Lakások beszerzése 

Nemzetközi Hallgatói Tudományos Értesítő. Az ingatlanpiac, mint a marketingkutatás tárgya

A "marketing" kifejezés (angolul "marketing") a "piac" szóból és az "ing" aktív végződésből áll, amely lehetővé teszi a marketing szó szerinti fordítását "piaci tevékenységként" vagy "piaci körülmények között végzett tevékenységként". . A marketingkutatás a marketing egyik alapvető funkciója. A marketingkutatás az információk szisztematikus és objektív azonosítása, gyűjtése, elemzése, terjesztése és felhasználása a marketingproblémák (lehetőségek) azonosításának és megoldásának hatékonyságának javítása érdekében.

A marketingkutatás a marketingtevékenység minden aspektusával kapcsolatos döntések meghozatalával foglalkozik. A kutatás a szervezet belső és külső környezetének tanulmányozására irányul. A külső környezet marketingkutatásainak osztályozásának alapja a kutatás tárgya szerinti felosztása cél- és piaci kutatásokra. A célmarketing kutatást (fogyasztók, áruk, versenytársak kutatása stb.) a szervezet bármely konkrét feladatának megoldására, például a célpiaci szegmens azonosítására végzik. Piackutatást végzünk a piac főbb paramétereinek tanulmányozására, amelyet viszont kvantitatív és minőségi mutatók rendszerével jellemeznek (1. táblázat).

1. táblázat - A piackutatás főbb területei

1. táblázat vége

Az ajánlat tanulmányozása

a pályázat terjedelmének, szerkezetének és dinamikájának tanulmányozása; a javaslat termelési és nyersanyagpotenciáljának tanulmányozása; a kínálati rugalmasság vizsgálata

Ártanulmány

a piacon uralkodó árszínvonal vizsgálata; az árak dinamikájának tanulmányozása egy bizonyos ideig; a fő ártrendek tanulmányozása

Piackutatás

a piacon kialakult helyzet vizsgálata az alábbi konjunktúraképző tényezők hatására: árukínálat, árukereslet, piaci egyensúly, piaci lépték stb.

A piacon zajló folyamatok tanulmányozása

a piac jellemzőinek, az üzleti tevékenység tendenciáinak, a piaci kapacitásnak és az abban való részesedésének vizsgálata, piackutatás stb.

A gazdasági világválság utáni fellendülés összefüggésében megnövekedett relevanciája az ingatlanpiac vizsgálatával kapcsolatos kérdéseket von maga után, mint a jelenlegi állapotok egyik leginkább érintettét. Ugyanakkor ki kell kezdeni az ingatlan definíciójával, mint olyannal, és figyelembe kell venni a vizsgált piac jellemzőit.

Tekintsük az oroszországi ingatlanok modern megértését és értelmezésének jellemzőit. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve az ingatlan meghatározásának alapvető alapja, amely az ingatlanra (ingatlan, ingatlan) a következő tárgyakra vonatkozik (2. táblázat):

2. táblázat - Ingatlantárgyak összetétele az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint

Külön objektumok

Összetett objektumok

Föld

A vállalkozás egésze, mint ingatlankomplexum, beleértve: föld, épületek és építmények, készletek és berendezések, nyersanyagok és termékek,

Altalaj telkek és altalaj alapok

Minden, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, beleértve az épületeket és építményeket, a folyamatban lévő építési tárgyakat

alá tartozó ingatlanokkal egyenértékű állami regisztráció: légi és tengeri hajók,

A vállalkozást, annak termékeit, munkáit és szolgáltatásait egyedivé tevő követelések és tartozások, megjelölésekhez való jogok,

2. táblázat vége

szerint összeállított

Ebben a cikkben az ingatlanokat nem a jogalkotás szempontjából, hanem a közgazdasági és marketing szakirodalomban elfogadott definíció szerint vizsgáljuk - ezek a telkek és minden, ami szorosan kapcsolódik hozzájuk, amelyek mozgása nem lehetséges funkcióik megsemmisülése vagy elvesztése nélkül. E meghatározás alapján az ingatlanok eredete alapján nagyjából a következőkre oszlanak: mesterséges tárgyak (épületek), amelyek magukban foglalják a lakó-, kereskedelmi és nem kereskedelmi célú ingatlanokat; természetes (természetes), ami a földre utal.

Tekintsük az ingatlanok ezen felosztását (3. táblázat).

3. táblázat - Ingatlantárgyak osztályozása

Ingatlan

Ingatlan tárgyak

Lakóingatlanok

bérházak;

Apartmanok és szobák;

Egyedi házak és nyaralók;

Vidéki házak, nyaralók stb.

kereskedelmi ingatlan

Kereskedelmi helyiségek;

Irodai helyiségek;

Éttermek, szállodák stb.;

Ipari helyiségek;

Raktárak stb.

állami ingatlan

Iskolák, intézetek stb.;

Színházak, művelődési házak;

Kórházak és klinikák;

Adminisztratív, sportfeladatok stb.

Föld;

Telkek és altalaj alapok

szerint összeállított

A gyakorlatban különbséget tesznek az ingatlannak mint fizikai (anyagi) tárgynak, valamint a felette való elidegenítésre sajátos eljárást és a jogok különleges stabilitását biztosító gazdasági, jogi és társadalmi viszonyok komplexumának fogalma között. Ennek megfelelően az ingatlan négy fogalmát szokás megkülönböztetni (1. ábra).

1. ábra Négy ingatlanfogalom

Az ingatlan az áruk kategóriába tartozik. Fogyasztói termékként is működhet (lakások, helyiségek, épületek, építmények nem ipari célra), valamint ipari célú áruként (helyiségek, épületek, ipari célú építmények). Ugyanakkor az ingatlantárgyak egyedi jellemzőkkel rendelkeznek, amelyek megkülönböztetik őket más áruktól (4. táblázat).

4. táblázat - Ingatlantárgyak általános jellemzői

4. táblázat vége

fix helyen

Meghatározza az egyes ingatlanok egyediségét, nagymértékben meghatározza annak gazdasági jellemzőit és piaci pozícióját

Egyediség (egyediség)

Minden ingatlantárgynak megvannak bizonyos, csak rá jellemző sajátosságai, amelyek megkülönböztetik a többitől.

Kétkomponensű

Bármely ingatlantárgy két összetevőből áll - földből és épületekből (építmények), különböző típusú ingatlanok és eltérő gazdasági feltételek esetén ezeknek az összetevőknek az aránya mind értékben, mind fizikai értelemben eltérő lehet.

Fogyaszthatatlan

A természetes formát nem fogyasztják el, az egész élettartam alatt megőrzik

Tartósság

A Földnek elméletileg végtelen az élettartama, és nem kopik el. Az épületek és építmények élettartama korlátozott a földhöz képest. Az egyéb áruk túlnyomó többségéhez képest azonban az épületek és építmények viszonylag tartósak.

fundamentális

Az ingatlan olyan áru, amelyet normál körülmények között nem lehet elveszíteni, ellopni vagy összetörni.

szerint összeállított

Az ingatlanforgalom, mint minden más áru, a piacon zajlik, és szorosan összefügg a pénzügyi tőke és a munkaerő vonzásával. Az ingatlanpiac ugyanakkor korlátozott erőforrások, eladók és vevők piaca. Tekintsük az ingatlanpiac különböző szerzői általi megértését (5. táblázat).

5. táblázat - Az ingatlanpiac fogalma

5. táblázat vége

N. Ya. Koljuzsnova,

A. Ya. Yakobson

Ez a tranzakciók végrehajtására szolgáló cselekvések és mechanizmusok rendszere, más szóval az általános gazdasági piac alrendszere, amely az ingatlanjogok forgalmához kapcsolódik.

K. I. Safonova,

I. A. Andreeva

Ez az új ingatlanobjektumok létrehozásával, a meglévők üzemeltetésével, valamint az ingatlannal végzett különféle műveletek során felmerülő kapcsolatok összessége.

A. V. Szevosztyanov

Ez a nemzeti szektor piacgazdaság, amely ingatlantárgyak, a piacon működő gazdálkodó egységek, a piac működési folyamatai, vagyis az ingatlantárgyak létrehozásának, használatának és cseréjének, valamint a piac kezelésének folyamatai, valamint a piac működését biztosító mechanizmusok összessége ( piaci infrastruktúra).

szerint összeállított

Véleményünk szerint ez tükrözi a legteljesebben ennek a piacnak a lényegét, ugyanakkor az ingatlanpiac A. V. Goremykin által adott definíciója is hozzáférhető formában jelenik meg.

Az ingatlanpiac elágazó szerkezetű, és különböző jellemzők alapján több szűkebb piacra oszlik (6. táblázat).

6. táblázat - Ingatlanpiacok osztályozása

Osztályozási jel

Piactípusok

Objektum típusa

Telek, épületek, építmények, vállalkozások, helyiségek, tulajdonjogok, egyéb tárgyak.

Földrajzi

(területi)

Helyi, városi, regionális, országos, világméretű.

Funkcionális cél

Ipari helyiségek, lakások, nem ipari épületek és helyiségek.

Az üzemkészültség foka

Meglévő létesítmények, folyamatban lévő építés, új építés.

