	العقار سلعة لا يمكن ضياعها أو سرقتها أو كسرها في ظل الظروف العادية.

يتم تداول العقارات ، مثل أي سلعة أخرى ، في السوق ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بجذب رأس المال والعمالة. في الوقت نفسه ، فإن سوق العقارات هو سوق محدود الموارد والبائعين والمشترين. ضع في اعتبارك فهم سوق العقارات من قبل العديد من المؤلفين (الجدول 5).

الجدول 5. - مفهوم السوق العقاري.

	تعريف بسوق العقارات
في. أ. جوريميكين	هذه مجموعة من العلاقات التنظيمية والاقتصادية ، وهي وسيلة لإعادة توزيع قطع الأراضي والمباني والهياكل والممتلكات الأخرى بين المالكين والمستخدمين بطرق اقتصادية قائمة على العرض والطلب التنافسيين.
S. في Grinenko	هذه آلية يتم من خلالها الجمع بين المصالح والحقوق ، ويتم تحديد أسعار العقارات.
N. Ya. Kolyuzhnova ، A. Ya. Yakobson	هذا هو نظام الإجراءات والآليات لإجراء المعاملات ، أو بعبارة أخرى ، نظام فرعي للسوق الاقتصادي العام مرتبط بتداول الحقوق على العقارات.
K.I.Safonova، أنا أندريفا	هذه مجموعة من العلاقات مرتبطة بإنشاء كائنات عقارية جديدة ، مع تشغيل الأشياء الموجودة ، وكذلك العلاقات التي تنشأ في سياق العمليات المختلفة التي يتم تنفيذها مع العقارات.
إيه في سيفوستيانوف	هذا قطاع من اقتصاد السوق الوطني ، وهو عبارة عن مزيج من العناصر العقارية ، والكيانات الاقتصادية العاملة في السوق ، وعمليات السوق ، أي عمليات إنشاء واستخدام وتبادل الأشياء العقارية وإدارة السوق ، و الآليات التي تضمن عمل السوق (البنية التحتية للسوق).

إنه يعكس تمامًا جوهر هذا السوق ، وفي الوقت نفسه ، يتم تقديم تعريف سوق العقارات الذي قدمه A.V. Goremykin في شكل يسهل الوصول إليه.

يتسم سوق العقارات بهيكل متفرع ، وبناءً على ميزات مختلفة ، ينقسم إلى عدد من الأسواق الضيقة (الجدول 6).

الجدول 6. - تصنيف الأسواق العقارية.

علامة التصنيف	أنواع السوق
نوع الكائن	قطع الأراضي والمباني والهياكل والشركات والمباني وحقوق الملكية وأشياء أخرى.
الجغرافي (إقليمي)	محلية ، مدينة ، إقليمية ، وطنية ، عالمية.
الغرض الوظيفي	المباني الصناعية والسكن والمباني والمباني غير الصناعية.
درجة الاستعداد للتشغيل	المرافق القائمة ، البناء قيد التنفيذ ، البناء الجديد.
نوع المشارك	البائعين والمشترين الفرديين والبائعين ، البلديات، المنظمات التجارية.
نوع المعاملات	شراء وبيع ، إيجار ، رهن ، حقوق عينية.
صناعة الانتماء	المنشآت الصناعية والمنشآت الزراعية والمباني العامة وغيرها.
نوع الملكية	الدولة والمرافق البلدية ، الخاصة.
طريقة المعاملة	ابتدائي وثانوي ، منظم وغير منظم ، تبادل وتداول بدون وصفة طبية ، تقليدي وتفاعلي

يتم تنفيذ العمليات التالية في سوق العقارات باستخدام آليات السوق:

• - مع تغيير الملكية - شراء وبيع العقارات ؛ ميراث؛ هبة؛ تبادل؛ ضمان الوفاء بالالتزامات (تحقيق الأشياء العقارية المرهونة أو المصادرة) ؛
• - مع تغيير جزئي أو كامل في تكوين الملاك - الخصخصة ؛ تأميم؛ التغيير في تكوين الملاك ، بما في ذلك تقسيم الملكية ؛ إفلاس (تصفية) الكيانات الاقتصادية ببيع ممتلكات أصحابها ؛
• - دون تغيير الملكية - الاستثمار في العقارات ؛ التطوير العقاري (التوسع ، إعادة الإعمار ، البناء الجديد) ؛ يتعهد؛ تأجير؛ التحويل إلى الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية ، للاستخدام غير المبرر ، لإدارة الثقة ، إلخ.

سوق العقارات له تأثير كبير على جميع جوانب المجتمع من خلال عدد من الوظائف (الشكل 2).

الشكل 2.- الوظائف الرئيسية لسوق العقارات.

تمت إضافة ثلاث وظائف إضافية إلى الوظائف الرئيسية المتأصلة في جميع الأسواق - التنظيمية ، والتحفيز ، والتسعير ، والوسيط ، والمعلومات ، والتعقيم في سوق العقارات - الاستثمار ، والتجارية والاجتماعية. تتمثل الوظيفة التجارية في تكوين القيمة الاستهلاكية للعقار والحصول على عائد على رأس المال المستثمر. تتيح لك وظيفة الاستثمار توفير رأس المال وزيادته عن طريق الاستثمار في العقارات. الوظيفة الاجتماعية، هو تحفيز كثافة عمل المواطنين الساعين إلى أن يصبحوا أصحاب عقارات.

يتم تنفيذ عمل سوق العقارات من خلال إجراءات رعاياها ، والتي تشمل: البائعين والمشترين والمشاركين المهنيين (مؤسسيين وغير مؤسسيين) (الشكل 7).

الجدول 7. موضوعات (المشاركين) في سوق العقارات

1. البائعون (المؤجرون): أصحاب العقارات (الكيانات الاعتبارية والأفراد) ؛ بناة (المطورون) ؛ الهيئات المرخصة من قبل السلطات المحلية ، إلخ.	2. المشترون (المستأجرون): الكيانات الاعتبارية والأفراد. المستثمرين وأصحاب الأسهم ؛ الهيئات الحكومية ، إلخ.
المواضيع (المشاركون) سوق العقارات
الأعضاء المحترفين
3. المؤسسات المشاركة (التي تمثل مصالح الدولة): المحاكم وكتاب العدل. هيئات تسجيل حقوق العقارات والمعاملات معها ؛ الهيئات الفيدرالية والإقليمية التي تنظم التنمية الحضرية وإدارة الأراضي واستخدام الأراضي ؛ هيئات التفتيش الفني والحريق وغيرها من عمليات التفتيش المشاركة في الإشراف على تشييد وتشغيل المباني والمنشآت ، إلخ.	4. المشاركون غير المؤسسيين (العاملين على أساس تجاري): مقاولو البناء ؛ وكالات عقارية وكالات التقييم؛ مؤسسات قانونية؛ البنوك؛ وكالات الرهن العقاري. شركات التأمين؛ وسائل الإعلام ، إلخ.

