უძრავი ქონების ბაზრის მარკეტინგული კვლევა. მიზნები და მიზნები

შესავალი

აპლიკაციები

ბიბლიოგრაფია

შესავალი

საბაზრო ეკონომიკის ელემენტებს შორის განსაკუთრებული ადგილი უჭირავს უძრავ ქონებას, რომელიც მოქმედებს როგორც წარმოების საშუალება (მიწა, ადმინისტრაციული, სამრეწველო, საწყობი, საცალო და სხვა შენობები და ნაგებობები, აგრეთვე სხვა ნაგებობები) და ობიექტი ან მოხმარების ობიექტი (მიწები, საცხოვრებელი კორპუსები, კოტეჯები, ბინები, ავტოფარეხები). უძრავი ქონება არის მოქალაქეების პირადი არსებობის საფუძველი და ემსახურება ეკონომიკური საქმიანობისა და საკუთრების ყველა ფორმის საწარმოებისა და ორგანიზაციების განვითარებას. რუსეთში მიმდინარეობს უძრავი ქონების ბაზრის აქტიური ფორმირება და განვითარება და მოქალაქეების, საწარმოებისა და ორგანიზაციების მზარდი რაოდენობა ჩართულია უძრავი ქონების ტრანზაქციებში.

სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზების, არასაცხოვრებელი ფართების იჯარით გაცემის, საცხოვრებელი ფართების ყიდვა-გაყიდვისას უძრავი ქონება განხილვის მთავარი საგანია. უძრავი ქონების ახალი მფლობელების ფენა გაჩნდა როგორც პირადი მოხმარების სფეროში, ასევე სამეწარმეო საქმიანობის მრავალ სფეროში. ჩამოყალიბდა კომერციული სტრუქტურები, რომლებიც მოქმედებენ უძრავი ქონების ბაზარზე.

ვითარდება შიდა და უცხოელი ინვესტორების საქმიანობა, რისთვისაც დიდი მნიშვნელობა აქვს მიწის სარგებლობის გარანტირებული უფლების მოპოვებას და მათი ინტერესების სამართლებრივ დაცვას. დაიწყო ადგილობრივი კანონმდებლობის შემუშავება უძრავი ქონების სექტორის რეგულირებისთვის.

ამ ნაშრომში ასევე ვეცდები გავითვალისწინო სახლის არჩევის სხვადასხვა ასპექტები და რა ფაქტორებია პრიორიტეტული სახლის არჩევისას, რა არის საცხოვრებლის „სამართლიანი ფასი“ მყიდველების მიხედვით და სხვა საკითხები.

უძრავი ქონების კონცეფცია და მისი ტიპები

ტერმინი „უძრავი ქონება“ რუსეთში მე-17 საუკუნეში გაჩნდა, მაგრამ მისი ზუსტი განმარტება არსად არსებობს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულ ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ ობიექტებთან, რომელთა გადატანა შეუძლებელია არაპროპორციული დაზიანების გარეშე. მათ დანიშნულებას, მათ შორის ტყეებს, მრავალწლიან ნარგავებს, შენობებს, ნაგებობებს. უძრავ ნივთებშიც შედის საგანი სახელმწიფო რეგისტრაციასაჰაერო და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები, კოსმოსური ობიექტები.

კანონით უძრავად შეიძლება კლასიფიცირდეს სხვა ქონებაც. ასე, მაგალითად, საწარმო მთლიანად, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, ასევე აღიარებულია უძრავ ქონებად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, საწარმო განიხილება არა როგორც სუბიექტი, არამედ უშუალოდ სამოქალაქო უფლებების ობიექტი. საწარმო მთლიანად ან მის ნაწილს შეიძლება წარმოადგენდეს გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და საკუთრების უფლების დაფუძნებასთან, შეცვლასა და შეწყვეტასთან დაკავშირებული სხვა გარიგებების ობიექტს. საწარმო ასევე შეიძლება იყოს მემკვიდრეობით.

უძრავი ქონების ეკონომიკური მახასიათებლები მოიცავს მის იშვიათობას (აბსოლუტურად იდენტური უძრავი ქონების ობიექტები არ არსებობს); მიმდებარე მიწის, შენობების ღირებულება (მაგალითად, სახიფათო პროდუქციის მშენებლობა); ტერიტორიული მახასიათებლები (ტერიტორიული პრეფერენციების ცვლილებამ შეიძლება გაზარდოს უძრავი ქონების ღირებულება ფიზიკური ცვლილებების გარეშე), დანიშნულება (როგორც წესი, არ შეიძლება შეიცვალოს მნიშვნელოვანი ხარჯების გარეშე).

უძრავი ქონება იყოფა სამ ძირითად ტიპად: მიწა, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები.

გამოყენების ბუნებიდან გამომდინარე, უძრავი ქონება იყოფა საცხოვრებლად (სახლები, კოტეჯები, ბინები), კომერციული საქმიანობისთვის (სასტუმროები, საოფისე შენობები, მაღაზიები და ა.შ.), საწარმოო მიზნებისთვის (საწყობები, ქარხნები, ქარხნები და ა. .). ), სასოფლო-სამეურნეო (ფერმები, ბაღები) და სპეციალური დანიშნულებით (სკოლები, ეკლესიები, საავადმყოფოები, ბაგა-ბაღები, მოხუცთა თავშესაფარი და ა.შ.).

უძრავი ქონების ბაზარი: კონცეფცია, საგნები და ფორმირების ფაქტორები

ბაზარი - გამყიდველებსა და მყიდველებს შორის ურთიერთქმედების გზა; პროდუქტის არსებული და პოტენციური მყიდველების მთლიანობა. უძრავი ქონება განსაკუთრებული საქონელია, რადგან მისი მახასიათებლები სხვა საქონელს არ ახასიათებს. უძრავი ქონების ბაზარი არის ურთიერთობების ერთობლიობა უძრავი ქონების ობიექტებთან ოპერაციების გარშემო (გაყიდვები, შესყიდვები, იჯარა, გირავნობა და ა.შ.).

უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი მახასიათებლებია:

· უძრავი ქონების ბაზრის ლოკალური ბუნება (კონკრეტული მდებარეობის გამო შესაძლო ტრანზაქციების რაოდენობის შემცირება);

ყველა მიწის ნაკვეთის უნიკალურობა (იგულისხმება ფასებში განსხვავება);

უძრავი ქონების დაბალი ლიკვიდობა სხვა საქონელთან შედარებით (გარიგებებში იურიდიული ინსტიტუტების ჩართვის აუცილებლობის გამო);

შეუსაბამობა მაღალ ფასსა და მყიდველების ფინანსურ შესაძლებლობებს შორის, რაც უმეტეს შემთხვევაში მოითხოვს სესხს;

· ფასების ცვალებადობა გამყიდველებისა და მყიდველების არასრული ინფორმირებულობის გამო.

მიერ ფუნქციური დანიშნულებაუძრავი ქონების ბაზარი დაყოფილია 4 ძირითად კომპონენტად:

მიწის ბაზარი (მიწის ნაკვეთები),

საბინაო ბაზარი,

უძრავი ქონების ბაზარი,

სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზარი.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ გამოყოთ დაუმთავრებელი ობიექტებისა და სასტუმროს მომსახურების ბაზარი.

უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი სუბიექტები, უძრავი ქონების მფლობელებთან და მომხმარებლებს (რომლებიც შეიძლება იყვნენ ფიზიკური პირები და იურიდიული პირები) არის: ბანკები, სამშენებლო ორგანიზაციები (კონტრაქტორები), უძრავი ქონების ფირმები, იურიდიული ფირმები, სადაზღვევო კომპანიები, ქონების მართვის კომიტეტები, ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროები, საარბიტრაჟო სასამართლოები, სანოტარო ბიუროები, საგადასახადო ინსპექცია.

უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებასთან დაკავშირებით გაჩნდა შეფასების საქმიანობის საჭიროება. შეფასებითი საქმიანობა არის ლიცენზირებას დაქვემდებარებული პირის (შემფასებლის) საქმიანობა, რომელიც მოიცავს მის მიერ შესაფასებელ ობიექტთან დაკავშირებით სპეციალური წესებისა და მეთოდების გამოყენებით უძრავი ქონების საბაზრო ან სხვა ღირებულების დადგენას.

უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას ხელს უწყობს უძრავი ქონების საკუთრებაში თავისუფალი გადაცემა. აღსანიშნავია, რომ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავი ქონებით გარიგების სავალდებულო ნოტარიულად დამოწმებაა საჭირო. დაიწყო სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციების (სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციები ერთობლივი მუშაობის მიზნით) შექმნა.

ზოგადად, უძრავი ქონების შიდა ბაზრის ფორმირება შეიძლება ხასიათდებოდეს შემდეგი ფაქტორებით:

მაკროეკონომიკური არასტაბილურობა (შეუძლებელია რეგულაციების გათვალისწინება, რომელთა მიღებას პოლიტიკური ვითარება განაპირობებს).

ინფლაცია. ერთის მხრივ, საინვესტიციო აქტივობა და იპოთეკური დაკრედიტების ნორმალური სისტემის განვითარება მცირდება, ხოლო მეორე მხრივ, უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის უფრო ლიკვიდური და მომგებიანი სფეროების შეზღუდული ხელმისაწვდომობის გამო, ისინი მიმზიდველია.

დაბინდვა საკანონმდებლო ჩარჩო.

ინფორმაციის შეგროვებისა და ანალიზის სპეციალური სერვისების ნაკლებობა, რაც საინფორმაციო სივრცეს გაუმჭვირვალე ხდის.

უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეთა დაბალი პროფესიონალიზმი (მცირე სამუშაო გამოცდილება, საკანონმდებლო ბაზის გაურკვევლობა).

უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტების არათანაბარი განვითარება (ყველაზე მასიური საბინაო ბაზარია).

რუსეთის საბაზრო ურთიერთობებზე გადასვლასთან ერთად უძრავი ქონება საქონელად იქცევა, უძრავი ქონების ბაზარი კი სულ უფრო მატულობს. მიწის საკუთრების გაურკვევლობა, ინფლაცია და ზემოთ ჩამოთვლილი სხვა ფაქტორები გავლენას ახდენს განვითარებაზე რუსული ბაზარიუძრავი ქონება.

მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის ამჟამინდელი მდგომარეობა

გასული წლის განმავლობაში მოსკოვში ახალი შენობების ფასების დინამიკის გაანალიზებით, ექსპერტები აღნიშნავენ: 2009 წლის ბოლოს ახალ კორპუსებში ბინების ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზარდა. ზოგადად, მოსკოვის ახალი შენობების ფასები წელიწადში გაიზარდა 6,7% დოლარით და 14,2% რუბლით. 2009 წლის დეკემბრისთვის ბევრ ობიექტზე შეთავაზების ფასმა მიაღწია 180 ათას რუბლს კვადრატულ მეტრზე და ეს მაჩვენებელი ყველაზე მაღალი იყო ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში.

პირველად გაიყიდა ბინები ახალ ეკონომ კლასის შენობებში; როგორც პრაქტიკამ აჩვენა, მოსკოვის თანამედროვე ახალ შენობებში პატარა ბინები დიდი მოთხოვნაა, მაშინაც კი, თუ ჩვენ არ ვსაუბრობთ დედაქალაქის ცენტრალურ უბნებზე. ბინები მარფინოსა და სამხრეთ თუშინოში, რომლებიც გასაყიდად იყო შემოთავაზებული 75-100 ათასი რუბლის ფასად, მფლობელები იპოვეს სახლების აშენების ეტაპზე. დღეს ასეთი წინადადებები, თუ მოხდება, უკვე კვადრატზე 100 ათასზე მეტია. და სწორედ ახალი შენობების ყველაზე თხევადი შეთავაზებების „გარეცხვით“ მიაწერენ უძრავი ქონების კომპანია „NDV-Nedvizhimost“-ის სპეციალისტები საცხოვრებლის გასულ წლიან მატებას.

ანალიტიკოსებმა 2008 წლის ბოლოს გამოაცხადეს საცხოვრებლის მომავალი დეფიციტი. დღეს ირკვევა, რომ პროგნოზები დადასტურდა: გასულ წელს დეველოპერები არ შევიდნენ ბაზარზე ახალი პროექტებით, არამედ მთელი ძალისხმევა მიმართეს ადრე დაწყებული სახლების მშენებლობის დასრულებას. გარდა ამისა, მოსკოვის ახალი შენობების დაახლოებით 80% გაყინული იყო წინასაპროექტო ეტაპზე, მძიმე ეკონომიკური მდგომარეობის გავლენის ქვეშ.

კითხვა: რას ელოდება მყიდველი ბაზრისგან?

2010 წლის დასაწყისი იმით გამოირჩეოდა, რომ საცხოვრებლის დეფიციტის ნიშნები ძალიან მკაფიო იყო. კომერციული და სოციალური მშენებლობების მოცულობა მკვეთრად დაეცა და დღეს მყიდველებისთვის არც ისე ადვილია მოსკოვის ახალ კორპუსში ვაკანტური ბინის პოვნა შესაფერის ტერიტორიაზე. გარდა ამისა, მოსკოვში, ძველი საცხოვრებელი კორპუსების რეკონსტრუქცია პრაქტიკულად შეწყდა.

ეკონომიკურმა ვითარებამ საკუთარი კორექტირება მოახდინა ქალაქის ადმინისტრაციასა და ინვესტორებს შორის ურთიერთქმედების სქემაში. თუ ადრე მოლოდინში მყოფთა და დანგრეული სახლების მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის მშენებლობას ნაწილობრივ ადმინისტრაცია აფინანსებდა, ნაწილობრივ კი ინვესტორებს სოციალური პროგრამების განსახორციელებლად გადასცემდა, ახლა მექანიზმი შეიცვალა. AT ბოლო წლებიინვესტორები ამჯობინებენ ფულით გადაიხადონ და მუნიციპალური ფონდის შევსების გარებიუჯეტიანი წყარო მალე გაშრება. ინვესტორებისგან მომდინარე ფინანსებს არ აქვს განსაზღვრული მიზანი და ძალიან მალე ქალაქს მოუწევს მოსკოვის სოციალური ახალი შენობების თითქმის 100% -ის აღება (მაშინ როცა ადრე ქალაქის წილი მერყეობდა დაფინანსების 30%-დან 50%-მდე).

მომავალ წელს დაგეგმილია 204 მილიარდი რუბლის დახარჯვა კაპიტალურ მშენებლობაზე და ამ თანხების მხოლოდ 17% იქნება მიმართული საბინაო პროგრამებზე. ქალაქის ხელისუფლება 56 ახალი სახლის მშენებლობის დაფინანსებას აპირებს და მათში არსებული ბინების ძირითადი ნაწილი ბენეფიციარებსა და დანგრევაში დაგეგმილი „ხრუშჩოვის“ შენობების მაცხოვრებლებს გადაეცემათ.

ჟურნალებმა Forbes-მა და Expert-მა გამოაქვეყნეს რუსეთის უმსხვილესი კომპანიების რეიტინგები, რომლებიც განსხვავდება როგორც შერჩევის ზომის, ასევე კომპანიის შერჩევის კრიტერიუმების მიხედვით. თუ ჟურნალის Expert-ის რეიტინგი მოიცავდა რუსეთის ყველა უმსხვილეს კომპანიას, მაშინ ჟურნალი Forbes მოიცავდა მხოლოდ იმ კომპანიებს, რომელთა აქციები არ არის ჩამოთვლილი საფონდო ბირჟაზე. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის დახურული სააქციო საზოგადოება, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება და კომპანიების ჯგუფები, რომლებიც აწარმოებენ საერთო ბიზნესს და აკონტროლებენ საერთო მესაკუთრეს. ჟურნალ Forbes-ის რეიტინგში წარმოდგენილი, კომპანიები დასახელდა 2006 წელს მიღებული შემოსავლების მიხედვით. შემოსავლების შესახებ მონაცემები თავად კომპანიებმა მოგვაწოდეს.