Résztvevő típusa

Egyéni eladók és vevők, viszonteladók, önkormányzatok, kereskedelmi szervezetek.

6. táblázat vége

szerint összeállított

Az ingatlanpiacon piaci mechanizmusok segítségével a következő műveleteket hajtják végre: tulajdonosváltással - ingatlan adás-vétel; öröklés; adomány; csere; kötelezettségek teljesítésének biztosítása (jelzáloggal terhelt vagy lefoglalt ingatlantárgyak realizálása); a tulajdonosok összetételének részleges vagy teljes megváltozásával - privatizáció; államosítás; a tulajdonosok összetételének változása, beleértve a vagyonmegosztást is; gazdálkodó szervezetek csődje (felszámolása) a tulajdonosok vagyonának eladásával; tulajdonosváltás nélkül - ingatlanbefektetés; ingatlanfejlesztés (bővítés, átépítés, új építés); fogadalom; bérlés; átadás gazdasági irányításba vagy operatív irányításba, térítésmentes használatba, vagyonkezelésbe stb.

Az ingatlanpiac számos funkciója révén nagy befolyást gyakorol a társadalom minden területére (2. ábra).

Három további funkcióval egészültek ki az összes piacon rejlő fő funkciókhoz - szabályozási, ösztönző, árképzési, közvetítői, információs és fertőtlenítő az ingatlanpiacon - befektetési, kereskedelmi és szociális. Kereskedelmi funkciója az ingatlan fogyasztói értékének kialakítása és a befektetett tőkéből származó nyereség. A befektetési funkció lehetővé teszi, hogy ingatlanbefektetéssel megtakarítson és növelje tőkéjét. társadalmi funkció célja, hogy ösztönözze az ingatlantulajdonosokká válni kívánó polgárok munkájának intenzitását.

2. ábra Az ingatlanpiac fő funkciói

Az ingatlanpiac működése az alanyok tevékenységén keresztül valósul meg, amelyek magukban foglalják: eladók, vevők, szakmai szereplők (intézményi és nem intézményi) (3. ábra).

1. Eladók (bérbeadók): ingatlantulajdonosok (jogi és magánszemélyek); építők (fejlesztők); a helyi hatóságok által felhatalmazott szervek stb.

2. Vevők (bérlők): jogi és magánszemélyek; befektetők és részvényesek; kormányzati szervek stb.

Tantárgyak (résztvevők)

ingatlanpiac

Szakmai tagok

3. Intézményi szereplők (az állam érdekeinek képviseletében): bíróságok, közjegyzői irodák; ingatlanjogokat és a velük folytatott ügyleteket nyilvántartó szervek; városfejlesztést, földgazdálkodást és földhasználatot szabályozó szövetségi és területi szervek; az épületek, építmények építésének és üzemeltetésének felügyeletében részt vevő műszaki, tűzvédelmi és egyéb felügyeleti szervek stb.

4. Nem intézményi szereplők (üzleti alapon működő): építési vállalkozók; ingatlanügynökségek; értékelő ügynökségek; ügyvédi irodák; bankok; jelzálog ügynökségek; Biztosító társaságok; média stb.

3. ábra Az ingatlanpiac alanyai (résztvevői).

Sajátosságából adódóan az ingatlanpiac számos olyan tulajdonsággal rendelkezik, amelyek megkülönböztetik a 7. táblázatban bemutatott többi piactól.

7. táblázat - Az ingatlanpiac jellemzői

Jellegzetes
Lokalizáció

Abszolút mozdulatlanság; - az ár nagymértékben függ a helytől
A verseny típusa

Tökéletlen, oligopólium; - kevés vevő és eladó; - az árak feletti ellenőrzés korlátozott; - a piacra lépés jelentős tőkét igényel
Az ajánlatok rugalmassága

Alacsony, a kereslet és az árak növekedésével a kínálat alig nő
A kereslet természete

A kereslet egyénre szabott és nem felcserélhető
A nyitottság foka

A tranzakciók zártkörűek; - a nyilvános információk gyakran hiányosak és pontatlanok, ami megnehezíti a piaci helyzet megítélését
A termék versenyképessége

Nagymértékben meghatározza a környező külső környezet, a szomszédság hatása; - a vásárlók egyéni preferenciáinak sajátossága
Zónás feltételek

Polgári és földterületi jogszabályok szabályozzák, figyelembe véve a vízügyi, erdészeti, környezetvédelmi és egyéb speciális jogokat; - a magántulajdon és egyéb tulajdoni formák nagyobb kölcsönös függése
Tranzakciók nyilvántartása

jogi bonyolultság, korlátozások és feltételek
Ár

tartalmazza az objektum értékét és a kapcsolódó jogokat

szerint összeállított

Így megállapították, hogy az ingatlanpiac bármely ország gazdaságában különleges helyet foglal el. Összetett integrált kategóriaként ötvözi alanyai különböző érdeklődési köreit és tevékenységi formáit; különféle befolyási övezetek - a gazdaságitól a társadalmiig; számos olyan funkció, amely hatással van az ország egészének gazdaságára. Ugyanakkor a regionális ingatlanpiacokra jellemző e piac marketingkutatásának megnövekedett relevanciája, melynek jellemzője nemcsak a helyi viszonyokhoz, hanem az ország általános helyzetéhez való kötelező orientáció is.

Irodalom

1. Goremykin, V. A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv / V. A, Goremykin. - 5. kiadás, átdolgozva. és további - M.: Felsőoktatás, 2008. - 808 p.

2. Malhotra, N.K. Marketing kutatás. Gyakorlati útmutató / N.K. Malhotra. - 3. kiadás - M .: "Williams", 2002. - 960 p.

3. Marketing: általános tanfolyam: Tankönyv / szerk. N. Ya. Kolyuzhnova, A. Ya. Yakobson - M .: Omega-L Kiadó, 2006. - 476 p.

4. Raizberg, B. A. Modern közgazdasági szótár / B. A. Raizberg, L. Sh. Lozovsky, E. B. Starodubtseva. - 6. kiadás, átdolgozva. és további - M.: INFRA - M, 2008. - 512 p.

5. Safonova, K. I., Andreeva, I. A. Ingatlangazdaságtan: Tanulmányi útmutató / K. I. Safonova, I. A. Andreeva. - Vlagyivosztok.: TGEU, 2007. - 128 p.

6. Sevostyanov, A.V. Ingatlangazdaságtan / A.V. Sevostyanov - M.: KolosS, 2007. - 276 p.: ill.

7. Sharoshchenko, I. V. Ingatlangazdaságtan: Oktatási anyagok / I. V. Sharoshchenko - Vlagyivosztok: DVGAEU, 2003. - 80 p.

8. Asaul, A. N. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv egyetemeknek [Elektronikus forrás]: [Adminisztratív és menedzsment portál AUP.ru] / A. N. Asaul. – Elektron. Dan. - St. Petersburg: Peter, 2007. - Hozzáférési mód: URL: http://www.aup. hu/books/m76/2_1.htm

9. Ptk Orosz Föderáció[Elektronikus forrás]: [A "Consultant-Plus" cég hivatalos oldala] - Electron. Dan. - 2009. - Hozzáférési mód: URL: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/

10. Grinenko, SV Ingatlangazdaságtan: Előadási jegyzetek. [Elektronikus forrás]: [Adminisztrációs és menedzsment portál AUP.ru] / S. V. Grinenko. – Elektron. Dan. - Taganrog: TRTU, 2004. - Hozzáférési mód: URL: http://www.aup.ru/books/m94/

1.3 Ingatlanpiaci kutatás. Célok és célok

Az ingatlanpiac tanulmányozásának problémája információs probléma. A lakáskínálat volumenének és szerkezetének felméréséhez információt kell szerezni arról, hogy hány és milyen típusú helyiség található a piacon, hány és melyik készül az üzembe helyezésre, illetve mely ingatlanok már üzembe helyezték. A lakáseladási adatok alapján a keresletnek csak a megvalósult részét lehet megítélni.

A piackutatás tárgyai a trendek és a piacfejlesztési folyamatok, beleértve a gazdasági, tudományos, műszaki, demográfiai, környezeti, jogszabályi és egyéb tényezők változásának elemzését. Vizsgálják a piac szerkezetét, földrajzi helyzetét, kapacitását, értékesítési dinamikáját, piaci korlátait, a versenyhelyzetet, a jelenlegi helyzetet, a lehetőségeket és a kockázatokat is.

Az ingatlanpiaci kutatás fő eredményei a fejlődés előrejelzései, a piaci trendek felmérése, a kulcsfontosságú sikertényezők azonosítása. Meghatározódnak a piaci versenypolitika leghatékonyabb módjai és az új piacokra való belépés lehetősége. Piacszegmentációt hajtanak végre, azaz. célpiacok és piaci rések kiválasztása. Ahhoz, hogy bármely piacon megalapozott döntéseket hozhassunk, megbízható, átfogó és időszerű információkra van szükség. Az ingatlanpiac működésével kapcsolatos problémákra vonatkozó adatok szisztematikus gyűjtése, reflektálása és elemzése képezi a marketingkutatás tartalmát. Ahhoz, hogy ezek a vizsgálatok hatékonyak legyenek, először szisztematikusnak kell lenniük; másodszor, támaszkodjon a speciálisan kiválasztott információkra; harmadszor az adatok gyűjtésére, összesítésére, feldolgozására és elemzésére vonatkozó egyes eljárások elvégzése; negyedszer, speciálisan elemzési célokra kifejlesztett eszközök használata. Így a marketingtevékenység speciális piackutatásra és a megvalósításukhoz szükséges információgyűjtésre épül. Ezen információk áramlását bizonyos kutatási eljárások és módszerek rendezik. Maradjunk az ingatlanpiaci kutatás legfontosabb tárgyainál.