نظرًا لخصوصيته ، فإن سوق العقارات لديه عدد من الميزات التي تميزه عن الأسواق الأخرى الواردة في الجدول 7.

الجدول 8. ملامح سوق العقارات.

	صفة مميزة
الموقع	- الجمود المطلق - اعتماد كبير على السعر على الموقع
نوع المنافسة	- غير كامل ، احتكار القلة ؛ - عدد قليل من المشترين والبائعين ؛ - السيطرة على الأسعار محدودة ؛ - يتطلب الدخول إلى السوق رأس مال كبير
مرونة اقتراحات	منخفض ، مع زيادة الطلب والأسعار ، يزداد العرض قليلاً
طبيعة الطلب	الطلب فردي ولا يمكن استبداله
درجة الانفتاح	- المعاملات خاصة ؛ - غالبًا ما تكون المعلومات العامة غير كاملة وغير دقيقة ، مما يجعل من الصعب تقييم حالة السوق
القدرة التنافسية للمنتج	- تحددها البيئة وتأثير الحي ؛ - خصوصية التفضيلات الفردية للمشترين
شروط التقسيم	- تنظمها تشريعات مدنية وتشريعات خاصة بالأراضي ، مع مراعاة حقوق المياه والغابات والبيئة والحقوق الخاصة الأخرى ؛ - زيادة الترابط بين الملكية الخاصة وغيرها من أشكال الملكية
تسجيل المعاملات	التعقيدات القانونية والقيود والشروط
سعر	يتضمن قيمة الكائن والحقوق المرتبطة به

وبالتالي ، تقرر أن يحتل سوق العقارات مكانة خاصة في اقتصاد أي دولة. بصفتها فئة متكاملة معقدة ، فهي تجمع بين مختلف الاهتمامات وأشكال النشاط لموضوعاتها ؛ مجالات نفوذ مختلفة - من الاقتصادية إلى الاجتماعية ؛ عدد من الوظائف التي لها تأثير على اقتصاد البلد ككل. في الوقت نفسه ، تعد الأهمية المتزايدة لأبحاث التسويق في هذا السوق أمرًا معتادًا بالنسبة لأسواق العقارات الإقليمية ، ومن سماتها التوجه الإلزامي ليس فقط للظروف المحلية ، ولكن أيضًا للوضع العام في البلاد.

1.3 أبحاث سوق العقارات. الغايات والأهداف

مشكلة دراسة سوق العقارات مشكلة المعلومات. من أجل تقييم حجم وهيكل المعروض من المساكن ، من الضروري الحصول على معلومات حول عدد ونوع المباني المتاحة في السوق ، وعدد المباني التي يتم إعدادها للتشغيل ، وأيها من العقارات. تم بالفعل تشغيل الأشياء. وفقًا للبيانات الخاصة ببيع المساكن ، يمكن للمرء أن يحكم فقط على الجزء المحقق من الطلب.

أهداف أبحاث السوق هي الاتجاهات وعمليات تطوير السوق ، بما في ذلك تحليل التغيرات في العوامل الاقتصادية والعلمية والتقنية والديموغرافية والبيئية والتشريعية وغيرها. كما يتم دراسة هيكل وجغرافية السوق ، وقدرته ، وديناميكيات المبيعات ، وحواجز السوق ، وحالة المنافسة ، والوضع الحالي ، والفرص والمخاطر.

تتمثل النتائج الرئيسية لأبحاث سوق العقارات في تنبؤات تطورها ، وتقييم اتجاهات السوق ، وتحديد عوامل النجاح الرئيسية. يتم تحديد أكثر الطرق فعالية لإجراء سياسة تنافسية في السوق وإمكانية دخول أسواق جديدة. يتم تنفيذ تجزئة السوق ، أي اختيار الأسواق المستهدفة ومنافذ السوق. من أجل اتخاذ قرارات مستنيرة في أي سوق ، من الضروري الحصول على معلومات موثوقة وشاملة وفي الوقت المناسب. يشكل الجمع المنهجي والتفكير والتحليل للبيانات المتعلقة بالمشاكل المرتبطة بعمل سوق العقارات محتوى أبحاث التسويق. لكي تكون فعالة ، يجب أن تكون هذه الدراسات منهجية أولاً ؛ ثانيًا ، الاعتماد على المعلومات المختارة خصيصًا ؛ ثالثًا ، تنفيذ إجراءات معينة لجمع البيانات وتلخيصها ومعالجتها وتحليلها ؛ رابعًا ، استخدام الأدوات التي تم تطويرها خصيصًا لأغراض التحليل. وبالتالي ، يتم بناء الأنشطة التسويقية على أساس أبحاث السوق الخاصة وجمع المعلومات اللازمة لتنفيذها. يتم ترتيب تدفقات هذه المعلومات من خلال إجراءات وطرق بحث معينة. دعونا نتحدث عن أهم عناصر أبحاث سوق العقارات.

ظروف السوق العقارية والتنبؤ بها

الهدف العام لأبحاث السوق هو تحديد الظروف التي يتم بموجبها ضمان الرضا الكامل لطلب السكان على سلع من هذا النوع ويتم إنشاء المتطلبات الأساسية للبيع الفعال للمساكن المنتجة. وفقًا لهذا ، فإن المهمة الأساسية لدراسة سوق العقارات هي تحليل نسبة العرض والطلب الحالية ، أي ظروف السوق. ظروف السوق هي مجموعة من الشروط التي تجري بموجبها الأنشطة في السوق حاليًا. يتميز بنسبة معينة من العرض والطلب على العقارات ، وكذلك مستوى ونسبة الأسعار.

يعتبر جمع المعلومات أهم مرحلة في دراسة ظروف السوق. لا يوجد مصدر واحد للمعلومات حول الظروف التي من شأنها أن تحتوي على جميع المعلومات حول العمليات قيد الدراسة. تستخدم الدراسة أنواعًا مختلفة من المعلومات التي تم الحصول عليها من مصادر مختلفة. تمييز المعلومات: عامة ، تجارية ، خاصة.

تتضمن المعلومات العامة البيانات التي تميز وضع السوق ككل ، بالتزامن مع تطور الصناعة. مصادر استلامها هي بيانات إحصاءات الدولة والصناعة ، والأشكال الرسمية للمحاسبة وإعداد التقارير.

المعلومات التجارية - البيانات المستخرجة من وثائق الأعمال الخاصة بالمؤسسة ، عن المبيعات من الشركاء بترتيب تبادل المعلومات. وتشمل هذه: طلبات وأوامر منظمات البناء. مواد خدمات أبحاث السوق (المواد المتعلقة بحركة المبيعات ، مراجعات السوق ، إلخ).