ჟურნალ Forbes-ის რეიტინგის მიხედვით, ინდუსტრიული და ინფრასტრუქტურის მშენებლობის სფეროში პირველი ადგილი დაიკავა Globalstroy- ინჟინერინგმა, Sakhalin-2 პროექტის ერთ-ერთმა მონაწილემ; ჟურნალ Expert-ის რეიტინგში, შესაბამისად, 3, 4 ადგილი). .

Expert-400 რეიტინგში შედის 22 სამშენებლო კომპანია და ერთი უძრავი ქონების კომპანია - Miel-Real Estate. Forbes-ის რეიტინგში შედის 19 კომპანია და 3 უძრავი ქონების კომპანია - Miel Real Estate, Inkom და MIAN.

Metrinfo.Ru-ს გამოკითხვის შედეგები

პოპულარული აზრი: ფასი უფრო მნიშვნელოვანია ვიდრე ბრენდი

უძრავი ქონების ონლაინ ჟურნალმა Metrinfo.Ru-მ ჩაატარა სოციოლოგიური კვლევა პირველადი ბაზარზე საცხოვრებლის შესყიდვის შესახებ.

ჯერ მოსკოველებს ჰკითხეს: „გთხოვთ, წარმოიდგინეთ სიტუაცია, როდესაც აპირებთ ბინის ყიდვას. თქვი შენ:

ყველაფერს დამოუკიდებლად გააკეთებდნენ (იპოვონ შესაფერისი საცხოვრებელი, შეადგინონ დოკუმენტაცია ....);

გამოიყენებდა ნაცნობების ან მეგობრების დახმარებას;

ისარგებლეთ კერძო ბროკერის მომსახურებით;

წახვალ უძრავი ქონების სააგენტოში?

გამოკითხულ მოსკოველთა 6%-მა აირჩია უძრავი ქონების სააგენტო;

3% დამოუკიდებლად იყიდის ახალ შენობას;

1% გამოიყენებდა მეგობრებისა და ნაცნობების დახმარებას;

% ენდობოდა კერძო ბროკერს;

% წავიდოდა "სხვა გზით".

შემდეგ დაისვა შემდეგი შეკითხვა: „წარმოიდგინეთ, რომ უნდა აირჩიოთ: იყიდოთ სახლი დიდი კომპანიისგან, ცნობილი სახელით, მაგრამ ცოტა უფრო ძვირი თუ უცნობი, მაგრამ იაფი? რომელ კომპანიას აირჩევთ? ამასთან, განმარტეს, რომ ორივე კომპანია მყიდველს გარანტიას უწევს გარიგების კანონიერ სიწმინდეს.

4%-მა აირჩია უცნობი კომპანია;

3% დასახლდა ცნობილ კომპანიაზე;

2% სხვაგვარად მოიქცეოდა;

1%-ს გაუჭირდა ამ კითხვაზე პასუხის გაცემა.

პოპულარული აზრი: 30-60 ათასი რუბლი. - ხელმისაწვდომი მრიცხველის ფასი

რა უნდა იყოს „სახალხო“ საცხოვრებლის ფასი. ამის შესახებ უძრავი ქონების ონლაინ ჟურნალმა Metrinfo.Ru პირდაპირ მოსკოვის მცხოვრებლებს ჰკითხა. ჩატარდა სოციოლოგიური კვლევა და დაიწყო კითხვით: "რა უნდა იყოს კვადრატული მეტრი მოსკოვში, რომ გახდეს ხელმისაწვდომი მოქალაქეებისთვის?" შესთავაზეს ამ ღირებულების რამდენიმე ვარიანტი.

გამოკითხვის შედეგები ასეთი იყო:

30 ათასამდე რუბლი დაასახელა გამოკითხულთა 20%-მა;

60 ათასი რუბლი აირჩია 44% -მა;

80 ათასი რუბლი - 31%;

80 ათას რუბლზე მეტი - 5%.

პოპულარული აზრი: როგორ მოქმედებს ფასდაკლებები მყიდველის გადაწყვეტილებაზე?

„როგორ ფიქრობთ, ფასდაკლებები ნამდვილი დანაზოგია თუ გამყიდველების ხრიკები? ან იქნებ რეალური ეკონომიკური სარგებელი არ აქვთ, მაგრამ ხალხს ყიდვისკენ უბიძგებენ?“ - ასეთი მორთული კითხვა დაუსვეს ხალხს. ისე, რომ არ დაბნეულიყვნენ, პასუხები შესთავაზეს:

ფასდაკლებები რეალური დანაზოგია;

ფასდაკლებები გამყიდველების ხრიკებია;

ფასდაკლებებს არ აქვს რეალური ეკონომიკური სარგებელი, არამედ სტიმულია შესყიდვისთვის.

რესპონდენტთა % (გამოკითხვის მონაწილეთა ნახევარზე ოდნავ ნაკლები) თვლის, რომ ფასდაკლებები არის გამყიდველების ხრიკები, რომლებიც ყოველთვის და ყველგან იღებენ სრულ სარგებელს საკუთარი თავისთვის;

% თვლის, რომ ფასდაკლებებს არ აქვს რეალური ეკონომიკური სარგებელი, მაგრამ, მართლაც, შეიძლება გახდეს სტიმული მყიდველისთვის;

% დარწმუნებულია, რომ ფასდაკლებები რეალური დანაზოგია;

% აქვს განსხვავებული აზრი;

% გაუჭირდა პასუხის გაცემა.

პოპულარული აზრი: მოსკოვის მახლობლად 6 ჰექტარი უკეთესია, ვიდრე თურქეთის სანაპირო

ამ თემაზე ჟურნალმა Metrinfo.ru-მ სოციოლოგიური კვლევა ჩაატარა. დაისვა კითხვა: ”წარმოიდგინეთ, გთხოვთ, სიტუაცია - გაქვთ გარკვეული თანხა და გაქვთ არჩევანი - იყიდოთ სახლი გარეუბანში ან იმავე ფულით, მაგრამ საცხოვრებელი საზღვარგარეთ. რას მირჩევდით?"

გამოკითხულთა 2% იყიდის სახლს გარეუბნებში (განსხვავება გასული წლის მაჩვენებელთან მხოლოდ 0,5%).

2% - იყიდის სახლს საზღვარგარეთ;

6%-ს უჭირდა პასუხის გაცემა.

პოპულარული აზრი: ვის უნდა თავზე ცხოვრება?

”პირადად თქვენ ისურვებდით მაღალ კორპუსში ცხოვრებას?” - ჰკითხეს მოსკოვის მცხოვრებლებმა.

არა - რესპონდენტთა 58%-მა გვიპასუხა;

დიახ, - ამბობს გამოკითხულთა 42%.

შემდეგ მათ, ვისაც სურდათ მაღალსართულიან კორპუსში ცხოვრება, ჰკითხეს, რომელ სართულზე სურდათ ცხოვრება. აღმოჩნდა, რომ:

3% აღფრთოვანებულია სიმაღლით 1-დან 9 სართულამდე;

9% - დასახლებულია ნომრებზე 10-დან 19 სართულამდე;

9% - სასურველი ჩარჩოები 20-დან 29 სართულამდე;

გამოკითხულთა 9%-მა აირჩია 30-დან 40 სართულამდე დიაპაზონი;

4% - თანახმაა იცხოვროს ნებისმიერ სართულზე.

პოპულარული აზრი: მოსკოველები არ არიან მზად დედაქალაქის გარეუბანში გადაქცევისთვის

დასაწყისისთვის, მათ დაუსვეს ზოგადი კითხვა "კმაყოფილი ხარ შენი საცხოვრებელი პირობებით?".

„არა“ - უპასუხა გამოკითხულთა 37,7%-მა;

„დიახ“ – ამბობს გამოკითხულთა 62,3%.