Az ingatlanpiac konjunktúrája és előrejelzése

A piackutatás általános célja annak meghatározása, hogy milyen feltételek mellett biztosítható a lakosság ilyen típusú áru iránti keresletének legteljesebb kielégítése, és megteremtődnek a megtermelt lakások hatékony értékesítésének feltételei. Ennek megfelelően az ingatlanpiac vizsgálatának elsődleges feladata a jelenlegi kereslet-kínálati arány elemzése, i. piaci feltételek. A piaci feltételek olyan feltételek összességét jelentik, amelyek mellett a piacon jelenleg a tevékenységek zajlanak. Jellemzője az ingatlanok iránti kereslet és kínálat bizonyos aránya, valamint az árak szintje és aránya.

Az információgyűjtés a piaci viszonyok tanulmányozásának legfontosabb szakasza. A konjunktúráról nincs egyetlen információforrás, amely a vizsgált folyamatokról minden információt tartalmazna. A tanulmány különféle forrásokból származó információkat használ fel. Az információk megkülönböztetése: általános, kereskedelmi, speciális.

Az általános információk közé tartoznak a piaci helyzet egészét jellemző adatok, összefüggésben az iparág fejlődésével. Beérkezésének forrásai az állami és iparági statisztikák, a hivatalos elszámolási és adatszolgáltatási formák.

Kereskedelmi információ - a vállalkozás üzleti dokumentációjából kinyert adatok, a partnerektől származó értékesítésekről az információcsere sorrendjében. Ide tartoznak: építőipari szervezetek kérelmei és megrendelései; piackutatási szolgáltatások anyagai (az eladások mozgására vonatkozó anyagok, piaci áttekintések stb.).

A speciális információk a speciális piackutatási tevékenységek (lakosság-, vásárló-, szakértői felmérések, kiállítások és értékesítések, piaci találkozók) eredményeként nyert adatok, valamint a kutatószervezetek anyagai. A speciális információk különösen értékesek, mert olyan információkat tartalmaznak, amelyeket más módon nem lehet megszerezni. Ezért a piaci viszonyok tanulmányozása során különös figyelmet kell fordítani a kiterjedt speciális információk megszerzésére.

A piaci helyzet tanulmányozása során nem csak az a feladat, hogy meghatározzuk a piac helyzetét egy-egy időpontban, hanem előre jelezzük a további fejlődésének valószínűségét legalább egy-két negyedévre, de legfeljebb egy évre, fele, vagyis előrejelzés.

A piaci előrejelzés a kereslet, a termékkínálat és az árak alakulásának kilátásaira vonatkozó tudományos előrejelzés, amelyet meghatározott módszertan keretein belül, megbízható információk alapján végeznek, annak lehetséges hibájának felmérésével. Az előrejelzés alapja a fejlődési minták és tendenciák, a fejlődést meghatározó főbb tényezők figyelembevétele, a szigorú objektivitás, az adatok értékelése és az eredmények előrejelzése során a lelkiismeretesség. A piaci előrejelzés kialakítása négy szakaszból áll: az előrejelzés tárgyának meghatározása; előrejelzési módszer kiválasztása; előrejelzési fejlesztési folyamat; az előrejelzés pontosságának értékelése.

Az előrejelzés tárgyának meghatározása a tudományos előrelátás legfontosabb szakasza. A gyakorlatban gyakran azonosítják az értékesítés és a kereslet, a kínálat és a termékkínálat, a piaci árak és az eladási árak fogalmát.

Bizonyos feltételek mellett az ilyen cserék lehetségesek, de megfelelő fenntartásokkal és az előrejelzési számítások eredményeinek utólagos módosításával. Az előrejelzési módszer megválasztása az előrejelzés céljától, elkészítésének időtartamától, részletezettségétől és a kezdeti (alap) információk elérhetőségétől függ.

Az előrejelzés elkészítésének folyamata kézzel vagy számítógépes programokkal végzett számítások elvégzéséből áll, majd azok eredményeinek magas színvonalú, professzionális korrekciójából áll. Az előrejelzés pontosságát a lehetséges hibáinak kiszámításával becsüljük meg. Ezért az előrejelzési eredményeket gyakorlatilag intervallum formában mutatjuk be.

A piaci előrejelzések osztályozása több szempont szerint történik. Az átfutási idő tekintetében a következőket különböztetjük meg: rövid távú előrejelzések (több naptól 2 évig); középtávú előrejelzések (2-7 év); hosszú távú előrejelzések (több mint 7 év). Nemcsak az átfutási időben, hanem a részletességben és az alkalmazott előrejelzési módszerekben is különböznek egymástól.

Az alkalmazott módszerek lényege szerint vannak előrejelzéscsoportok, amelyek alapja: egy dinamikasorozat extrapolációja; dinamikasorozat interpolációja - egy dinamikus sorozat hiányzó tagjainak megtalálása benne; keresleti rugalmassági együtthatók; A strukturális modellezés a fogyasztók legjelentősebb jellemző szerinti csoportosítását tartalmazó statisztikai táblázat, ahol minden csoportra megadják a javak fogyasztásának szerkezetét. Amikor a fogyasztók szerkezete megváltozik, az átlagfogyasztás és a kereslet is változik.

Ennek alapján épül fel az egyik előrejelzési módszer: a szakértői értékelés. Ezt a módszert az új termékek piacán alkalmazzák, amikor a mögöttes információknak még nem volt ideje kialakulni, vagy a hagyományos termékek piacain, amelyeket régóta nem kutattak. Szakértők – hozzáértő szakemberek – felmérésén alapul; gazdasági és matematikai modellezés.

A piaci helyzet előrejelzett mutatóinak elemzésének eredményei a jelentésekkel és a tervezett adatokkal kombinálva lehetővé teszik a pozitív folyamatok kialakítását, a meglévő és az esetleges egyensúlyhiányok kiküszöbölését és megelőzését célzó intézkedések előzetes kidolgozását, és különféle elemző dokumentumok formájában biztosíthatók. .

1. Összevont áttekintés - általánosító piaci mutatókat tartalmazó dokumentum. Elemezzük az általános gazdasági és ágazati mutatók dinamikáját, a speciális konjunktúra feltételeit. Visszatekintést készítünk és előrejelzést adunk a piaci mutatókról, kiemeljük a legjellemzőbb trendeket, feltárjuk az egyes ingatlanpiacok piaci viszonyainak összefüggéseit.

2. A konjunktúra tematikus áttekintése. Egy adott piac sajátosságait tükröző dokumentumok. A legtöbb tényleges problémák, számos objektumra jellemző, vagy egy adott ingatlanpiac problémája.

3. Operatív piaci információk. A piaci viszonyok egyes folyamatairól operatív információkat tartalmazó dokumentum. Az operatív információ fő forrásai a lakossági felmérések adatai, a szakemberek szakértői értékelései.

Piaci mennyiség

Az ingatlanpiaci kutatás fő feladata a piaci kapacitás meghatározása. A piaci kapacitás a vevők teljes tényleges kereslete; az ingatlanértékesítés lehetséges éves volumene a mindenkori átlagos árszinten. A piaci kapacitás függ e piac fejlettségi fokától, a kereslet rugalmasságától, a gazdasági feltételek változásaitól, az árszínvonaltól, a minőségtől és a reklámköltségektől. A piac kapacitását a lakossági kereslet nagysága és a kínálat értéke jellemzi az ingatlanpiacon. A piacnak minden időpontban van mennyiségi és minőségi bizonyossága, pl. volumene az eladott és vásárolt tárgyak költségében és fizikai mutatóiban fejeződik ki.

A piaci kapacitás két szintjét kell megkülönböztetni: potenciális és valós. A piac valós kapacitása az első szint. A potenciális szintet a személyes és társadalmi igények határozzák meg, és tükrözi az ezeknek megfelelő megvalósítás volumenét. A marketingben a piaci potenciál kifejezést is használják. Előfordulhat, hogy a tényleges feltörekvő piaci kapacitás nem felel meg a potenciális kapacitásának. A piaci kapacitás számításának tér-időbeli bizonyosságnak kell lennie.

A piaci kapacitás számos tényező hatására alakul ki, amelyek mindegyike bizonyos helyzetekben serkentheti a piacot és visszafoghatja annak fejlődését, korlátozva annak kapacitását. A tényezők teljes halmaza két csoportra osztható: általános és specifikus. Gyakoriak a piac kapacitását meghatározó társadalmi-gazdasági tényezők: a kínálat mennyisége és szerkezete, ideértve a reprezentatív vállalkozásokat is; a biztosított helyiségek választéka és minősége; a lakosság elért életszínvonala és szükségletei; a lakosság vásárlóereje; az áruk árarányának szintje; népesség; társadalmi és nemi és korösszetétele; a piac telítettségének foka; a piac földrajzi elhelyezkedése.