تمثل المعلومات الخاصة البيانات التي تم الحصول عليها نتيجة لأنشطة أبحاث السوق الخاصة (دراسات استقصائية للسكان ، والمشترين ، والخبراء ، والمعارض والمبيعات ، واجتماعات السوق) ، وكذلك المواد من المنظمات البحثية. المعلومات الخاصة ذات قيمة خاصة لأنها تحتوي على معلومات لا يمكن الحصول عليها بأي طريقة أخرى. لذلك ، عند دراسة ظروف السوق ، ينبغي إيلاء اهتمام خاص للحصول على معلومات خاصة واسعة النطاق.

عند دراسة حالة السوق ، فإن المهمة ليست فقط تحديد حالة السوق في وقت أو آخر ، ولكن أيضًا التنبؤ بالطبيعة المحتملة لمزيد من التطوير لمدة ربع أو ربعين على الأقل ، ولكن ليس أكثر من عام و نصف ، أي التنبؤ.

تنبؤات السوق هي تنبؤ علمي بآفاق تطور الطلب وعرض المنتجات والأسعار ، ويتم تنفيذه في إطار منهجية معينة ، بناءً على معلومات موثوقة ، مع تقييم للخطأ المحتمل. تعتمد التوقعات على مراعاة قوانين واتجاهات تطورها ، والعوامل الرئيسية التي تحدد هذا التطور ، ومراقبة الموضوعية الصارمة والضمير في تقييم البيانات والتنبؤ بالنتائج. يتكون تطوير توقعات السوق من أربع مراحل: تحديد هدف التنبؤ ؛ اختيار طريقة التنبؤ عملية تطوير التنبؤ تقييم دقة التنبؤ.

إن تحديد هدف التنبؤ هو أهم مرحلة من مراحل التبصر العلمي. في الممارسة العملية ، غالبًا ما يتم تحديد مفاهيم البيع والطلب والعرض وعرض المنتج وأسعار السوق وأسعار البيع.

في ظل ظروف معينة ، تكون هذه الاستبدالات ممكنة ، ولكن مع تحفظات مناسبة وتعديل لاحق لنتائج حسابات التنبؤ. يعتمد اختيار طريقة التنبؤ على الغرض من التنبؤ وفترة العميل المتوقع ومستوى التفاصيل وتوافر المعلومات الأولية (الأساسية).

تتمثل عملية تطوير التوقعات في إجراء الحسابات التي يتم إجراؤها إما يدويًا أو باستخدام برامج الكمبيوتر ، متبوعة بتصحيح نتائجها بمستوى احترافي عالي الجودة. يتم تقدير دقة التنبؤ بحساب أخطائها المحتملة. لذلك ، يتم تقديم نتائج التنبؤ عمليًا في شكل فاصل زمني.

يتم تصنيف توقعات السوق وفقًا لعدة معايير. من حيث المهلة ، يتم تمييز ما يلي: التنبؤات قصيرة الأجل (من عدة أيام إلى سنتين) ؛ توقعات متوسطة الأجل (من 2 إلى 7 سنوات) ؛ توقعات طويلة الأجل (أكثر من 7 سنوات). وهي تختلف ليس فقط في المهلة الزمنية ، ولكن أيضًا في مستوى التفاصيل وطرق التنبؤ المستخدمة.

وفقًا لجوهر الأساليب المستخدمة ، هناك مجموعات من التنبؤات ، أساسها: استقراء سلسلة من الديناميكيات ؛ استيفاء سلسلة من الديناميكيات - العثور على الأعضاء المفقودين في سلسلة ديناميكية بداخلها ؛ معاملات مرونة الطلب ؛ النمذجة الهيكلية هي جدول إحصائي يحتوي على مجموعة من المستهلكين وفقًا لأهم ميزة ، حيث يتم إعطاء هيكل استهلاك البضائع لكل مجموعة. عندما يتغير هيكل المستهلكين ، يتغير كل من متوسط ​​الاستهلاك والطلب.

على هذا الأساس ، تم بناء إحدى طرق التنبؤ: تقييم الخبراء. تُستخدم هذه الطريقة في أسواق المنتجات الجديدة ، عندما لا يكون هناك وقت لتشكيل المعلومات الأساسية ، أو في أسواق المنتجات التقليدية التي لم يتم استكشافها لفترة طويلة. يعتمد على مسح للخبراء - المهنيين الأكفاء ؛ النمذجة الاقتصادية والرياضية.

تتيح نتائج تحليل المؤشرات المتوقعة لظروف السوق جنبًا إلى جنب مع التقارير والبيانات المخططة تطوير تدابير مسبقًا تهدف إلى تطوير العمليات الإيجابية ، والقضاء على الاختلالات الحالية ومنع الاختلالات المحتملة ، ويمكن تقديمها في شكل مستندات تحليلية مختلفة.

1. مراجعة موحدة - وثيقة مع تعميم مؤشرات السوق. يتم تحليل ديناميات المؤشرات الاقتصادية والقطاعية العامة ، وظروف الظروف الخاصة. يتم تنفيذ استعادية وإعطاء تنبؤ لمؤشرات السوق ، ويتم تسليط الضوء على الاتجاهات الأكثر تميزًا ، ويتم الكشف عن الترابط بين ظروف السوق لأسواق العقارات الفردية.

2. المراجعة الموضوعية للظروف. المستندات التي تعكس تفاصيل سوق معين. يتم تحديد المشكلات الأكثر إلحاحًا النموذجية لعدد من الأشياء ، أو مشكلة سوق عقارات معين.

3. معلومات السوق المنطوق. وثيقة تحتوي على معلومات تشغيلية حول العمليات الفردية لظروف السوق. المصادر الرئيسية للمعلومات التشغيلية هي بيانات المسوح السكانية ، وتقييمات الخبراء للمتخصصين.

حجم السوق

تتمثل المهمة الرئيسية لأبحاث سوق العقارات في تحديد قدرة السوق. قدرة السوق هي إجمالي الطلب الفعال للمشترين ؛ الحجم السنوي المحتمل لمبيعات العقارات عند مستوى السعر المتوسط ​​السائد. تعتمد قدرة السوق على درجة تطور هذا السوق ومرونة الطلب والتغيرات في الظروف الاقتصادية ومستويات الأسعار والجودة وتكاليف الإعلان. تتميز قدرة السوق بحجم طلب السكان وقيمة العرض في سوق العقارات. في كل نقطة زمنية ، يكون للسوق يقين كمي ونوعي ، أي يتم التعبير عن حجمها في التكلفة والمؤشرات المادية للأشياء المباعة والمشتراة.

يجب التمييز بين مستويين من قدرة السوق: محتمل وحقيقي. القدرة الحقيقية للسوق هي المستوى الأول. يتم تحديد المستوى المحتمل من خلال الاحتياجات الشخصية والاجتماعية ويعكس حجم التنفيذ المناسب لها. في التسويق ، يستخدم مصطلح إمكانات السوق أيضًا. قد لا تتوافق سعة الأسواق الناشئة الفعلية مع قدرتها المحتملة. يجب أن يتم حساب قدرة السوق على اليقين المكاني والزماني.