შემდეგ მოჰყვა მეორე კითხვა: „დაეთანხმებით თუ არა თქვენი ბინის გაცვლას (ფინანსური ხარჯების გარეშე) მოსკოვში ორჯერ უფრო დიდი ფართობის ბინაში, მაგრამ მოსკოვის რეგიონში? (15-დან 30 კმ-მდე MKAD-დან)”. მოდით განვმარტოთ, რატომ ავირჩიეთ ასეთი მანძილი მოსკოვიდან: ამ ზონაში ფასები დაახლოებით ორჯერ ნაკლებია, ვიდრე მოსკოვში. მოსკოვთან უფრო ახლოს - ღირებულება იზრდება და შემოთავაზებული ოპერაცია აღარ განხორციელდება.

აი, როგორ უპასუხეს გამოკითხვის მონაწილეებმა ამ კითხვაზე:

„აუცილებლად დიახ“ - 1,8%;

„კი ვიდრე არა“ - 5.3%;

„არა, ვიდრე დიახ“ - 17,5%;

„აუცილებლად – არა“ – 75,4%.

პოპულარული აზრი: უძრავი ქონება დაზოგავს ფულს

„გსმენიათ, რომ კრიზისის დროს მოსკოვში ბინები იაფდება?“ - დაუსვეს პირველი შეკითხვა გამოკითხვის მონაწილეებს.

არა, პირველად მესმის ამის შესახებ - გვითხრა გამოკითხულთა 55%-მა.

დიახ, გავიგე (ა) - დაადასტურა 45%.

შემდეგი კითხვა იყო: „ადრე (კრიზისამდე) უძრავ ქონებაში ინვესტირება ძალიან მომგებიანად ითვლებოდა, მაგრამ ახლა? როგორ ფიქრობ?".

დიახ, ეს მომგებიანია, - ასე უპასუხა გამოკითხვის მონაწილეთა 56%-მა;

არა, მომგებიანი არ არის - თქვა 14%-მა;

30%-ს უჭირდა პასუხის გაცემა.

უძრავი ქონების ბაზარი

„უძრავი ქონების გარდა, ადამიანებს ურჩევნიათ შეინახონ საბანკო ანგარიშებზე არსებული დანაზოგი ინფლაციისგან, შეინახონ ნაღდი ფული, იყიდონ სამკაულები, იყიდონ აქციები კომპანიაში. როგორ ფიქრობთ, რა არის საუკეთესო გზა?” – ჰკითხეს შემდგომ მოსკოველებს. აქ არის განლაგება, რომელიც მივიღეთ:

საბანკო ანგარიშზე - 27,1%-მა განაცხადა;

უძრავ ქონებაში - 25,7%;

საწარმოების აქციებში - 14,3%.

ძვირფას ლითონებში, ქვებში - 11,4%;

დანაზოგი არ მაქვს - 4,7%;

ნაღდი ფულით - 2,9%;

სხვა - 7,1%;

პასუხის გაცემა გაუჭირდა - 7,1%.

ფინანსური აკადემიის სტუდენტების (17-19 წლის) გამოკითხვის შედეგები.

გამოიკითხა 50 სტუდენტი. დაისვა 16 კითხვა. და აი შედეგი.

3.რა უნდა იყოს კვადრატული მეტრის ღირებულება მოსკოვში, რომ გახდეს ხელმისაწვდომი მოქალაქეებისთვის? შესთავაზეს ამ ღირებულების რამდენიმე ვარიანტი.

· 30 ათას რუბლამდე

31-60 ათასი რუბლი

61-80 ათასი რუბლი

· 80 ათას რუბლზე მეტი

7.თუ ასეა, რომელ სართულზე ისურვებდით დასახლებას (კითხვაზე პასუხი მხოლოდ მათ გასცეს, ვინც წინაზე დადებითად უპასუხა).

· სიმაღლე 1-დან 9 სართულამდე;

10-დან 19 სართულამდე;

20-დან 29 სართულამდე;

30-დან 40 სართულამდე;

· "Რა თქმა უნდა კი"

· "დიახ, ვიდრე არა"

· "უფრო სავარაუდოა არა, ვიდრე დიახ"

· "აუცილებლად არა"

· საბანკო ანგარიშზე

უძრავ ქონებაში

· კომპანიის აქციებში

· დანაზოგი არ მაქვს

· ნაღდი ფულით

სხვა

· პასუხის გაცემა გაუჭირდა

13. თქვენი სქესი

14.ოჯახში ადამიანების რაოდენობა

15.რა იქნება თქვენთვის პრიორიტეტული ბინის შეძენისას

16.დაასახელეთ თქვენთვის ცნობილი სამშენებლო კომპანიები.

ყოველივე ზემოთქმულის შეჯამებით, რამდენიმე დასკვნის გაკეთება შეიძლება. უძრავი ქონება მოიცავს ობიექტებს, რომელთა გადაადგილება შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები, ნაგებობები. უძრავი ქონების ბაზარი არის ურთიერთობების ერთობლიობა უძრავი ქონების ობიექტებთან ოპერაციების გარშემო (გაყიდვები, შესყიდვები, იჯარა, გირავნობა და ა.შ.). უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას ხელს უწყობს უძრავი ქონების საკუთრებაში თავისუფალი გადაცემა. რუსეთის საბაზრო ურთიერთობებზე გადასვლასთან ერთად უძრავი ქონება საქონელად იქცევა, უძრავი ქონების ბაზარი კი სულ უფრო მატულობს. რა თქმა უნდა, ბაზრის სეგმენტაციაც და პროდუქტის პოზიციონირებაც მხოლოდ ინსტრუმენტებია, რომლებიც გამოიყენება მთავარი ამოცანის მისაღწევად - საუკეთესო ეკონომიკური გადაწყვეტილების მიღება, რომელიც მაქსიმალურ შემოსავალს მოაქვს მეწარმეს. მათი მნიშვნელობა, უპირველეს ყოვლისა, მდგომარეობს იმაში, რომ შექმნილი (გაყიდული) ობიექტების ფიზიკური მახასიათებლები (ხარისხი) შეესაბამება მათ ეკონომიკურ მახასიათებლებს (ფასი, შემოსავალი) და მომხმარებლების აღქმას გასაყიდად შემოთავაზებული ობიექტების შესახებ. 2010 წლისთვის მომხმარებლებმა დაიწყეს თანდათანობით დაბრუნება ბაზარზე: დეველოპერებმა დაიწყეს ბაზრის რეგულირება, შეამცირეს სამშენებლო მოცულობები.

ასევე შეგვიძლია გამოვიტანოთ დასკვნა იმის შესახებ, თუ რა ფაქტორებია გადამწყვეტი ბინის ყიდვისას, განსაკუთრებით ეკონომ კლასის.

აპლიკაციები

ძვირფასო რესპონდენტო!

ჩვენი ორგანიზაცია ატარებს მარკეტინგულ კვლევას, რათა გამოავლინოს მყიდველების უპირატესობები ფიჭური უძრავი ქონების არჩევისა და შესყიდვისას. გთხოვთ, მიიღოთ მონაწილეობა გამოკითხვაში და უპასუხოთ კითხვარში დასმულ კითხვებს. კითხვარი არის ანონიმური, არ უნდა იყოს მითითებული გვარი, სახელი და პატრონიმი.

Წინასწარ გმადლობთ დახმარებისთვის!

1.”წარმოიდგინეთ, გთხოვთ, სიტუაცია, როდესაც აპირებთ ბინის ყიდვას. თქვი შენ:

· ყველაფერს დამოუკიდებლად გააკეთებდნენ (იპოვონ შესაფერისი საცხოვრებელი, შეადგინონ დოკუმენტაცია ....);

· გამოიყენებდა ნაცნობების ან მეგობრების დახმარებას;

· ისარგებლეთ კერძო ბროკერის მომსახურებით;

· წახვალ უძრავი ქონების სააგენტოში?