Konkrét tényezők határozzák meg az egyes tárgyak piacának alakulását, és minden piacnak lehetnek csak rá jellemző tényezői. Ebben az esetben a befolyás mértékét tekintve konkrét tényező lehet meghatározó az adott lakások iránti kereslet és kínálat kialakulásában és alakulásában. A kereslet és kínálat alakulását meghatározó tényezők összessége összetett dialektikus kapcsolatban áll egymással. Egyes tényezők hatásának változása mások működésében változást okoz. Egyes tényezők jellemzője, hogy változásokat okoznak mind a teljes kapacitásban, mind a piac szerkezetében, mások pedig - anélkül, hogy megváltoztatnák a piac összkapacitását, változást idéznek elő. A piackutatás során meg kell magyarázni a tényezõrendszer mechanizmusát, és mérni kell a kereslet-kínálat volumenére és szerkezetére gyakorolt ​​hatásuk eredményeit.

Az ok-okozati összefüggések azonosítása a vizsgált piacon az adatok rendszerezése és elemzése alapján történik. Az adatok rendszerezése csoportos és elemző táblázatok, elemzett mutatók dinamikus sorozatai, grafikonok, diagramok stb. Ez az információelemzés előkészítő szakasza annak mennyiségi és minőségi értékeléséhez. A feldolgozás és elemzés jól ismert módszerekkel, nevezetesen csoportosítással, indexelési és grafikus módszerekkel, idősorok felépítésével és elemzésével történik. Az ok-okozati összefüggések és függőségek megállapítása az idősorok korrelációs-regressziós elemzése eredménye.

Végső soron a különböző tényezők kölcsönhatása által kiváltott ok-okozati összefüggések leírása lehetővé teszi egy fejlesztési modell felépítését a piacon és annak kapacitásának meghatározását. A piacfejlesztési modell a valóság feltételes tükre, és sematikusan fejezi ki e piac belső szerkezetét és ok-okozati összefüggéseit. Lehetővé teszi egy mutatórendszer egyszerűsített formában történő használatát a piac összes fő eleme fejlődésének minőségi eredetiségének jellemzésére a jelen szakaszban és egy adott időszakban a jövőben. A formalizált piacfejlesztési modell a főbb mutatóit lefedő egyenletrendszert képvisel. Minden piac esetében a rendszer eltérő számú egyenletet és mutatót tartalmazhat, de mindenképpen tartalmaznia kell a keresleti és kínálati egyenleteket.

Ennek megfelelően három egymást kiegészítő módja van az előrejelzés elkészítésének.

Kikérdezés - a lakosság, a szakértők véleményének feltárása prediktív jellegű becslések megszerzése érdekében. A kérdőíves módszereket olyan esetekben alkalmazzuk, amikor a folyamat fejlődésének mintázatai több ok miatt nem jeleníthetők meg a formális apparátusban, amikor a szükséges adatok nem állnak rendelkezésre.

1 Extrapoláció - a folyamatok trendjeinek folytatása a jövőbe, idősorok és mutatóik formájában, a kidolgozott regresszív típusú modellek alapján. Az extrapolációs módszereket általában olyan esetekben alkalmazzák, amikor elegendő mennyiségben állnak rendelkezésre információk a múltról, és stabil trendeket azonosítottak. Ez a változat azon a hipotézisen alapul, hogy a korábban kialakult trendek a jövőben is folytatódnak. Az ilyen előrejelzést genetikainak nevezik, és ökonometriai modellek tanulmányozását foglalja magában.

2 Analitikus modellezés - a belső és külső kapcsolatokat tükröző modell felépítése és alkalmazása a piac fejlődése során. Ezt a módszercsoportot akkor alkalmazzák, ha a múltról minimális információ áll rendelkezésre, de vannak olyan hipotetikus elképzelések a piacról, amelyek lehetővé teszik modelljének kidolgozását, és ennek alapján a piac jövőbeli állapotának felmérését, a fejlesztés alternatív lehetőségeinek reprodukálását. Az előrejelzésnek ezt a megközelítését célnak nevezzük.

A piaci kapacitás meghatározására irányuló munka eredménye a piac állapotának és tényezőinek áttekintése, valamint a piac fejlődésének előrejelzése kell, hogy legyen, figyelembe véve a belső és külső tényezők befolyásolási tendenciáit.

Piaci szegmentáció

A marketing szempontjából bármely piac olyan vásárlókból áll, akik ízlésükben, vágyaikban és igényeikben különböznek egymástól. A lényeg az, hogy mindannyian különféle indítékoktól vezérelve vásárolnak árut. Ezért meg kell érteni, hogy sokféle kereslet mellett, még versenykörnyezetben is, minden egyén másként fog reagálni a javasolt ingatlanra. Nagyon nehéz kivétel nélkül minden fogyasztó igényét kielégíteni, mert szükségleteikben vannak bizonyos különbségek. Számos fogyasztó például a luxuslakásokat részesíti előnyben, és hajlandó fizetni ennek megfelelő árat, míg másoknak lehetőségük van elfogadható fogyasztói jellemzőkkel rendelkező lakást vásárolni alacsony áron.

A mélyreható piackutatás azt sugallja, hogy mérlegelni kell. E tekintetben a vállalkozás tervezése során a piacot a fogyasztói csoportoktól és fogyasztói tulajdonságoktól függő differenciált struktúrának kell tekintenie, amely tágabb értelemben meghatározza a piacszegmentáció fogalmát.

A piaci szegmentáció egyrészt egy módszer a piac részeinek megtalálására, és azon objektumok meghatározására, amelyekre a vállalkozások marketingtevékenysége irányul. Másrészt egy vállalat piaci döntéshozatali folyamatának vezetői megközelítése, a marketingelemek megfelelő kombinációjának megválasztásának alapja. A szegmentálást a fogyasztói igények lehető legjobb kielégítése, valamint az építőipari cég építési program kidolgozásának és a kész helyiségek üzembe helyezésének költségeinek racionalizálása érdekében hajtják végre.

A szegmentálás tárgyai mindenekelőtt a fogyasztók. Különleges módon kiemelve, bizonyos közös vonásokkal a piac egy szegmensét alkotják. A szegmentáció a piac olyan szegmensekre való felosztását jelenti, amelyek paramétereikben vagy a piacon bizonyos típusú tevékenységekre (reklám, marketing módszerek) adott válaszreakciókban különböznek. Annak ellenére, hogy a piac különböző tárgyakra szegmentálható, a marketingben a fő hangsúly a hasonló preferenciákkal rendelkező és a marketingajánlatokra azonos módon reagáló, homogén fogyasztói csoportok megtalálásán van.

A szegmentálás nem pusztán mechanikus folyamat. Ahhoz, hogy hatékony legyen, bizonyos kritériumok és jelek figyelembevételével kell végrehajtani. A kritérium egy módja annak, hogy értékeljük egy adott piaci szegmens kiválasztásának indokoltságát konkrét vállalkozás, és egy funkció segítségével kiemelhet egy szegmenst a piacon.

A szegmentálás hátrányai között meg kell említeni például a további piackutatással, a marketingprogramok lehetőségeinek elkészítésével, a megfelelő csomagolás biztosításával, különféle forgalmazási módokkal járó magas költségeket.

A szegmentálásnak vannak előnyei és hátrányai is, de nem nélkülözhető, hiszen a modern gazdaságban minden termék csak bizonyos piaci szegmensek számára értékesíthető sikeresen, de nem a teljes piac számára.

A piaci szegmentáció jelei: földrajzi, demográfiai, társadalmi-gazdasági, pszichográfiai, viselkedési.

A földrajzi elvek szerinti szegmentálás magában foglalja a piac felosztását különböző földrajzi egységekre: állam, államok, régiók, megyék, városok, közösségek, valamint a régió mérete, sűrűsége és népessége, éghajlati viszonyai, a gyártó vállalattól való távolsága. Ezt a funkciót a gyakorlatban korábban használták, mint másokat, ami a vállalkozás területének meghatározásának volt köszönhető. Használata akkor szükséges, ha a régiók között éghajlati különbségek vagy a piacon lévő kulturális, nemzeti, történelmi hagyományok jellemzői vannak. Egy cég dönthet úgy, hogy egy vagy több földrajzi területen, vagy minden területen működik, de figyelembe véve a földrajzi adottságok által meghatározott igények és preferenciák különbségeit.

A demográfiai szegmentáció abból áll, hogy a piacot csoportokra osztják olyan demográfiai változók alapján, mint a nem, az életkor, a család mérete, a családi életszakasz, a jövedelmi szint, a foglalkozás, az iskolai végzettség, a vallás, a faj és a nemzetiség. A demográfiai változók a legnépszerűbb tényezők a fogyasztói csoportok megkülönböztetésére. Ennek a népszerűségnek az egyik oka, hogy az igények és preferenciák, valamint a fogyasztás intenzitása sokszor éppen a demográfiai jellemzőkkel függ össze. A másik ok az, hogy a demográfiai jellemzők könnyebben mérhetők, mint a legtöbb más típusú változó. Még azokban az esetekben is, amikor a piac demográfiai szempontból nincs leírva (például személyiségtípusok alapján), akkor is demográfiai paraméterekkel kell számolni.