تتشكل قدرة السوق تحت تأثير العديد من العوامل ، يمكن لكل منها في مواقف معينة تحفيز السوق وتقييد تنميته ، مما يحد من قدرته. يمكن تقسيم مجموعة العوامل بأكملها إلى مجموعتين: عامة ومحددة. تشترك العوامل الاجتماعية الاقتصادية التي تحدد قدرة السوق: حجم وهيكل العرض ، بما في ذلك من قبل الشركات الممثلة ؛ نطاق ونوعية المباني المقدمة ؛ مستوى المعيشة الذي تم تحقيقه واحتياجات السكان ؛ القوة الشرائية للسكان. مستوى نسبة السعر للسلع ؛ تعداد السكان؛ تكوينها الاجتماعي والجنس والعمري ؛ درجة تشبع السوق الموقع الجغرافي للسوق.

تحدد العوامل المحددة تطور الأسواق للأشياء الفردية ، وقد يكون لكل سوق عوامل مميزة له فقط. في هذه الحالة ، قد يكون عامل محدد من حيث درجة التأثير حاسمًا لتكوين وتطوير العرض والطلب على إسكان معين. مجموعة العوامل التي تحدد تطور العرض والطلب هي في علاقة جدلية معقدة. يؤدي التغيير في عمل بعض العوامل إلى حدوث تغيير في عمل الآخرين. من سمات بعض العوامل أنها تسبب تغيرات في كل من السعة الكلية وهيكل السوق ، وأخرى - أنها ، دون تغيير القدرة الإجمالية للسوق ، تسبب تغيراته. في عملية بحث السوق ، من الضروري شرح آلية نظام العوامل وقياس نتائج تأثيرها على حجم وهيكل العرض والطلب.

يتم تحديد علاقات السبب والنتيجة في السوق قيد الدراسة على أساس منهجية وتحليل البيانات. تتمثل منهجية البيانات في إنشاء جداول مجمعة وتحليلية ، وسلسلة ديناميكية من المؤشرات التي تم تحليلها ، والرسوم البيانية ، والمخططات ، إلخ. هذه هي المرحلة التحضيرية لتحليل المعلومات لتقييمها الكمي والنوعي. تتم المعالجة والتحليل باستخدام طرق معروفة ، وهي التجميع والفهرس والطرق الرسومية وبناء وتحليل السلاسل الزمنية. يتم إنشاء العلاقات السببية والتبعيات نتيجة لتحليل الارتباط والانحدار للسلسلة الزمنية.

في النهاية ، فإن وصف علاقات السبب والنتيجة الناتجة عن تفاعل العوامل المختلفة سيجعل من الممكن بناء نموذج تطوير في السوق وتحديد قدرته. نموذج تطوير السوق هو انعكاس مشروط للواقع ويعبر بشكل تخطيطي عن الهيكل الداخلي والعلاقات السببية لهذا السوق. يسمح باستخدام نظام المؤشرات في شكل مبسط لتوصيف الأصالة النوعية لتطوير جميع العناصر الرئيسية للسوق في المرحلة الحالية وفي فترة زمنية معينة في المستقبل. يمثل نموذج تطوير السوق الرسمي نظام معادلات يغطي مؤشراته الرئيسية. لكل سوق ، قد يحتوي النظام على عدد مختلف من المعادلات والمؤشرات ، ولكن على أي حال ، يجب أن يتضمن معادلات العرض والطلب.

وفقًا لذلك ، هناك ثلاث طرق تكميلية لتطوير التنبؤ.

الاستجواب - الكشف عن آراء السكان والخبراء من أجل الحصول على تقديرات ذات طبيعة تنبؤية. تُستخدم الأساليب القائمة على الاستبيان في الحالات التي ، لعدد من الأسباب ، لا يمكن أن تنعكس أنماط تطوير العملية في جهاز رسمي ، عندما لا تتوفر البيانات اللازمة.

1 الاستقراء - استمرار اتجاهات العمليات في المستقبل ، تنعكس في شكل سلاسل زمنية ومؤشراتها ، بناءً على النماذج المطورة من النوع التراجعي. تُستخدم طرق الاستقراء عادةً في الحالات التي تتوفر فيها معلومات حول الماضي بكميات كافية وتم تحديد اتجاهات مستقرة. يعتمد هذا المتغير على فرضية استمرار الاتجاهات المحددة سابقًا في المستقبل. يسمى هذا التنبؤ للتنبؤ بالجينات ويتضمن دراسة نماذج الاقتصاد القياسي.

2 النمذجة التحليلية - بناء واستخدام نموذج يعكس العلاقات الداخلية والخارجية في سياق تطور السوق. تُستخدم هذه المجموعة من الأساليب عندما تكون المعلومات عن الماضي في حدها الأدنى ، ولكن هناك بعض الأفكار الافتراضية حول السوق ، والتي تسمح بتطوير نموذجه ، وعلى هذا الأساس ، تقييم الحالة المستقبلية للسوق ، وإعادة إنتاج الخيارات البديلة لتطويره. هذا النهج للتنبؤ يسمى الهدف.

يجب أن تكون نتيجة العمل لتحديد قدرة السوق لمحة عامة عن حالة السوق وعواملها ، وكذلك توقعات لتطور السوق ، مع مراعاة الاتجاهات في التأثير على العوامل الداخلية والخارجية.

تجزئة السوق

يتكون أي سوق من حيث التسويق من مشترين يختلفون عن بعضهم البعض في أذواقهم ورغباتهم واحتياجاتهم. الشيء الرئيسي هو أنهم جميعًا يشترون البضائع ، مسترشدين بدوافع مختلفة. لذلك ، من الضروري أن نفهم أنه مع وجود مجموعة متنوعة من الطلبات ، وحتى في بيئة تنافسية ، سوف يستجيب كل فرد بشكل مختلف للعقار المقترح. من الصعب جدًا تلبية احتياجات جميع المستهلكين دون استثناء ، لأن لديهم اختلافات معينة في الاحتياجات. على سبيل المثال ، يفضل عدد من المستهلكين الشقق الفاخرة وهم على استعداد لدفع السعر المقابل ، بينما تتاح للآخرين الفرصة لشراء مساكن ذات خصائص استهلاكية مقبولة بسعر منخفض.

تشير أبحاث السوق المتعمقة إلى الحاجة إلى النظر فيها. في هذا الصدد ، عند التخطيط لعملك ، من الضروري اعتبار السوق هيكلًا متمايزًا يعتمد على مجموعات المستهلكين وخصائص المستهلك ، والتي تحدد مفهوم تجزئة السوق بمعناها الواسع.

تجزئة السوق ، من ناحية ، طريقة لإيجاد أجزاء من السوق وتحديد الأشياء التي يتم توجيه الأنشطة التسويقية للمؤسسات إليها. من ناحية أخرى ، إنه نهج إداري لعملية صنع القرار لمؤسسة في السوق ، وهو الأساس لاختيار المجموعة الصحيحة من عناصر التسويق. يتم تنفيذ التقسيم من أجل زيادة رضا العملاء إلى أقصى حد ، وكذلك لترشيد تكاليف شركة البناء لتطوير برنامج البناء وتشغيل المباني الجاهزة.