2.წარმოიდგინეთ, რომ მოგიწიათ არჩევანის გაკეთება: იყიდეთ სახლი დიდი კომპანიისგან ცნობილი სახელით, მაგრამ ცოტა უფრო ძვირი თუ უცნობი, მაგრამ იაფი? რომელ კომპანიას აირჩევთ? ორივე კომპანია გარანტიას აძლევს მყიდველს გარიგების კანონიერ სიწმინდეს.

3.რა უნდა იყოს კვადრატული მეტრის ღირებულება მოსკოვში, რომ გახდეს ხელმისაწვდომი მოქალაქეებისთვის?

· 30 ათას რუბლამდე

31-60 ათასი რუბლი

61-80 ათასი რუბლი

· 80 ათას რუბლზე მეტი

4.„როგორ ფიქრობთ, ფასდაკლებები ნამდვილი დანაზოგია თუ გამყიდველების ხრიკები? ან იქნებ მათ არ აქვთ რეალური ეკონომიკური სარგებელი, მაგრამ ხელს უწყობენ ხალხს იყიდონ?

· ფასდაკლებები რეალური დანაზოგია;

· ფასდაკლებები გამყიდველების ხრიკებია;

· ფასდაკლებებს არ აქვს რეალური ეკონომიკური სარგებელი, არამედ სტიმულია შესყიდვისთვის.

.წარმოიდგინეთ, გთხოვთ, სიტუაცია - გაქვთ გარკვეული თანხა და გაქვთ არჩევანი - იყიდოთ სახლი გარეუბანში ან იმავე ფულით, მაგრამ საცხოვრებელი საზღვარგარეთ. რას მირჩევდით?

6.”პირადად თქვენ ისურვებდით მაღალ კორპუსში ცხოვრებას?”

.თუ ასეა, რომელ სართულზე ისურვებდით დარჩენას?

· სიმაღლე 1-დან 9 სართულამდე;

10-დან 19 სართულამდე;

20-დან 29 სართულამდე;

30-დან 40 სართულამდე;

· თანახმა ვარ იცხოვრო ნებისმიერ სართულზე.

8.კმაყოფილი ხართ თქვენი საცხოვრებელი პირობებით?

9.თანახმა ხართ გაცვალოთ (ფინანსური ხარჯების გარეშე) თქვენი ბინა მოსკოვში ორჯერ დიდი ფართობის ბინაში, მაგრამ მოსკოვის რეგიონში? (15-დან 30 კმ-მდე MKAD-დან)

· "Რა თქმა უნდა კი"

· "დიახ, ვიდრე არა"

· "უფრო სავარაუდოა არა, ვიდრე დიახ"

· "აუცილებლად არა"

10.გსმენიათ, რომ კრიზისის დროს მოსკოვში ბინები იაფდება?

11.ადრე (კრიზისამდე) უძრავ ქონებაში ინვესტირება ძალიან მომგებიანად ითვლებოდა, ახლა კი? როგორ ფიქრობთ?

.უძრავი ქონების გარდა, ადამიანებს ურჩევნიათ შეინახონ საბანკო ანგარიშებზე დანაზოგი ინფლაციისგან, შეინახონ ნაღდი ფული, იყიდონ სამკაულები, იყიდონ აქციები კომპანიაში. როგორ ფიქრობთ, რომელია საუკეთესო გზა?

· საბანკო ანგარიშზე

უძრავ ქონებაში

· კომპანიის აქციებში

· ძვირფას ლითონებში, ქვებში

· დანაზოგი არ მაქვს

· ნაღდი ფულით

სხვა

· პასუხის გაცემა გაუჭირდა

13. თქვენი სქესი

14.ოჯახში ადამიანების რაოდენობა

15.რა იქნება თქვენთვის პრიორიტეტული ბინის ყიდვისას (დააწყვეთ რიცხვები მნიშვნელობების მიხედვით 1 ყველაზე მნიშვნელოვანი, 8 ყველაზე ნაკლებად მნიშვნელოვანი):

· ფასი (რამდენად დაბალი ან პირიქით მაღალი ფასიამართლებს ყველაფერს, მაგალითად, დაბალი ამართლებს შესაძლო ხარვეზებს)

· თავად ბინა (დაგეგმვა, რემონტი, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, წმინდა ფსიქოლოგიური შეგრძნებები)

· ხედი ფანჯრებიდან (რამდენად პრიორიტეტულია, მაგალითად, თუ ბინა გიხდება, სახლი არ არის ცუდი, მაგრამ ხედი არ არის შადრევანი, ან პირიქით, ბინა საშუალოა, მაგრამ ხედი სუპერ)

· სახლი (თავად სახლი, მეზობლები, შესასვლელი)

· სამეზობლო (რომელიც არის სახლის ირგვლივ, არის ყველა სახის ადგილი ან პარკი ან მაღაზიები)

· ტერიტორია (ინფრასტრუქტურა, რამდენად მნიშვნელოვანია ბავშვებისათვის საბავშვო ბაღებისა და სკოლების სიახლოვე, თუ უკვე გადაწყვიტეთ, მაგალითად, ბაღით და სკოლით და ისინი შეგეფერებათ, ისინი მზად არიან რაიმე სახის შეთავაზებისთვის, რომ გატეხონ მეორე ბოლომდე. ქალაქის, სადაც ყველაფერი სხვაგვარადაა და იქ არ დადიხარ + ცენტრის ტრანსპორტით ხელმისაწვდომობა და ქალაქიდან გასასვლელი)

· მეტროსთან სიახლოვე (არ აქვს მნიშვნელობა მანქანა გყავს თუ არა, მაგრამ დავუშვათ, რომ არ გყავს და არის მეტრომდე 10-15 წუთი ფეხით ან ტრანსპორტით წასვლა)

· ბინის ლიკვიდურობა (თუ, მაგალითად, შეიძლება გაყიდოთ, ახლა ის თქვენთვის შესაფერისია, მაგრამ რამდენად თხევადი იქნება 5 წელიწადში)

16.დაასახელეთ კომპანიები, რომლებსაც იცნობთ სამშენებლო ინდუსტრიაში.

რესპონდენტთა სოციალურ-დემოგრაფიული პორტრეტი

სქესი % კაცების საერთო რაოდენობის 66 ქალი 34 ხალხის რაოდენობა ოჯახში 223364445126472

ბიბლიოგრაფია

1. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი

2.

.

.

.

.

.

რეპეტიტორობა

გჭირდებათ დახმარება თემის შესწავლაში?

ჩვენი ექსპერტები გაგიწევენ რჩევებს ან გაგიწევენ რეპეტიტორულ მომსახურებას თქვენთვის საინტერესო თემებზე.
განაცხადის გაგზავნათემის მითითება ახლავე, რათა გაიგოთ კონსულტაციის მიღების შესაძლებლობის შესახებ.

მარკეტინგული კვლევა მარკეტინგის ერთ-ერთი ფუნდამენტური ფუნქციაა. Მარკეტინგული კვლევა- ეს არის ინფორმაციის სისტემატური და ობიექტური იდენტიფიკაცია, შეგროვება, ანალიზი, გავრცელება და გამოყენება მარკეტინგული პრობლემების (შესაძლებლობების) იდენტიფიცირებისა და გადაჭრის ეფექტურობის გასაუმჯობესებლად.

მარკეტინგული კვლევა დაკავშირებულია გადაწყვეტილების მიღებასთან ყველა ასპექტში მარკეტინგული საქმიანობა. კვლევა მიზნად ისახავს ორგანიზაციის შიდა და გარე გარემოს შესწავლას. გარე გარემოს მარკეტინგული კვლევების კლასიფიკაციის საფუძველია მათი დაყოფა კვლევის ობიექტების მიხედვით სამიზნე და საბაზრო. მიზნობრივი მარკეტინგული კვლევა (მომხმარებლების, საქონლის, კონკურენტების და ა.შ. კვლევა) ტარდება ორგანიზაციის რაიმე კონკრეტული ამოცანის გადასაჭრელად, მაგალითად, სამიზნე ბაზრის სეგმენტის იდენტიფიცირებისთვის. ბაზრის კვლევა ტარდება ბაზრის ძირითადი პარამეტრების შესწავლის მიზნით, რაც, თავის მხრივ, ხასიათდება რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მაჩვენებლების სისტემის მეშვეობით (ცხრილი 1).