Pszichográfiai szegmentáció. A pszichográfiai szegmentáció során a vásárlókat társadalmi osztályok, életmód és személyiségjellemzők alapján csoportokra osztják. Ugyanazon demográfiai csoport tagjai rendkívül eltérő demográfiai profillal rendelkezhetnek.

Viselkedési szegmentáció. A viselkedési szegmentáció a vásárlókat tudásuk, attitűdjük, termékhasználatuk és a termékre adott reakcióik alapján csoportokra osztja. A marketingszakemberek a viselkedési változókat tartják a legmegfelelőbb alapnak a piaci szegmensek alakításához.

A piac külön szegmensekre bontása után fel kell mérni a vonzerő mértékét, és el kell dönteni, hogy a vállalat hány szegmensre koncentráljon, vagyis ki kell választani a célpiaci szegmenseket és ki kell dolgozni egy marketing stratégiát.

Célszegmens - a vállalkozás marketingtevékenységeihez kiválasztott egy vagy több szegmens. Ugyanakkor a vállalkozásnak a választott célok figyelembevételével meg kell határoznia a verseny erősségeit, a piacok méretét, az értékesítési csatornákkal való kapcsolatait, a nyereséget és a vállalatról alkotott képét.

Azokat a piaci szegmenseket, amelyekben a vállalat domináns és stabil pozíciót szerzett, általában piaci réseknek nevezik. A piaci rés kialakítása és megerősítése, beleértve a piaci ablakok felkutatását is, csak a piacszegmentációs módszerek alkalmazásával biztosított. A célpiaci szegmens meghatározása után a vállalatnak tanulmányoznia kell a versenytársak ingatlanjainak tulajdonságait, arculatát, és fel kell mérnie tárgyának pozícióját a piacon.

A verseny helyzete és a piaci korlátok

A piacgazdaságban a cégek versenykörnyezetben működnek. A fogyasztókat tanulmányozva nem szabad megfeledkezni a versenytársakról. A versenytársak kutatásának fő feladata a piaci versenyelőny biztosításához szükséges adatok beszerzése, valamint a lehetséges versenytársakkal való együttműködési, együttműködési lehetőségek megtalálása.

Ennek érdekében a versenytársak erősségeit és gyengeségeit elemezve először a következő kérdésekre kell válaszolni:

· Kik a fő versenytársai cégének?

· Mekkora az Ön cégének és fő versenytársainak piaci részesedése?

Mi a versenytárs stratégiája?

· Milyen módszereket alkalmaznak a versenytársak a piacért folytatott küzdelemben?

· Milyen a versenytársak anyagi helyzete?

· Szervezeti struktúraés a versenytársak menedzselése?

• Milyen hatékonyságúak a versenytársak marketingprogramjai (termék, ár, értékesítés és promóció, kommunikáció)?

• Mi a versenytársak várható reakciója a cége marketingprogramjára?

Az életciklus melyik szakaszában van az Ön és a versenytárs terméke?

A versenykörnyezet tanulmányozásának első lépése annak a piacnak a jellemzőinek felmérése, amelyen a vállalat működik vagy működni kíván. Ezután meg kell vizsgálnia, hogy ki a valódi vagy potenciális versenytárs. A versenytárs a marketingrendszer infrastruktúrájának fontos eleme, befolyásoló marketing stratégia cégek az árukkal kapcsolatban, beszállítók, közvetítők, vevők. A versenytársak pozícióinak vizsgálata a kérdések széles körét fedi le, és jelentős mennyiségű információ bevonását igényli. A fő versenytársak jellemzőit célszerű elemezni a következő részekben: piac, termék, árak, a termék promóciója a piacon, értékesítés és disztribúció szervezése.

A versenykörnyezet tanulmányozása megköveteli a fő versenytársak szisztematikus megfigyelését, nem szabad szem elől téveszteni a potenciális versenytársakat. A megszerzett információkat célszerű adatbankokban felhalmozni. Az információk elemzése lehetővé teszi a szakemberek számára, hogy ésszerű becsléseket tudjanak levezetni minden egyes versenytényezőre, és jellemezzék a vállalat általános piaci helyzetét a fő versenytársakhoz képest.

Piaci lehetőségek és kockázatok

Minden vállalatnak képesnek kell lennie arra, hogy azonosítsa a feltörekvő piaci lehetőségeket. A piaci lehetőségek felkutatása a vállalkozásban rejlő potenciál felmérése után történik, és figyelembe veszi az utóbbi reális lehetőségeit.

A kielégítetlen piaci igények jelentik a piaci lehetőségek alapját egy vállalkozás számára. Abban a helyzetben, amikor a vevő teljesen elégedett a szállító szolgáltatásaival, nem lesz sikeres, ha egy másik vállalkozás hasonló árukat ajánl neki hasonló feltételekkel. Ugyanakkor ebben a helyzetben a vevőnek lehetnek kielégítetlen igényei egy jobb tárgyra, kedvezőbb feltételekre, szélesebb körű szolgáltatásra. Az ilyen igények azonosítása hipotézisek felépítésével történik: a vezető vagy tanácsadó korábbi tapasztalata; a vállalkozás személyzetének javaslatai; a vállalkozás partnereinek és vállalkozóinak tapasztalata; versenytárs innovációi.

A stratégiafejlesztés ezen szakaszában a feladat minél több hipotézis felállítása. Az anyagbeszerzés fő módja a vállalkozásnál és partnereinél egy ingyenes interjú, amelyben a beszélgetőpartnereket bármilyen, még a legőrültebb ötlet kifejtésére is ösztönzik. A szegmens kiválasztása után a cégnek meg kell vizsgálnia az összes olyan ajánlatot, amely jelenleg egy adott szegmensben szerepel. Ezt követően megkérdőjelezhetetlen, egyértelműen elkülöníthető, kívánatos helyet kell biztosítani a tárgynak a piacon és a célfogyasztók tudatában. Ezt termékpozicionálásnak nevezik a piacon. A pozicionálási döntés meghozatala után a cég készen áll a marketingmix részleteinek tervezésére.

A marketing lehetőségek elemzése, a célpiacok kiválasztása, a marketingmix kialakítása és megvalósítása mind támogató marketingmenedzsment rendszereket igényel. A cégnek különösen marketinginformációs, marketingtervezési, marketingszervezési és marketing-ellenőrzési rendszerekkel kell rendelkeznie.

A vállalkozói kockázat megállapításakor a következő fogalmakat különböztetjük meg: „Kiadás”, „Veszteség”, „Veszteség”. Minden vállalkozási tevékenység elkerülhetetlenül költségekkel jár, míg a veszteségek kedvezőtlen körülmények, tévedések és a tervezettet meghaladó többletköltségeket jelentenek. Ez minőségi szempontból jellemzi a „kockázat” kategóriáját, de megteremti az alapot a „vállalkozási kockázat” fogalmának mennyiségire történő lefordításához. Valójában a kockázat az erőforrások vagy a bevétel elvesztésének veszélye. Relatív értelemben a kockázatot egy bizonyos bázishoz kapcsolódó lehetséges veszteségek összegeként határozzák meg, amelynek formájában a legkényelmesebb a vállalkozás állapotát vagy az erőforrások teljes költségét az ilyen típusú vállalkozási tevékenységhez figyelembe venni.


2. fejezet A Khakassia Köztársaság ingatlanpiacának kutatása



Bevezetés

Alkalmazások

Bibliográfia


Bevezetés


A piacgazdaság elemei között kiemelt helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek termelési eszközként működnek (telek, igazgatási, ipari, raktári, kiskereskedelmi és egyéb épületek és helyiségek, valamint egyéb építmények) és tárgy, ill. fogyasztási tárgy (telek, lakóépületek, nyaralók, lakások, garázsok). Az ingatlan a polgárok személyes létének alapja és alapjául szolgál gazdasági aktivitás valamint a vállalkozások és szervezetek fejlesztése a tulajdon minden formájával. Oroszországban aktívan formálódik és fejlődik az ingatlanpiac, és egyre több állampolgár, vállalkozás és szervezet vesz részt ingatlanügyletekben.

Az állami és önkormányzati vagyon privatizációja, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása, valamint a lakóhelyiségek adásvétele során a fő vita tárgya az ingatlan. Új ingatlantulajdonosok rétege jelent meg mind a személyes fogyasztás, mind a vállalkozói tevékenység területén. Ingatlanpiacon működő kereskedelmi struktúrák alakultak ki.

Fejlődik a hazai és külföldi befektetői tevékenység, amely számára kiemelt jelentőséggel bír a garantált földhasználati jogok megszerzése, érdekeik jogi védelme. Az ingatlanszektor szabályozására elkezdtek kialakulni a helyi jogszabályok.

Ebben a munkában megpróbálom figyelembe venni a lakásválasztás különböző szempontjait, és azt is, hogy milyen szempontok számítanak elsődlegesnek a lakásválasztásnál, mi a „tisztességes ára” a lakásnak a vásárlók szerint és néhány egyéb kérdés.

Az ingatlan fogalma és típusai


Az "ingatlan" kifejezés a 17. században jelent meg Oroszországban, de sehol nincs pontos meghatározása. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a földterületeket, az altalaj telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyakat, amelyeket aránytalan károk nélkül nem lehet mozgatni. rendeltetésükhöz, ideértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket. Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajók és az űrobjektumok is.