أهداف التجزئة هي ، أولاً وقبل كل شيء ، المستهلكون. يتم إبرازها بطريقة خاصة ، ولها ميزات مشتركة معينة ، فهي تشكل شريحة من السوق. يشير التقسيم إلى تقسيم السوق إلى قطاعات تختلف في معاييرها أو استجابتها لأنواع معينة من الأنشطة في السوق (الإعلان ، طرق التسويق). على الرغم من إمكانية تقسيم السوق لأشياء مختلفة ، فإن التركيز الرئيسي في التسويق ينصب على إيجاد مجموعات متجانسة من المستهلكين الذين لديهم تفضيلات مماثلة ويستجيبون بنفس الطريقة لعروض التسويق.

الانقسام ليس عملية ميكانيكية بحتة. لكي تكون فعالة ، يجب أن يتم تنفيذها مع مراعاة معايير وعلامات معينة. المعيار هو طريقة لتقييم مبرر اختيار شريحة معينة من السوق مؤسسة محددة، والميزة هي طريقة لتسليط الضوء على شريحة في السوق.

من بين عيوب التجزئة ، يجب ذكر التكاليف المرتفعة المرتبطة ، على سبيل المثال ، بأبحاث السوق الإضافية ، مع إعداد خيارات لبرامج التسويق ، وتوفير التغليف المناسب ، باستخدام طرق التوزيع المختلفة.

التقسيم له مزايا وعيوب ، لكن من المستحيل الاستغناء عنه ، لأنه في الاقتصاد الحديث يمكن بيع كل منتج بنجاح فقط لقطاعات معينة من السوق ، ولكن ليس للسوق بأكمله.

علامات تجزئة السوق: جغرافية ، ديموغرافية ، اجتماعية اقتصادية ، نفسية ، سلوكية.

يتضمن التقسيم حسب المبدأ الجغرافي تقسيم السوق إلى وحدات جغرافية مختلفة: الولاية ، والولايات ، والمناطق ، والمقاطعات ، والمدن ، والمجتمعات ، فضلاً عن حجم المنطقة ، والكثافة والسكان ، والظروف المناخية ، والبعد عن المؤسسة التصنيعية. تم استخدام هذه الميزة عمليًا في وقت أبكر من غيرها ، وذلك بسبب الحاجة إلى تحديد مساحة المؤسسة. يعد استخدامه ضروريًا عندما تكون هناك اختلافات مناخية بين المناطق أو سمات التقاليد الثقافية والوطنية والتاريخية في السوق. قد تقرر الشركة العمل في منطقة جغرافية واحدة أو أكثر ، أو في جميع المناطق ، ولكن مع مراعاة الاختلافات في الاحتياجات والتفضيلات التي تحددها الجغرافيا.

يتكون التقسيم الديموغرافي من تقسيم السوق إلى مجموعات بناءً على المتغيرات الديموغرافية مثل الجنس والعمر وحجم الأسرة ومرحلة الحياة الأسرية ومستوى الدخل والمهنة والتعليم والدين والعرق والجنسية. المتغيرات الديموغرافية هي أكثر العوامل شيوعًا المستخدمة للتمييز بين مجموعات المستهلكين. أحد أسباب هذه الشعبية هو أن الاحتياجات والتفضيلات ، فضلاً عن كثافة الاستهلاك ، غالبًا ما ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالخصائص الديموغرافية. سبب آخر هو أن الخصائص الديموغرافية أسهل في القياس من معظم أنواع المتغيرات الأخرى. حتى في الحالات التي لا يتم فيها وصف السوق من وجهة نظر ديموغرافية (على سبيل المثال ، بناءً على أنواع الشخصية) ، لا يزال من الضروري التعامل مع المعايير الديموغرافية.

التجزئة السيكوجرافية. في التجزئة النفسية ، يتم تقسيم المشترين إلى مجموعات بناءً على الطبقة الاجتماعية ونمط الحياة وخصائص الشخصية. يمكن أن يكون لأعضاء نفس المجموعة الديموغرافية ملفات تعريف ديموغرافية مختلفة إلى حد كبير.

التجزئة السلوكية. يقسم التقسيم السلوكي العملاء إلى مجموعات بناءً على معرفتهم ومواقفهم واستخدامهم للمنتج ورد فعلهم على المنتج. يعتبر المسوقون المتغيرات السلوكية أنسب أساس لتشكيل قطاعات السوق.

بعد تقسيم السوق إلى قطاعات منفصلة ، من الضروري تقييم درجة الجاذبية وتحديد عدد القطاعات التي يجب أن تركز عليها الشركة ، بمعنى آخر ، تحديد قطاعات السوق المستهدفة ووضع استراتيجية تسويق.

المقطع المستهدف - قطاع واحد أو أكثر يتم تحديده للأنشطة التسويقية للمؤسسة. في الوقت نفسه ، يجب على المؤسسة ، مع مراعاة الأهداف المختارة ، تحديد نقاط القوة في المنافسة ، وحجم الأسواق ، والعلاقات مع قنوات التوزيع ، والأرباح وصورتها عن الشركة.

عادة ما تسمى قطاعات السوق التي حصلت فيها الشركة على مركز مهيمن ومستقر على مكانة السوق. يتم ضمان إنشاء وتعزيز مكانة السوق ، بما في ذلك من خلال إيجاد نوافذ السوق ، فقط من خلال استخدام أساليب تجزئة السوق. بعد تحديد شريحة السوق المستهدفة ، يجب على الشركة دراسة خصائص وصورة عقارات المنافسين وتقييم موقع هدفها في السوق.

حالة المنافسة وحواجز السوق

في إقتصاد السوقتعمل الشركات في بيئة تنافسية. عند دراسة المستهلكين ، لا ينبغي لأحد أن ينسى المنافسين. تتمثل المهمة الرئيسية لأبحاث المنافسين في الحصول على البيانات اللازمة لضمان ميزة تنافسية في السوق ، وكذلك لإيجاد فرص للتعاون والتعاون مع المنافسين المحتملين.