ცხრილი 1 - ბაზრის კვლევის ძირითადი სფეროები

მარკეტინგული კვლევის ტიპი	ძირითადი მიმართულებები
მოთხოვნის შესწავლა	მოთხოვნის მოცულობის, სტრუქტურისა და დინამიკის შესწავლა; მომხმარებელთა მოთხოვნებისა და პრეფერენციების კვლევა; მოთხოვნის ელასტიურობის შესწავლა
შეთავაზების შესწავლა	მიწოდების მოცულობის, სტრუქტურისა და დინამიკის შესწავლა; წინადადების საწარმოო და ნედლეულის პოტენციალის შესწავლა; მიწოდების ელასტიურობის შესწავლა
ფასების შესწავლა	ბაზარზე არსებული ფასების დონის შესწავლა; ფასების დინამიკის შესწავლა გარკვეული პერიოდის განმავლობაში; ფასების ძირითადი ტენდენციების შესწავლა
Ბაზრის კვლევა	სიტუაციის შესწავლა, რომელიც შეიქმნა ბაზარზე შემდეგი კონიუნქტურა ფორმირების ფაქტორების გავლენით: საქონლის მიწოდება, მოთხოვნა საქონელზე, საბაზრო ბალანსი, ბაზრის მასშტაბები და ა.შ.
ბაზარზე მიმდინარე პროცესების შესწავლა	ბაზრის მახასიათებლების, ბიზნეს საქმიანობის ტენდენციების, ბაზრის შესაძლებლობებისა და მასში კომპანიის წილის შესწავლა, ბაზრის პირობების შესწავლა და ა.შ.

მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისის შემდეგ გამოჯანმრთელების პირობებში სულ უფრო აქტუალური ხდება უძრავი ქონების ბაზრის, როგორც არსებული პირობების შედეგად ერთ-ერთი ყველაზე დაზარალებული, შესწავლის საკითხები. ამავდროულად, აუცილებელია დავიწყოთ უძრავი ქონების, როგორც ასეთის განმარტებით, და განვიხილოთ შესასწავლი ბაზრის თავისებურებები.

განვიხილოთ უძრავი ქონების თანამედროვე გაგება რუსეთში და მისი ინტერპრეტაციის მახასიათებლები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი მოქმედებს, როგორც უძრავი ქონების განსაზღვრის ფუნდამენტური საფუძველი, რომელიც ეხება უძრავ ნივთებს (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) შემდეგ ობიექტებს: მიწის ნაკვეთები, მიწის ნაკვეთები და ყველაფერი, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან. ანუ ობიექტები, რომელთა გადაადგილება შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე, მათ შორის შენობები, ნაგებობები, მიმდინარე მშენებლობა. უძრავ ნივთებს ასევე მიეკუთვნება სახელმწიფო რეგისტრაცია დაქვემდებარებული თვითმფრინავები და საზღვაო ხომალდები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები. კანონით უძრავად შეიძლება კლასიფიცირდეს სხვა ქონებაც.

ამ ნაშრომში განვიხილავთ უძრავ ქონებას არა კანონმდებლობის თვალსაზრისით, არამედ ეკონომიკისა და მარკეტინგის პროფესიულ ლიტერატურაში მიღებული განმარტების მიხედვით - ეს არის მიწის ნაკვეთები და ყველაფერი, რაც მათთან მტკიცედ არის დაკავშირებული, რომლის მოძრაობაც არის. შეუძლებელია მათი ფუნქციების განადგურების ან დაკარგვის გარეშე. ამ განსაზღვრებიდან გამომდინარე, უძრავი ქონება, თავისი წარმოშობიდან გამომდინარე, ფართოდ იყოფა: ხელოვნურ ობიექტებად (შენობებად), რომლებიც მოიცავს საცხოვრებელ, კომერციულ და არაკომერციულ უძრავ ქონებას; ბუნებრივი (ბუნებრივი), რომელიც ეხება დედამიწას.

განვიხილოთ უძრავი ქონების ეს დაყოფა (ცხრილი 3).

ცხრილი 3 - უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია

პრაქტიკაში განასხვავებენ უძრავი ქონების ცნებას, როგორც ფიზიკურ (მატერიალურ) ობიექტს და როგორც ეკონომიკური, სამართლებრივი და სოციალური ურთიერთობების კომპლექსს, რომელიც უზრუნველყოფს მისი განკარგვის სპეციალურ პროცედურას და უფლებების განსაკუთრებულ სტაბილურობას. შესაბამისად, მიღებულია უძრავი ქონების ოთხი ცნების გამოყოფა (სურათი 1).

სურათი 1. უძრავი ქონების ოთხი კონცეფცია.

უძრავი ქონება მიეკუთვნება საქონლის კატეგორიას. მას შეუძლია იმოქმედოს როგორც სამომხმარებლო პროდუქტად (ბინები, შენობები, შენობები, არასამრეწველო ობიექტები) და როგორც სამრეწველო პროდუქტი (შენობები, შენობები, სამრეწველო ობიექტები). ამავდროულად, უძრავი ქონების ობიექტებს აქვთ უნიკალური მახასიათებლები, რომლებიც განასხვავებენ მათ სხვა საქონლისგან (ცხრილი 4).

ცხრილი 4. - უძრავი ქონების ობიექტების ზოგადი მახასიათებლები.

დამახასიათებელი	აღწერა
კომუნალური	აკმაყოფილებს მყიდველის საჭიროებებს საცხოვრებელ ან სამრეწველო სივრცეში, შენობის კომფორტსა და გარემოსდაცვით კეთილგანწყობაში, პრესტიჟში და ა.შ. ობიექტის სარგებლიანობა განისაზღვრება ისეთი მახასიათებლებით, როგორიცაა შენობის ზომა, განლაგება, მიმდებარე ტერიტორიის გამწვანება. ტერიტორია, მდებარეობა და ა.შ.
ფიქსირებული ადგილმდებარეობა	იგი განსაზღვრავს თითოეული ქონების უნიკალურობას, დიდწილად განსაზღვრავს მის ეკონომიკურ მახასიათებლებს და ბაზარზე პოზიციონირებას
უნიკალურობა (უნიკალურობა)	უძრავი ქონების თითოეულ ობიექტს აქვს მხოლოდ მისთვის დამახასიათებელი გარკვეული მახასიათებლები, რაც განასხვავებს მას სხვებისგან.
ორკომპონენტიანი	ნებისმიერი უძრავი ქონების ობიექტი შედგება ორი კომპონენტისგან - მიწა და შენობები (ნაგებობები), სხვადასხვა ტიპის უძრავი ქონებისთვის და სხვადასხვა ეკონომიკური პირობებიამ კომპონენტების თანაფარდობა, როგორც ღირებულებით, ასევე ფიზიკური თვალსაზრისით, შეიძლება განსხვავებული იყოს
გამოუყენებელი	ბუნებრივი ფორმა არ მოიხმარება, ის მთელი სიცოცხლის მანძილზე ინახება
გამძლეობა	დედამიწას თეორიულად აქვს უსასრულო სიცოცხლის ხანგრძლივობა და არ ცვდება. შენობებსა და ნაგებობებს მიწასთან შედარებით შეზღუდული სიცოცხლის ხანგრძლივობა აქვთ. თუმცა, სხვა საქონლის აბსოლუტურ უმრავლესობასთან შედარებით, შენობები და ნაგებობები შედარებით გამძლეა.
ფუნდამენტურობა	უძრავი ქონება არის საქონელი, რომლის დაკარგვა, მოპარვა ან გატეხვა ნორმალურ პირობებში შეუძლებელია.