Egyéb vagyontárgyakat is a törvény ingatlannak minősíthet. Így például a vállalkozás egészét, mint ingatlankomplexumot is ingatlanként ismerik el. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a vállalkozást nem alanynak, hanem közvetlenül a polgári jogok tárgyának tekintik. A vállalkozás mint egész vagy annak egy része lehet adásvételi, zálogjog, lízing és egyéb, a dologi jogok alapításával, megváltoztatásával és megszűnésével kapcsolatos ügylet tárgya. Vállalkozás is örökölhető.

Az ingatlan gazdasági jellemzői közé tartozik annak ritkasága (nincs teljesen egyforma ingatlantárgy); a szomszédos földterületek, épületek költségei (például veszélyes termelés építése); területi adottságok (a területi preferenciák változása fizikai változás nélkül növelheti az ingatlan értékét), rendeltetés (általában jelentős költség nélkül nem változtatható meg).

Az ingatlanok három fő típusba sorolhatók: telek, lakás és nem lakáscélú helyiségek.

A használat jellegétől függően az ingatlanokat lakáscélra (házak, nyaralók, lakások), kereskedelmi tevékenységre (szállodák, irodaházak, üzletek stb.), termelési célokra (raktárak, gyárak, üzemek stb.) használtakra osztják. .), mezőgazdasági (gazdaságok, kertek) és speciális célokra (iskolák, templomok, kórházak, óvodák, idősek otthona stb.).


Ingatlanpiac: fogalma, alanyai és kialakulásának tényezői


Piac - az eladók és a vevők közötti interakció módja; a termék meglévő és potenciális vásárlóinak összessége. Az ingatlan különleges áru, mivel tulajdonságai nem jellemzőek más árukra. Az ingatlanpiac az ingatlantárgyakkal végzett műveletek (eladások, vásárlások, lízingek, zálogjogok stb.) körüli kapcsolatok összessége.

Az ingatlanpiac főbb jellemzői:

· az ingatlanpiac lokális jellege (a lehetséges tranzakciók számának csökkentése egy adott helyszín miatt);

Minden földrészlet egyedisége (árkülönbséggel jár);

az ingatlanok alacsony likviditása más árukhoz képest (a jogintézmények ügyletbe való bevonásának szükségessége miatt);

a magas ár és a vásárlók pénzügyi lehetőségei közötti eltérés, ami a legtöbb esetben hitelt igényel;

· Az árak ingadozása az eladók és a vevők hiányos tájékozottsága miatt.

Az objektumok funkcionális rendeltetése szerint az ingatlanpiac 4 fő összetevőre oszlik:

földpiac (telek),

lakáspiac,

a lakáspiac,

az ipari ingatlanpiac.

Kiemelheti a befejezetlen tárgyak és a szállodai szolgáltatások piacát is.

Az ingatlanpiac fő alanyai, valamint az ingatlantulajdonosok és -használók (amelyek lehetnek magánszemélyek, ill. jogalanyok) a következők: bankok, építőipari szervezetek (vállalkozók), ingatlan irodák, ügyvédi irodák, biztosítók, ingatlankezelő bizottságok, műszaki leltári irodák, választottbíróságok, közjegyzői irodák, adóellenőrzések.

Az ingatlanpiac fejlődéséhez kapcsolódóan értékbecslési tevékenységre volt szükség. Az értékbecslési tevékenység egy személy (értékbecslő) engedélyköteles tevékenysége, amely abból áll, hogy az értékelt tárgyra vonatkozóan speciális szabályok és módszerek alkalmazásával megállapítja az ingatlan piaci vagy egyéb értékét.

Az ingatlanpiac fejlődését elősegíti az ingatlanok ingyenes tulajdonjogának átruházása. Meg kell jegyezni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az ingatlanügyletek kötelező közjegyzői hitelesítése szükséges. Megkezdődött a lakásszövetkezetek (közös működési célú lakástulajdonosi társulások) létrehozása.

A hazai ingatlanpiac kialakulása általánosságban az alábbi tényezőkkel jellemezhető:

Makrogazdasági instabilitás (lehetetlen előre látni előírások, amelynek elfogadását a politikai helyzet határozza meg).

Infláció. Egyrészt a befektetési aktivitás és a normál jelzáloghitelezési rendszer kialakulása hanyatlik, másrészt az ingatlanbefektetések likvidebb és jövedelmezőbb befektetési területeinek korlátozott elérhetősége miatt vonzóak.

A jogszabályi keret összemosása.

Az információgyűjtő és -elemző speciális szolgáltatások hiánya, ami átláthatatlanná teszi az információs teret.

Az ingatlanpiaci szereplők alacsony szakmai felkészültsége (kevés munkatapasztalat, a jogszabályi keretek bizonytalansága).

Az ingatlanpiac szegmenseinek egyenetlen fejlődése (a legmasszívabb a lakáspiac).

Oroszország piaci kapcsolatokra való átállásával az ingatlanok árucikké válnak, az ingatlanpiac pedig lendületet vesz. A földtulajdon bizonytalansága, az infláció és a fent említett egyéb tényezők megviselik a fejlődést orosz piac ingatlan.


A moszkvai ingatlanpiac jelenlegi helyzete


A moszkvai új épületek árának dinamikáját elemezve az elmúlt évben a szakértők megjegyzik: 2009 végén az új épületekben lévő lakások ára jelentősen emelkedett. Általában véve a moszkvai új épületek árai az év során dollárban 6,7%-kal, rubelben pedig 14,2%-kal emelkedtek. 2009 decemberére az ajánlati ár sok létesítményben elérte a 180 ezer rubelt négyzetméterenként, és ez a mutató az elmúlt néhány év legmagasabb értéke volt.

Elsőként az új, turista osztályú épületekben lévő lakások keltek el; Amint a gyakorlat azt mutatja, Moszkvában a modern új épületekben lévő kis lakások nagy keresletet mutatnak, még akkor is, ha nem a főváros központi kerületeiről beszélünk. A marfinói és dél-tushinói lakások, amelyeket 75-100 ezer rubel áron kínáltak eladásra, a házak építésének szakaszában találtak gazdára. Ma már 100 ezer feletti négyzetméteráron vannak az ilyen javaslatok, ha előfordulnak. Az NDV-Nedvizhimost ingatlantársaság szakemberei pedig az új épületekre vonatkozó leglikvidebb ajánlatok "kimosásával" tulajdonítják a tavalyi lakásárak emelkedését.

Az elemzők 2008 végén jelentették be a várható lakáshiányt. Ma kiderül, hogy beigazolódtak az előrejelzések: tavaly nem új projektekkel léptek piacra a fejlesztők, hanem minden erőfeszítésüket a korábban megkezdett házak építésének befejezésére fordították. Ezenkívül Moszkvában az új épületek mintegy 80%-a befagyott a projekt előtti szakaszban, a nehéz gazdasági helyzet hatására.

K: Mit várhat a vevő a piactól?

A 2010-es év elejét az jellemezte, hogy a lakáshiány jelei egyértelműen megmutatkoztak. A kereskedelmi és szociális építkezés volumene meredeken esett, és ma már nem olyan könnyű a vásárlóknak találni egy üres lakást egy új moszkvai épületben, megfelelő területen. Ráadásul Moszkvában gyakorlatilag leállt a régi lakótömbök rekonstrukciója.

Gazdasági helyzet saját maga módosította a városvezetés és a befektetők közötti interakció sémáját. Ha korábban a várólistán lévők és a bontás alatt álló házak lakóinak lakásépítését részben az adminisztráció finanszírozta, részben pedig befektetők ruházták át szociális programok megvalósítására, most a mechanizmus megváltozott. Az elmúlt években a befektetők előszeretettel fizetnek pénzzel, az önkormányzati alap feltöltésének költségvetésen kívüli forrása így hamar kiapad. A befektetőktől származó pénzeszközök nem rendelkeznek kijelölt célra, és hamarosan a városnak kell átvennie a szociális új épületek majdnem 100%-át Moszkvában (miközben korábban a város részesedése a finanszírozás 30%-ról 50%-ára volt).

A következő évben a tervek szerint 204 milliárd rubelt költenek tőkeépítésre, és ezeknek az alapoknak csak 17%-a irányul majd lakásprogramokra. A városi hatóságok 56 új ház építését kívánják finanszírozni, és a bennük lévő lakások nagy részét a bontásra tervezett "hruscsov" épületek kedvezményezettjei és lakói kapják meg.


A Forbes és az Expert magazinok a legnagyobb oroszországi vállalatok értékeléseit közölték, amelyek mind a mintanagyság, mind a vállalatkiválasztás kritériumai tekintetében különböznek. Ha az Expert magazin minősítésében Oroszország ÖSSZES legnagyobb vállalata szerepelt, akkor a Forbes magazinban csak azok a cégek szerepeltek, amelyek részvényeit nem jegyzik a tőzsdén. Mindenekelőtt zárt részvénytársaságokról, korlátolt felelősségű társaságokról és cégcsoportokról van szó, amelyek közös üzletet folytatnak, és amelyeket közös tulajdonos irányít. A Forbes magazin bemutatott minősítésének részeként a vállalatokat a 2006-ban befolyt bevételek alapján rangsorolták. A bevételi adatokat maguk a cégek szolgáltatták.