لتحقيق هذه الغاية ، وتحليل نقاط القوة والضعف لدى المنافسين ، من الضروري أولاً الإجابة على الأسئلة التالية:

· من هم المنافسون الرئيسيون لشركتك؟

· ما هي الحصة السوقية لشركتك ومنافسيها الرئيسيين؟

ما هي استراتيجية المنافس؟

· ما هي الأساليب التي يستخدمها المنافسون في النضال على السوق؟

· ما هو الوضع المالي للمنافسين؟

· الهيكل التنظيميوإدارة المنافسين؟

• ما مدى فعالية برامج تسويق المنافسين (المنتج ، السعر ، المبيعات والترويج ، الاتصالات)؟

• ما هو رد الفعل المحتمل للمنافسين على برنامج التسويق لشركتك؟

في أي مرحلة من دورة الحياة يكون منتجك ومنتج المنافس؟

تتمثل الخطوة الأولى في دراسة البيئة التنافسية في تقييم خصائص السوق الذي تعمل فيه الشركة أو تنوي العمل فيها. بعد ذلك ، يجب أن تدرس من هو المنافس الحقيقي أو المحتمل. المنافس هو عنصر مهم في البنية التحتية لنظام التسويق ، والتأثير استراتيجية التسويقالشركات فيما يتعلق بالسلع والموردين والوسطاء والمشترين. تغطي دراسة مواقف المنافسين مجموعة واسعة من القضايا وتتطلب مشاركة قدر كبير من المعلومات. يُنصح بتحليل خصائص المنافسين الرئيسيين في الأقسام التالية: السوق ، والمنتج ، والأسعار ، والترويج للمنتج في السوق ، وتنظيم المبيعات والتوزيع.

تتطلب دراسة البيئة التنافسية مراقبة منهجية للمنافسين الرئيسيين ، وعدم إغفال المنافسين المحتملين. من المناسب تجميع المعلومات التي تم الحصول عليها في بنوك البيانات. يسمح تحليل المعلومات للمتخصصين باستخلاص تقديرات معقولة لكل عامل تنافسي ووصفه الموقف العامالشركات في السوق بالنسبة لمنافسيها الرئيسيين.

فرص ومخاطر السوق

يجب أن تكون أي شركة قادرة على تحديد فرص السوق الناشئة. يتم البحث عن فرص السوق بعد تقييم إمكانات المشروع ويأخذ في الاعتبار الإمكانيات الحقيقية لهذا الأخير.

تعتبر احتياجات السوق غير الملباة أساس فرص السوق للمؤسسة. في الحالة التي يكون فيها المشتري راضيًا تمامًا عن خدمات المورد ، فإن عرض سلع مماثلة له بشروط مماثلة من قبل مؤسسة أخرى لن يكون ناجحًا. في الوقت نفسه ، في هذه الحالة ، قد يكون لدى المشتري احتياجات غير مُرضية لكائن أفضل ، وظروف أكثر ملاءمة ، وخدمة أكثر شمولاً. يتم تحديد هذه الاحتياجات من خلال بناء الفرضيات: الخبرة السابقة للمدير أو المستشار ؛ مقترحات موظفي المؤسسة ؛ خبرة الشركاء والمقاولين في المؤسسة ؛ ابتكارات المنافسين.

تتمثل المهمة في هذه المرحلة من تطوير الإستراتيجية في بناء أكبر عدد ممكن من الفرضيات. الطريقة الرئيسية للحصول على المواد في المؤسسة ومن شركائها هي مقابلة مجانية ، حيث يتم تشجيع المحاورين على التعبير عن أي أفكار ، حتى أكثر الأفكار "جنونًا". بعد اختيار جزء ، يجب على الشركة فحص جميع المقترحات الموجودة حاليًا في قطاع معين. بعد ذلك ، من الضروري تزويد الكائن بمكان مرغوب فيه لا يرقى إليه الشك ، ومميز بوضوح ، في السوق وفي أذهان المستهلكين المستهدفين. وهذا ما يسمى بوضعية المنتج في السوق. بمجرد اتخاذ قرار تحديد الموقع ، تكون الشركة جاهزة للبدء في تخطيط تفاصيل المزيج التسويقي.

يتطلب عمل تحليل الفرص التسويقية واختيار الأسواق المستهدفة وتطوير المزيج التسويقي وتنفيذه أنظمة إدارة تسويق داعمة. على وجه الخصوص ، يجب أن يكون لدى الشركة أنظمة لمعلومات التسويق وتخطيط التسويق وتنظيم التسويق والتحكم في التسويق.

عند تحديد مخاطر ريادة الأعمال ، يتم تمييز المفاهيم التالية: "المصاريف" ، "الخسائر" ، "الخسائر". يرتبط أي نشاط ريادي بشكل حتمي بالتكاليف ، بينما تحدث الخسائر في ظروف غير مواتية ، والحسابات الخاطئة وتمثل تكاليف إضافية تزيد عن تلك المخطط لها. هذا يميز فئة "المخاطرة" من وجهة نظر نوعية ، لكنه يخلق الأساس لترجمة مفهوم "مخاطر ريادة الأعمال" إلى مفهوم كمي. في الواقع ، الخطر هو خطر فقدان الموارد أو الدخل. من الناحية النسبية ، يتم تعريف المخاطر على أنها مقدار الخسائر المحتملة المتعلقة بقاعدة معينة ، في الشكل الذي يكون من الأنسب أن تأخذ فيه حالة المؤسسة أو التكلفة الإجمالية للموارد لهذا النوع من نشاط ريادة الأعمال.

الفصل الثاني: بحث في السوق العقاري لجمهورية الخكاسية

بحوث التسويق

بحوث التسويق

تعد أبحاث التسويق مكونًا ضروريًا لأنشطة الشركات التي حددت لنفسها هدفًا يتمثل في زيادة حجم السوق ، وخفض التكاليف ، وزيادة الربحية في نهاية المطاف. عند وضع خطة عمل مشروع استثماريبناءً على أبحاث التسويق ، يتم بناء جميع الافتراضات حول الدخل المستقبلي وفرص السوق للأعمال التجارية. ستساعد أبحاث السوق المختصة في تقليل عدم اليقين في عملك ، وتقليل المخاطر عند وضع خطة عمل ، وتخصيص الإمكانات الاقتصادية الأكثر فاعلية لتحقيق الأهداف الاستراتيجية المرغوبة للشركة.

لاتخاذ قرارات إدارية مستنيرة ، معرفة معينة حول السوق المستهدف، والتي بدونها لا يمكن اعتبار التحولات المخططة مبررة.

نحن نقدم خدمات أبحاث السوق في جميع مناطق أوكرانيا. في أنشطتنا ، نستخدم مجموعة من أساليب البحث التسويقي المناسبة لحل مشاكل الشركة المختلفة

سيقوم المتخصصون المؤهلون من شركتنا بالتعامل نيابة عنك العمل الضروريوتقديم خدمات مؤهلة باستخدام طرق تسويق متنوعة. اعتمادًا على نوع الحاجة التي تمتلكها الشركة ، يتم تمييز الأهداف والغايات التالية لأبحاث التسويق:

بحث شامل عن السوق

تقييم إمكانات السوق ؛

تحليل المبيعات؛

دراسة البضائع

البحث عن المشترين

البحث في سياسة التسعير.

التنبؤ قصير الأجل وطويل الأجل ؛

البحث عن المنافسين.

البحث في نظام ترويج المبيعات ، والبحوث الإعلانية ، وما إلى ذلك.