უძრავი ქონების მიმოქცევა, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა საქონელი, ხორციელდება ბაზარზე და მჭიდრო კავშირშია ფინანსური კაპიტალისა და შრომის მოზიდვასთან. ამავდროულად, უძრავი ქონების ბაზარი შეზღუდული რესურსების, გამყიდველებისა და მყიდველების ბაზარია. განვიხილოთ უძრავი ქონების ბაზრის გაგება სხვადასხვა ავტორის მიერ (ცხრილი 5).

ცხრილი 5. - უძრავი ქონების ბაზრის კონცეფცია.

	უძრავი ქონების ბაზრის განმარტება
V.A. გორემიკინი	ეს არის ორგანიზაციული და ეკონომიკური ურთიერთობების ერთობლიობა, მიწის ნაკვეთების, შენობების, ნაგებობების და სხვა ქონების გადანაწილების საშუალება მფლობელებსა და მომხმარებლებს შორის ეკონომიკური მეთოდებით, კონკურენტული მიწოდებისა და მოთხოვნის საფუძველზე.
ს.ვ.გრინენკო	ეს არის მექანიზმი, რომლითაც ხდება ინტერესებისა და უფლებების გაერთიანება, უძრავი ქონების ფასების დადგენა.
ნ.ია.კოლიუჟნოვა, A. Ya. Yakobson	ეს არის ოპერაციების და მექანიზმების სისტემა, ანუ, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ზოგადი ეკონომიკური ბაზრის ქვესისტემა, რომელიც დაკავშირებულია უძრავ ქონებაზე უფლებების მიმოქცევასთან.
K.I. Safonova, I.A. ანდრეევა	ეს არის ურთიერთობების კომპლექსი, რომელიც დაკავშირებულია უძრავი ქონების ახალი ობიექტების შექმნასთან, არსებულის ექსპლუატაციასთან, ასევე უძრავ ქონებასთან განხორციელებული სხვადასხვა ოპერაციების დროს წარმოშობილ ურთიერთობებთან.
A.V. სევოსტიანოვი	ეს არის ეროვნული საბაზრო ეკონომიკის სექტორი, რომელიც წარმოადგენს უძრავი ქონების ობიექტების, ბაზარზე მოქმედი ეკონომიკური სუბიექტების, ბაზრის ფუნქციონირების პროცესების ერთობლიობას, ანუ უძრავი ქონების ობიექტების შექმნის, გამოყენებისა და გაცვლის პროცესებს და ბაზრის მართვას. მექანიზმები, რომლებიც უზრუნველყოფენ ბაზრის ფუნქციონირებას (ბაზრის ინფრასტრუქტურა).

იგი ყველაზე სრულად ასახავს ამ ბაზრის არსს და, ამავდროულად, ხელმისაწვდომი ფორმით არის წარმოდგენილი უძრავი ქონების ბაზრის განმარტება A.V. Goremykin-ის მიერ.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და, სხვადასხვა მახასიათებლებზე დაყრდნობით, იყოფა რამდენიმე ვიწრო ბაზრებად (ცხრილი 6).

ცხრილი 6. - უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია.

კლასიფიკაციის ნიშანი	ბაზრის ტიპები
ობიექტის ტიპი	მიწის ნაკვეთები, შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, ფართები, საკუთრების უფლება, სხვა ობიექტები.
გეოგრაფიული (ტერიტორიული)	ადგილობრივი, ქალაქი, რეგიონალური, ეროვნული, მსოფლიო.
ფუნქციური დანიშნულება	სამრეწველო შენობები, საცხოვრებელი, არასამრეწველო შენობები და შენობები.
ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	არსებული ობიექტები, მშენებლობა მიმდინარეობს, ახალი მშენებლობა.
მონაწილის ტიპი	ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები, გადამყიდველები, მუნიციპალიტეტები, კომერციული ორგანიზაციები.
გარიგების ტიპი	ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, იპოთეკა, რეალური უფლებები.
მრეწველობა კუთვნილება	სამრეწველო ობიექტები, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები, საზოგადოებრივი შენობები და სხვა.
საკუთრების ტიპი	სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები, კერძო.
გარიგების მეთოდი	პირველადი და მეორადი, ორგანიზებული და არაორგანიზებული, გაცვლითი და ურეცეპტოდ, ტრადიციული და ინტერაქტიული

უძრავი ქონების ბაზარზე საბაზრო მექანიზმების გამოყენებით ხორციელდება შემდეგი ოპერაციები:

• - საკუთრების ცვლილებით - უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა; მემკვიდრეობა; შემოწირულობა; გაცვლა; ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა (იპოთეკით დატვირთული ან ყადაღადადებული უძრავი ქონების ობიექტების რეალიზაცია);
• - მესაკუთრეთა შემადგენლობის ნაწილობრივი ან სრული ცვლილებით - პრივატიზაცია; ნაციონალიზაცია; მესაკუთრეთა შემადგენლობის ცვლილება, მათ შორის ქონების გაყოფით; მესაკუთრეთა ქონების რეალიზაციით ეკონომიკური სუბიექტების გაკოტრება (ლიკვიდაცია);
• - საკუთრების შეცვლის გარეშე - ინვესტიცია უძრავ ქონებაში; უძრავი ქონების განვითარება (გაფართოება, რეკონსტრუქცია, ახალი მშენებლობა); გირავნობა; ქირავდება; გადაცემა ეკონომიკურ მენეჯმენტზე ან ოპერატიულ მენეჯმენტზე, უსასყიდლო გამოყენებაზე, ნდობის მენეჯმენტზე და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარი დიდ გავლენას ახდენს საზოგადოების ყველა ასპექტზე მთელი რიგი ფუნქციების მეშვეობით (სურათი 2).

სურათი 2.- უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ფუნქციები.

ყველა ბაზრისთვის დამახასიათებელ ძირითად ფუნქციებს დაემატა სამი დამატებითი ფუნქცია - მარეგულირებელი, მასტიმულირებელი, ფასიანი, შუამავალი, საინფორმაციო და გამაჯანსაღებელი უძრავი ქონების ბაზარზე - საინვესტიციო, კომერციული და სოციალური. კომერციული ფუნქციაა უძრავი ქონების სამომხმარებლო ღირებულების ფორმირება და ინვესტირებულ კაპიტალზე უკუგების მიღება. ინვესტიციის ფუნქცია საშუალებას გაძლევთ დაზოგოთ და გაზარდოთ თქვენი კაპიტალი უძრავი ქონების ინვესტიციით. სოციალური ფუნქცია, არის იმ მოქალაქეების მუშაობის ინტენსივობის სტიმულირება, რომლებიც ცდილობენ გახდნენ უძრავი ქონების მფლობელები.

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირება ხორციელდება მისი სუბიექტების ქმედებებით, რომლებიც შედიან: გამყიდველები, მყიდველები, პროფესიონალი მონაწილეები (ინსტიტუციური და არაინსტიტუციური) (სურათი 7).

ცხრილი 7. უძრავი ქონების ბაზრის სუბიექტები (მონაწილეები).

1. გამყიდველები (მეიჯარეები): ქონების მფლობელები (იურიდიული და ფიზიკური პირები); მშენებლები (დეველოპერები); ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ უფლებამოსილი ორგანოები და ა.შ.	2. მყიდველები (მოიჯარეები): იურიდიული და ფიზიკური პირები; ინვესტორები და კაპიტალის მფლობელები; სახელმწიფო ორგანოები და ა.შ.
საგნები (მონაწილეები) უძრავი ქონების ბაზარი
პროფესიონალი წევრები
3. ინსტიტუციური მონაწილეები (სახელმწიფოს ინტერესების წარმომადგენლები): სასამართლოები და სანოტარო ბიუროები; უძრავ ქონებაზე უფლების რეგისტრაციისა და მათთან გარიგების ორგანოები; ურბანული განვითარების, მიწის მართვისა და მიწათსარგებლობის მარეგულირებელი ფედერალური და ტერიტორიული ორგანოები; შენობებისა და ნაგებობების მშენებლობასა და ექსპლუატაციაზე ზედამხედველობაში ჩართული ტექნიკური, სახანძრო და სხვა ინსპექტირების ორგანოები და ა.შ.	4. არაინსტიტუციური მონაწილეები (მომუშავე კომერციულ საფუძველზე): სამშენებლო კონტრაქტორები; უძრავი ქონების სააგენტოები; შეფასების სააგენტოები; იურიდიული ფირმები; ბანკები; იპოთეკური სააგენტოები; Სადაზღვევო კომპანიები; მედია და ა.შ.