A Forbes magazin értékelése szerint az ipari és infrastruktúra-építés területén az első helyet a Globalstroy-engineering, a Szahalin-2 projekt egyik résztvevője szerezte meg; 3, 4 helyet az Expert magazin értékelésében. .


Az Expert-400 minősítés 22 építőipari céget és egy ingatlancéget foglal magában - a Miel-Real Estate-et. A Forbes besorolása 19 céget és 3 ingatlantársaságot foglal magában – a Miel Real Estate, az Inkom és a MIAN.


Metrinfo.Ru szavazás eredménye


Népszerű vélemény: az ár fontosabb, mint a márka

A Metrinfo.Ru online ingatlanmagazin szociológiai tanulmányt végzett az elsődleges piacon történő lakásvásárlásról.

Először a moszkvaiakat kérdezték: „Kérlek, képzelj el egy olyan helyzetet, amikor lakást veszel. Mondd:

mindent egyedül csinálnának (megfelelő lakást találnának, dokumentációt készítenének ....);

igénybe venné az ismerősök vagy barátok segítségét;

vegye igénybe a magánbróker szolgáltatásait;

elmennél ingatlanirodához?

A megkérdezett moszkvaiak 6%-a választott ingatlanügynökséget;

3% saját erőből vásárolna új épületet;

1% venné igénybe barátok, ismerősök segítségét;

% megbízna egy privát brókerben;

% menne "másfelé".

Ekkor a következő kérdés hangzott el: „Képzelje el, hogy választania kellett: egy ismert nevű, de kicsit drágább nagy cégtől vásárol házat, vagy egy ismeretlentől, de olcsóbban? Melyik céget választja? Egyúttal tisztázták, hogy mindkét társaság garantálja a vevőnek az ügylet jogi tisztaságát.

4% választott ismeretlen céget;

3%-a egy jól ismert cégnél telepedett le;

2% másként járt volna el;

1%-uk nehezen tudott válaszolni erre a kérdésre.


Népszerű vélemény: 30-60 ezer rubel. - a rendelkezésre álló mérőóra ára

Mennyi legyen a "népi" lakhatás ára. A Metrinfo.Ru online ingatlanmagazin erről közvetlenül kérdezte Moszkva lakóit. Szociológiai tanulmányt készítettek, és a következő kérdéssel kezdődött: "Mennyibe kerüljön egy négyzetméter Moszkvában, hogy az állampolgárok számára megfizethető legyen?" Ehhez az értékhez több lehetőség közül választhattak.

A felmérés eredménye a következő volt:

Legfeljebb 30 ezer rubelt nevezett meg a válaszadók 20%-a;

60 ezer rubelt 44% választott;

80 ezer rubel - 31%;

több mint 80 ezer rubel - 5%.


Népszerű vélemény: hogyan befolyásolják a kedvezmények a vásárló döntését?

„Azt gondolja, hogy a kedvezmények valódi megtakarítások vagy az eladók trükkjei? Vagy talán nincs valódi gazdasági hasznuk, de vásárlásra ösztönzik az embereket? ”- tettek fel egy ilyen díszes kérdést az embereknek. Nos, hogy ne keveredjenek össze, a válaszokat kínálták:

A kedvezmények valódi megtakarítást jelentenek;

A kedvezmények az eladók trükkjei;

A kedvezmények nem valódi gazdasági haszonnal járnak, hanem vásárlásra ösztönöznek.

A válaszadók %-a (a felmérésben résztvevők valamivel kevesebb, mint fele) úgy gondolja, hogy a kedvezmények az eladók trükkjei, akik mindig és mindenhol teljes hasznot húznak maguknak;

%-uk úgy gondolja, hogy az engedményeknek nincs valódi gazdasági haszna, de ösztönzőleg hathatnak a vevő számára;

%-uk biztos abban, hogy a kedvezmények valódi megtakarítást jelentenek;

%-nak más a véleménye;

% nehezen tudott válaszolni.


Népszerű vélemény: Moszkva közelében 6 hektár jobb, mint a török ​​tengerpart

A Metrinfo.ru magazin szociológiai tanulmányt végzett ebben a témában. Feltették a kérdést: „Kérem, képzelje el azt a helyzetet, hogy van egy bizonyos mennyiségű pénze, és van választási lehetősége -, hogy házat vesz a külvárosban, vagy ugyanazért a pénzért, de külföldön lakik. mit szeretnél szívesebben?"

A válaszadók 2%-a venne házat külvárosban (a tavalyihoz képest mindössze 0,5%)

2% - házat venne külföldön;

6%-uk nehezen tudott válaszolni.


Népszerű vélemény: ki akar a csúcson élni?

– Személy szerint szeretne egy toronyházban lakni? - kérdezték Moszkva lakói.

Nem – a válaszadók 58%-a válaszolt nekünk;

Igen – mondta a válaszadók 42%-a.


Majd megkérdezték azokat, akik sokemeletesben szeretnének lakni, melyik emeleten szeretnének lakni. Kiderült, hogy:

3%-ukat lenyűgözi az 1 és 9 emelet közötti magasság;

9% - 10 és 19 emelet közötti számokra települt;

9% - előnyben részesített keretek 20-29 emelet között;

A válaszadók 9%-a a 30-40 emelet közötti tartományt választotta;

4% - beleegyezik, hogy bármelyik emeleten lakjon.


Népszerű vélemény: A moszkoviták nem állnak készen arra, hogy a fővárost külvárosra cseréljék

Először azt az általános kérdést tették fel: „Elégedett-e életkörülményeivel?”.

„Nem” – válaszolta a válaszadók 37,7%-a;

„Igen” – mondja a válaszadók 62,3%-a.


Ezután a második kérdés következett: „Bevállalná, hogy (pénzügyi költségek nélkül) elcseréli moszkvai lakását egy kétszer nagyobb területű, de a moszkvai régióban lévő lakásra? (15-30 km-re az MKAD-tól)”. Magyarázzuk el, miért választottunk ilyen távolságot Moszkvától: ebben a zónában az árak körülbelül kétszer alacsonyabbak, mint Moszkvában. Moszkvához közelebb - a költségek nőnek, és a javasolt művelet már nem hajtható végre.

A felmérés résztvevői így válaszoltak erre a kérdésre:

„Határozottan igen” - 1,8%;

„Inkább igen, mint nem” - 5,3%;

„Inkább nem, mint igen” - 17,5%;

"Határozottan - nem" - 75,4%.


Népszerű vélemény: az ingatlanok pénzt takarítanak meg

„Hallottad, hogy a válság idején a moszkvai lakások olcsóbbakká váltak?” – tette fel az első kérdést a felmérés résztvevőinek.

Nem, most hallok róla először – a válaszadók 55%-a mondta nekünk.

Igen, hallottam (a) - 45% megerősítette.


A következő kérdés így hangzott: „Korábban (a válság előtt) nagyon jövedelmezőnek tartották az ingatlanbefektetést, de most? Mit gondolsz?".

Igen, előnyös – válaszolta a felmérésben résztvevők 56%-a;

nem, nem nyereséges - mondta 14%;

30%-uk nehezen tudott válaszolni.

ingatlanpiac

„Az emberek az ingatlanok mellett előszeretettel tartanak megtakarításokat bankszámlán az infláció ellen, készpénzt tartanak, ékszereket vásárolnak, részvényeket vásárolnak egy cégben. Ön szerint mi a legjobb módszer?" - kérdezték tovább a moszkvaiakat. Íme az elrendezés, amit kaptunk:

bankszámlán - 27,1% mondta ezt;

ingatlanban - 25,7%;

a vállalkozások részesedésében - 14,3%

nemesfémekben, kövekben - 11,4%;

Nincs megtakarításom - 4,7%;

készpénzben - 2,9%;

egyéb - 7,1%;

nehéznek találta a választ – 7,1%.


A Pénzügyi Akadémia (17-19 éves) hallgatói körében végzett felmérések eredményei


50 diákot kérdeztek meg. 16 kérdést tettek fel. És itt az eredmény.


3.Mennyi legyen a négyzetméterenkénti költség Moszkvában, hogy megfizethető legyen a polgárok számára? Ehhez az értékhez több lehetőség közül választhattak.

· Akár 30 ezer rubel

31-60 ezer rubel

61-80 ezer rubel

· több mint 80 ezer rubel




7.Ha igen, melyik emeleten szeretne telepedni (a kérdésre csak azok válaszoltak, akik az előzőre igennel válaszoltak).

· magasság 1-9 emelet;

10-19 emelet;

20-29 emelet;

30-40 emelet;


· "Határozottan igen"

· "Inkább igen, mint nem"

· "Valószínűbb, hogy nem, mint igen"

· "Határozottan nem"



· bankszámlán

ingatlanban

· cégrészvényekben

· Nincs megtakarításom

· készpénzben

Egyéb

· nehéznek találta a választ

13. A nemed


14.Emberek száma a családban

15.Mi lesz az Ön számára prioritás lakásvásárláskor


16.Nevezze meg az általa ismert építőipari cégeket.