البحث التسويقي لسوق العقارات

من أجل أن يكون المشروع فعالاً قدر الإمكان ، من الضروري أن يتم تأكيد فكرة تطوير منطقة معينة من خلال دراسات تسويقية واقتصادية وخبيرة على أساس الاستخدام المسموح به والمسموح به وكذلك الاستخدام العملي إِقلِيم.

مصممة بشكل صحيح مفهوم التطوير العقاري يلعب دورًا رئيسيًا في استمرار نجاح المشروع. عند الاستثمار في مشاريع التنمية ، يتوقع المستثمرون أن ربح المشروع في المستقبل سوف يتجاوز بشكل كبير الأموال التي يتم إنفاقها عليه.

يجب أن يبدأ تطوير المفهوم بالإجابة على السؤال حول أي كائن يمكن وضعه على الموقع المعني. ولهذا من الضروري إجراء عدد من الأبحاث التسويقية ، والتي يتم إجراؤها وفقًا لمعايير الامتثال للجدوى الاقتصادية والجدوى المالية وأقصى ربحية وأعلى تكلفة.

على أساس البحث المهني ، تم تطوير مفهوم التطوير المستقبلي للإقليم ، حيث تتم صياغة الفكرة الاقتصادية الرئيسية - ما يجب أن يكون العقار في هذا المكان المحدد بحيث يكون ناجحًا تجاريًا ، يجلب للمالك أقصى عائد على الاستثمار ويحتفظ بقيمته لسنوات عديدة.

المفهوم الاقتصادي ضروري للاستخدام الأكثر كفاءة للأرض ، وهو "تعليمات" للمستثمرين والمالكين عند اتخاذ قرارات بشأن التطوير الإضافي للأراضي.

هيكل موجز لمفهوم التسويق

1. التحليل قطعة أرضعلى المستوى الجزئي والكلي

2. سهولة النقل والمشاة على قطعة الأرض

2.1 طرق الوصول والاتصال بالطرق السريعة الرئيسية ومحطات السكك الحديدية

2.2 النقل العام ،

2.3 النقل الفردي

2.4 تدفقات المشاة

3. تحليل البيئة التنافسية لقطعة الأرض

4. تحليل وضع الاقتصاد الكلي في الدولة

5. تحليل التسويق للقطاعات ذات الصلة بسوق العقارات

6. تحليل المستهلكين المحتملين. تحليل الطلب وتفضيلات المستهلك - بناءً على نتائج استطلاع أو مقابلات متعمقة

7. كدح - تحليل قطعة الأرض

8. مفهوم تطوير قطعة أرض أو عقار

8.1 وصف المشروع ، اختلافه الرئيسي عن المنافسين

8.2 صورة المستهلك المحتمل

8.3 تقسيم الأراضي أو المبنى

8.7 سياسة تسعير الأعمال المستقبلية

8.8 المؤشرات الفنية والاقتصادية الرئيسية حسب مفهوم التطوير العقاري

9. تحديد وتقييم مخاطر المشروع ، اقتراح طرق لتقليلها

10. المؤشرات الفنية والاقتصادية للمشروع (TEPs)

الأساليب المستخدمة في إجراء البحوث التسويقية:

1. البحث المكتبي

الغرض الرئيسي من البحث المكتبي هو جمع وتحليل المعلومات الثانوية ، أو ما يسمى بالبيانات الثانوية. البيانات الثانوية ، كقاعدة عامة ، تشكل وثائق بمعنى أن المصطلح يستخدم في علم الاجتماع. هناك عدة أنواع من الوثائق: الرسمية وغير الرسمية ، والشخصية وغير الشخصية ، وما إلى ذلك. في البحث المكتبي ، تكون البيانات دائمًا غير مستهدفة ، حيث لا يتم إنشاؤها أثناء الدراسة ، ولكنها مأخوذة من مصادر أخرى جاهزة للتحليل.

إمكانيات وفعالية الطريقة:
يتطلب إجراء البحث المكتبي ، كقاعدة عامة ، وقتًا أقل من الاستبيانات. تكلفة البحث المكتبي منخفضة. تكمن الميزة أيضًا في إمكانية الحصول على معلومات حول المشكلات التي يتعذر الوصول إليها للدراسة المباشرة من خلال تفاعل الموضوع مع الكائن ، كما هو الحال في أبحاث التسويق.
يمكن استخدام البحث المكتبي كطريقة رئيسية لجمع البيانات ، والغرض منها هو الإجابة على سؤال البحث الخاص بالبرنامج (الرئيسي) ، لاختبار الفرضية الرئيسية. بالإضافة إلى ذلك ، تعد الطريقة جزءًا لا يتجزأ من أي بحث تسويقي متكامل تقريبًا.

2. البحث الميداني:

2.1 مسح المستهلك

الميزة الرئيسية للمنهجية هي أن جمع ومعالجة البيانات يتم على وجه التحديد من أجل معين تحليل التسويق. يعتمد الاستبيان على المعلومات الأولية ، أي على البيانات التي تم الحصول عليها حديثًا لحل مشكلة معينة قيد الدراسة. مزايا المعلومات الأولية: يتم جمع البيانات وفقًا للأهداف الدقيقة لمهمة البحث ؛ يتم التحكم في منهجية جمع البيانات ، وجميع النتائج متاحة للشركة ويمكن تصنيفها. العيوب: تكاليف كبيرة للموارد المادية والعمالة.

وتجدر الإشارة إلى أن البحث الميداني والمكتبي يكمل كل منهما الآخر.

يتم تحديد تكلفة المسح وكذلك منطقة الدراسة وحجم العينة على أساس فردي.

2.2 مقابلات متعمقة

مقابلات متعمقة- هذه محادثة فردية يتم إجراؤها وفقًا لسيناريو محدد مسبقًا. مقابلة شخصية مطولةيتضمن الحصول على إجابات مفصلة للأسئلة من المستفتى. على الرغم من أن القائم بإجراء المقابلة يتبع مخططًا عامًا للمقابلة ، إلا أن ترتيب الأسئلة وصياغتها يمكن أن يختلف اختلافًا كبيرًا اعتمادًا على ما يقوله المستفتى. استخدام طريقة المقابلة المتعمقةلا تتأثر تصريحات المستفتى بالآخرين (كما يحدث ، على سبيل المثال ، في مجموعات التركيز).

مقابلات متعمقةتعتمد على استخدام التقنيات التي تشجع المستجيبين على مناقشات مطولة ومفصلة حول مجموعة من القضايا التي تهم الباحث. يتيح لك ذلك الوصول إلى أصغر التفاصيل ، لمعرفة جميع جوانب سلوك وردود أفعال المستجيبين التي قد تكون مهمة لحل مشاكل البحث. تحتجز مقابلة شخصية مطولةيتطلب مؤهلًا عاليًا جدًا للمحاور. يتم إجراء المقابلة شخصيًا في غياب الغرباء ، أو عبر الهاتف ، إذا كانت طبيعة الدراسة تسمح بذلك.

يتم تحديد تكلفة المقابلات المتعمقة ، وكذلك قائمة المشاركين ، على أساس فردي.

تخطيط الأعمال

تخطيط الأعمال هو أداة عالمية للتنبؤ بالمستقبل.

يساهم تخطيط الأعمال في تطوير أهداف المنظمة ، وطرق تحقيق هذه الأهداف ، وتقليل مخاطر العمل ، وتحفيز الفريق ، والحصول على قرض.

تخصصنا وضع خطة عملدراسة الجدوى (دراسة الجدوى) للمشروع للحصول على قرض أو جذب المستثمرين. سوف نساعدك صياغة وكتابة خطة العملوفقًا لمعايير اليونيدو الدولية ، ووفقًا لمتطلبات منظمات الائتمان الأوكرانية والمستثمرين والبنوك الدولية والأوكرانية.

يعد تخطيط الأعمال ضروريًا بشكل خاص إذا قررت شركتك:

توسيع الإنتاج أو تحديثه

فتح خطوط عمل جديدة

· للمشاركة في مشروع مشترك

اكتشف أسواق أو منتجات جديدة

احصل على قرض أو استثمار

تتطلب جميع الأنشطة المذكورة أعلاه استثمارات مالية كبيرة.

أداة عالمية لتقييم فعالية هذه الاستثمارات هي خطة العمل.

منهجية اليونيدو

وفقا لمعايير اليونيدو ، ينبغي أن يشمل هيكل خطة العمل الأقسام التالية:
1. ملخص المشروع
2. وصف المؤسسة والصناعة
3. وصف المنتجات (الخدمات)
4. تسويق وبيع المنتجات (الخدمات)
5. خطة الإنتاج
6. الخطة التنظيمية
7. الخطة المالية
8. توجيه وفعالية المشروع
9. مخاطر العمل
10. التطبيقات

تكلفة تطوير خطة العمل ، إذا كان لدى العميل جميع المعلومات اللازمة ، من 800 دولار أمريكي ، المدة هي 12-16 يوم عمل.

تطوير مفهوم مالي (FC) للعقارات التجارية

موعد FC.

تتمثل أهداف إجراء الحسابات المالية والاقتصادية (المشار إليها فيما يلي بالمفهوم المالي أو FC) في مرحلة تطوير مفهوم الهدف الإنمائي:

§ تحديد الجاذبية الاستثمارية للاستثمار في الهدف التنموي للمشاركين في المشروع - المستثمرين والمطور

§ التقييم الكمي لمخاطر الاستثمار وهامش أمان المشروع

§ إعداد البيانات الحسابية اللازمة عند تقييم فعالية رأس المال المستثمر (دون الأخذ بعين الاعتبار مخطط التمويل) لاتخاذ القرارات بشأن جدوى التطوير الإضافي للمشروع

§ تحديد الحد الأدنى من المتطلبات المطلوبة لنظام التمويل وحساب البيانات الأولية للتفاوض مع مختلف أنواع المستثمرين

§ حساب خطة التكلفة الاستثمارية للتفاوض مع المقاولين

نتيجة لتطوير FC ، يتم تشكيل نموذج ديناميكي للأهداف الإستراتيجية للشركة ، مع مراعاة العوامل الرئيسية للبيئة الخارجية و الميزات الداخليةتستخدم الشركة من أجل:

1. عرض رؤية للمستثمر العام حول الفعالية التجارية لمشاركته في المشروع ، مع مراعاة مجموع العوامل الفنية والاقتصادية والسوقية

2. اتخاذ القرارات بشأن تطوير مشروع البناء لهدف التنمية وتقييم عناصر التكلفة الرئيسية للمشروع

3. حساب المؤشرات الإرشادية للتفاوض مع الشركات العقارية فيما يتعلق ببيع وتأجير منتجات البناء

يعمل FC ، جنبًا إلى جنب مع النموذج الديناميكي ، كنموذج عمل للمستثمر ، والذي يتم بموجبه تقييم الجدوى الاقتصادية للمشروع في مرحلة الدراسات السابقة للمشروع. يتم تنفيذ جميع التوقعات والمبررات كجزء من العمل على تطوير FC وفقًا للمعيار المعمول به لدرجة موثوقية التقديرات المتوسطة.

3. حساب الكفاءة التجارية (الجدوى) للمشروع ككل لرأس المال المستثمر حسب الحالة الأساسية

4. تحليل استدامة المشروع وتحديد عوامل الخطر للتخطيط اللاحق لمهام إدارة المخاطر

النتائج. يتلقى العميل جميع البيانات اللازمة لإعداد إعلان النوايا ، والذي يحدد الأرقام المستهدفة التالية للمراحل اللاحقة من تنفيذ المشروع (المرحلة "P" ، المرحلة "RD" ، مرحلة الاستثمار):

§ التنبؤ بالمعايير الفنية والاقتصادية لمشاريع البناء

§ الشروط المتوقعة للتكليف بالمشاريع الإنشائية

§ التنبؤ ببيع منتجات البناء

§ توقع فترة الاسترداد المخصومة للمشروع

§ معدل العائد المتوقع للمستثمر

§ تقييم استدامة المشروع في مواجهة عدم اليقين والمخاطر

§ هامش الأمان المالي للمشروع

1. خطة التنفيذ تسويق ابحاث سوق العقارات

   الدورات الدراسية >> التسويق

   البحث عن مكوناته التي تؤثر على المراقبة تسويق ابحاث, على ال دراسة سوق العقارات، خاصه. الدورات الدراسية ... الخلاصة وهكذا ، إجراء تسويق ابحاث على ال سوق العقاراتهو مجمع متعدد الطبقات ...

2. سوق العقارات (10)

   ملخص >> المالية

   رجال الأعمال على الالأولية سوق العقارات. تقليل المخاطر على ال سوقخاصة عند التعامل مع العقارات. صعود الدور تسويق ابحاثفي...

3. تسويق ابحاثالمستهلكين سوقخدمات بنكية

   الدورات الدراسية >> التسويق

   ... على الالنتائج تسويق ابحاثمستهلك سوقالخدمات المصرفية ، وكذلك عن طريق مراجعة الموقف تسويقمواقف البنك على ال سوق ...

4. أنواع الاحتيال على ال سوق العقاراتومشكلة ضمان أمن المعاملات

   ملخص >> علم الاقتصاد

   ... على ال سوق العقاراتبمحاولات احتيالية. المخاطر الرئيسية على المستهلك على الالأولية سوق العقارات... الاحتيال المتعلق بالخصخصة العقارات. بيانات تسويق ابحاثالتي أجرتها جمعية السماسرة وأظهرت ...

5. مختصر تسويق ابحاثمطعم سوقموسكو

   المادة >> الدعاية والإعلان

   مختصر تسويق ابحاثمطعم سوقموسكو يوري سميرنوف ... الرأي رغم على الالكثير من تسويق ابحاثمعطى سوقيمكننا ... الاستثمار في العاصمة سوق. من خلال الجمع بين الاستثمارات في العقاراتمع المزيد ...