A fentieket összegezve több következtetés is levonható. Az ingatlanok olyan tárgyakat tartalmaznak, amelyek mozgatása rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül lehetetlen, ideértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket. Az ingatlanpiac az ingatlantárgyakkal végzett műveletek (eladások, vásárlások, lízingek, zálogjogok stb.) körüli kapcsolatok összessége. Az ingatlanpiac fejlődését elősegíti az ingatlanok ingyenes tulajdonjogának átruházása. Oroszország piaci kapcsolatokra való átállásával az ingatlanok árucikké válnak, az ingatlanpiac pedig lendületet vesz. Természetesen mind a piac szegmentálása, mind a termékpozicionálás csak eszközök, amelyek a fő feladat megvalósítására szolgálnak – a legjobb gazdasági döntés meghozatalára, amely a vállalkozó számára a maximális bevételt hozza. Jelentőségük elsősorban abban rejlik, hogy a létrehozott (eladott) tárgyak fizikai jellemzői (minősége) megfelelnek azok gazdasági jellemzőinek (ár, bevétel), illetve a fogyasztók által az eladásra javasolt tárgyakról alkotott elképzeléseik. 2010-re az ügyfelek fokozatosan visszatértek a piacra: a fejlesztők elkezdték szabályozni a piacot, csökkentve az építési volument.

Arról is levonhatunk következtetést, hogy milyen tényezők a meghatározóak a lakásvásárlásnál, különösen a turista osztályon.

Alkalmazások


Kedves válaszoló!

Szervezetünk marketingkutatást végez annak érdekében, hogy azonosítsa a vevők preferenciáit a mobilingatlan kiválasztása és vásárlása során. Kérjük, vegyen részt a felmérésben, és válaszoljon a kérdőívben feltett kérdésekre. A kérdőív anonim, vezeték-, kereszt- és családnevet nem kell feltüntetni.

Előre is köszönöm a segítséget!

1.„Kérlek, képzelj el egy olyan helyzetet, amikor lakást veszel. Mondd:

· mindent egyedül csinálnának (megfelelő lakást találnának, dokumentációt készítenének ....);

· igénybe venné az ismerősök vagy barátok segítségét;

· vegye igénybe a magánbróker szolgáltatásait;

· elmennél ingatlanirodához?

2.Képzelje el, hogy választania kellett: egy ismert nevű, de kicsit drágább nagy cégtől vásárol házat, vagy egy ismeretlentől, de olcsóbban? Melyik céget választja? Mindkét cég garantálja a vevőnek a tranzakció jogi tisztaságát.

3.Mennyi legyen a négyzetméterenkénti költség Moszkvában, hogy megfizethető legyen a polgárok számára?

· Akár 30 ezer rubel

31-60 ezer rubel

61-80 ezer rubel

· több mint 80 ezer rubel

4.„Azt gondolja, hogy a kedvezmények valódi megtakarítások vagy az eladók trükkjei? Vagy talán nincs valódi gazdasági hasznuk, de vásárlásra ösztönzik az embereket?

· A kedvezmények valódi megtakarítást jelentenek;

· A kedvezmények az eladók trükkjei;

· A kedvezmények nem valódi gazdasági haszonnal járnak, hanem vásárlásra ösztönöznek.

.Képzeljen el egy olyan helyzetet, ahol van egy bizonyos pénzösszeg, és választás előtt áll, hogy házat vesz a külvárosban, vagy ugyanazért a pénzért, de külföldön lakik. Mit szeretnél?

6.– Személy szerint szeretne egy toronyházban lakni?

.Ha igen, melyik emeleten szeretne maradni?

· magasság 1-9 emelet;

10-19 emelet;

20-29 emelet;

30-40 emelet;

· vállalja, hogy bármelyik emeleten lakik.

8.Elégedett az életkörülményeivel?

9.Beleegyezne, hogy (pénzügyi költségek nélkül) kicserélje moszkvai lakását egy kétszer akkora területű, de a moszkvai régióban lévő lakásra? (15-30 km-re az MKAD-tól)

· "Határozottan igen"

· "Inkább igen, mint nem"

· "Valószínűbb, hogy nem, mint igen"

· "Határozottan nem"

10.Hallott már arról, hogy a válság idején a moszkvai lakások olcsóbbak lettek?

11.Korábban (a válság előtt) nagyon jövedelmezőnek tartották ingatlanba fektetni, de most? Mit gondolsz?

.Az emberek az ingatlanok mellett előszeretettel tartanak megtakarításokat bankszámlán az infláció ellen, készpénzt tartanak, ékszereket vásárolnak, részvényeket vásárolnak egy cégben. Ön szerint mi a legjobb módszer?

· bankszámlán

ingatlanban

· cégrészvényekben

· nemesfémekben, kövekben

· Nincs megtakarításom

· készpénzben

Egyéb

· nehéznek találta a választ

13. A nemed

14.Emberek száma a családban

15.Mi lesz számodra prioritás lakásvásárláskor (rendezd a számokat az értékek alapján, az 1 a legjelentősebb, a 8 a legkevésbé jelentős):

· Ár (mennyiben az alacsony vagy fordítva a magas ár indokol mindent, például az alacsony igazolja az esetleges hátrányokat)

· Maga a lakás (tervezés, felújítás, ha van, pusztán pszichológiai érzések)

· A kilátás az ablakokból (mekkora prioritás pl. ha neked megfelel a lakás, nem rossz a ház, de nem szökőkút a kilátás, vagy fordítva, a lakás átlagos, de a kilátás szuper)

· Ház (maga a ház, szomszédok, bejárat)

· Környék (ami a ház körül van, mindenféle telek vagy park vagy üzlet elérhető)

· Terület (infrastruktúra, mennyire fontos az óvodák, iskolák közelsége a gyerekeknek, ha már eldöntötted pl. kerttel, iskolával és ezek megfelelnek neked, készen állnak valamilyen ajánlatra, ami a másik végére tör a városé, ahol minden más és nem oda navigálsz + a központ közlekedési megközelíthetősége és a város kijáratai)

· A metró közelsége (nem számít, hogy van-e autója vagy nincs, de tegyük fel, hogy nincs, és van lehetőség 10-15 perc sétára a metróig, vagy közlekedéssel)

· A lakás likviditása (ha pl. esetleg eladná, akkor most választási lehetőségnek megfelel, de 5 év múlva mennyire lesz likvid)

16.Nevezze meg azokat a cégeket, amelyeket ismer az építőiparban!


A válaszadók szocio-demográfiai portréja

nem % a férfiak teljes számához viszonyítva 66 nő 34 fő a családban 223364445126472

Bibliográfia


1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve

2.

.

.

.

.

.


Korrepetálás

Segítségre van szüksége egy téma tanulásához?

Szakértőink tanácsot adnak vagy oktatói szolgáltatásokat nyújtanak az Önt érdeklő témákban.
Jelentkezés benyújtása a téma azonnali megjelölésével, hogy tájékozódjon a konzultáció lehetőségéről.

Küldje el a jó munkát a tudásbázis egyszerű. Használja az alábbi űrlapot

Jó munka webhelyre">

Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.

Hasonló dokumentumok

    A marketingkutatás főbb irányai, módszerei. A piacok fogalma, osztályozása és szerkezete. Ingatlanpiaci kutatás. A Khakassia Köztársaság ingatlanpiacának kutatása. Marketingkutatás elvégzése, a kapott adatok elemzése.

    szakdolgozat, hozzáadva 2010.10.08

    Az ingatlanpiac marketingkutatása. Kereslet és fogyasztói preferenciák kutatása az ingatlanpiacon. Építés alatt álló és épített objektumok marketingje. Fő Marketing kommunikáció, az ingatlanpiacon alkalmazott reklámfajták.

    absztrakt, hozzáadva: 2009.11.18

    A marketingkutatás főbb irányai, módszerei. Az ingatlanpiac fogalma, osztályozása és szerkezete. Az ingatlanszektor szegmentáltsági és kapacitási jellemzői, piaci lehetőségei és kockázatai. A verseny és a piaci korlátok állapotának felmérése.

    szakdolgozat, hozzáadva 2014.05.27

    Marketing struktúra tájékoztatási rendszer, a szondázási, leíró és alkalmi kutatási módszerek tanulmányozása. Holding marketing elemzés ingatlanpiac: a piac konjunktúrája, kapacitása és szegmentáltsága, a verseny állapota és az akadályok.

    szakdolgozat, hozzáadva 2010.10.08

    A marketingkutatás fogalma, lényege, információgyűjtési terv kidolgozása. A felmérés és a kérdezés, mint az információgyűjtés fő állomásai a marketingkutatásban. A marketing szupervízió lényege, fajtái. Vírusirtó programok piacának kutatása.

    szakdolgozat, hozzáadva 2015.12.03

    A fogyasztókutatás elméleti alapjai. Marketingkutatási folyamat. Statisztikai analízis modern piac a Khakassia Köztársaság ingatlanjai. A fogyasztói preferenciák marketingkutatása és a kapott adatok elemzése.

    szakdolgozat, hozzáadva 2010.10.08

    Az ingatlan fogalma és főbb jellemzői. Ingatlanmarketing: kulcsfontosságú pontok. Az ingatlanpiac általános értékelése és elemzése 2009-ben. Marketing tevékenységek"Arevera Real Estate" cég. A krasznojarszki ingatlanpiac STEP-elemzése.

    szakdolgozat, hozzáadva 2010.09.26