თავისი სპეციფიკიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარს აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც განასხვავებს მას მე-7 ცხრილში წარმოდგენილი სხვა ბაზრებისგან.

ცხრილი 8. უძრავი ქონების ბაზრის თავისებურებები.

	დამახასიათებელი
ლოკალიზაცია	- აბსოლუტური უმოძრაობა; - ფასის დიდი დამოკიდებულება მდებარეობაზე
კონკურსის ტიპი	- არასრულყოფილი, ოლიგოპოლია; - მყიდველებისა და გამყიდველების მცირე რაოდენობა; - ფასებზე კონტროლი შეზღუდულია; - ბაზარზე შესვლას მნიშვნელოვანი კაპიტალი სჭირდება
ელასტიურობა წინადადებები	დაბალი, მოთხოვნისა და ფასების მატებასთან ერთად, მიწოდება ნაკლებად იზრდება
მოთხოვნის ბუნება	მოთხოვნა ინდივიდუალურია და არა ურთიერთშემცვლელი
ღიაობის ხარისხი	- ტრანზაქციები კერძოა; - საჯარო ინფორმაცია ხშირად არასრული და არაზუსტია, რაც ართულებს ბაზრის მდგომარეობის შეფასებას
პროდუქტის კონკურენტუნარიანობა	- დიდწილად განსაზღვრავს გარემოს, სამეზობლოს გავლენით; - მყიდველების ინდივიდუალური პრეფერენციების სპეციფიკა
ზონირების პირობები	- რეგულირდება სამოქალაქო და მიწის კანონმდებლობით წყლის, სატყეო მეურნეობის, გარემოსდაცვითი და სხვა განსაკუთრებული უფლებების გათვალისწინებით; - კერძო და საკუთრების სხვა ფორმების უფრო დიდი ურთიერთდამოკიდებულება
გარიგებების რეგისტრაცია	სამართლებრივი სირთულეები, შეზღუდვები და პირობები
ფასი	მოიცავს ობიექტის ღირებულებას და მასთან დაკავშირებულ უფლებებს

ამრიგად, დადგინდა, რომ უძრავი ქონების ბაზარს განსაკუთრებული ადგილი უკავია ნებისმიერი ქვეყნის ეკონომიკაში. მოქმედებს როგორც კომპლექსური ინტეგრირებული კატეგორია, იგი აერთიანებს თავისი სუბიექტების სხვადასხვა ინტერესებსა და აქტივობის ფორმებს; გავლენის სხვადასხვა სფერო - ეკონომიკურიდან სოციალურამდე; მთელი რიგი ფუნქციები, რომლებიც გავლენას ახდენენ მთლიანად ქვეყნის ეკონომიკაზე. ამავდროულად, ამ ბაზრის მარკეტინგული კვლევის გაზრდილი აქტუალობა დამახასიათებელია უძრავი ქონების რეგიონალური ბაზრებისთვის, რომლის მახასიათებელია არამარტო ადგილობრივ პირობებზე, არამედ ქვეყნის ზოგად ვითარებაზე სავალდებულო ორიენტაცია.

1.3 უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა. მიზნები და მიზნები

უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლის პრობლემაა ინფორმაციის პრობლემა. საბინაო მიწოდების მოცულობისა და სტრუქტურის შესაფასებლად საჭიროა მოიპოვოთ ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ რამდენი და რა სახის შენობაა ბაზარზე, რამდენი და რომელი ემზადება ექსპლუატაციისთვის და რომელი უძრავი ქონებაა. ობიექტები უკვე ექსპლუატაციაში შევიდა. საცხოვრებლის გაყიდვის მონაცემების მიხედვით, შეიძლება ვიმსჯელოთ მოთხოვნის მხოლოდ რეალიზებულ ნაწილზე.

ბაზრის კვლევის ობიექტს წარმოადგენს ტენდენციები და ბაზრის განვითარების პროცესები, მათ შორის ეკონომიკური, სამეცნიერო, ტექნიკური, დემოგრაფიული, გარემოსდაცვითი, საკანონმდებლო და სხვა ფაქტორების ცვლილებების ანალიზი. ასევე შესწავლილია ბაზრის სტრუქტურა და გეოგრაფია, მისი შესაძლებლობები, გაყიდვების დინამიკა, ბაზრის ბარიერები, კონკურენციის მდგომარეობა, არსებული მდგომარეობა, შესაძლებლობები და რისკები.

უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის ძირითადი შედეგებია მისი განვითარების პროგნოზები, ბაზრის ტენდენციების შეფასება, წარმატების საკვანძო ფაქტორების იდენტიფიცირება. განისაზღვრება ბაზარზე კონკურენტული პოლიტიკის წარმართვის ყველაზე ეფექტური გზები და ახალ ბაზრებზე შესვლის შესაძლებლობა. ტარდება ბაზრის სეგმენტაცია, ე.ი. სამიზნე ბაზრებისა და ბაზრის ნიშების შერჩევა. ნებისმიერ ბაზარზე ინფორმირებული გადაწყვეტილებების მისაღებად აუცილებელია სანდო, ამომწურავი და დროული ინფორმაცია. უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებასთან დაკავშირებული პრობლემების შესახებ მონაცემების სისტემატური შეგროვება, ასახვა და ანალიზი წარმოადგენს მარკეტინგული კვლევის შინაარსს. ეფექტური რომ იყოს, ეს კვლევები ჯერ უნდა იყოს სისტემატური; მეორეც, დაეყრდნონ სპეციალურად შერჩეულ ინფორმაციას; მესამე, მონაცემთა შეგროვების, შეჯამების, დამუშავებისა და ანალიზის გარკვეული პროცედურების განხორციელება; მეოთხე, ანალიზის მიზნებისთვის სპეციალურად შემუშავებული ინსტრუმენტების გამოყენება. ამრიგად, მარკეტინგული აქტივობები აგებულია ბაზრის სპეციალური კვლევისა და მათი განხორციელებისთვის საჭირო ინფორმაციის შეგროვების საფუძველზე. ამ ინფორმაციის ნაკადები დალაგებულია გარკვეული კვლევის პროცედურებითა და მეთოდებით. მოდით ვისაუბროთ უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის ყველაზე მნიშვნელოვან ობიექტებზე.

უძრავი ქონების ბაზრის კონიუნქტურა და პროგნოზირება

ბაზრის კვლევის ზოგადი მიზანია დადგინდეს პირობები, რომლებშიც უზრუნველყოფილია ამ ტიპის საქონელზე მოსახლეობის მოთხოვნის მაქსიმალურად სრული დაკმაყოფილება და შექმნილი საცხოვრებლის ეფექტური გაყიდვის წინაპირობები. ამის შესაბამისად უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლის უპირველესი ამოცანაა მიმდინარე მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობის ანალიზი, ე.ი. ბაზრის პირობები. საბაზრო პირობები არის პირობების ერთობლიობა, რომლითაც ამჟამად მიმდინარეობს საქმიანობა ბაზარზე. ახასიათებს უძრავ ქონებაზე მიწოდებისა და მოთხოვნის გარკვეული თანაფარდობა, ასევე ფასების დონე და თანაფარდობა.

ინფორმაციის შეგროვება ყველაზე მნიშვნელოვანი ეტაპია ბაზრის პირობების შესწავლაში. არ არსებობს კონიუნქტურის შესახებ ინფორმაციის ერთი წყარო, რომელიც შეიცავდა ყველა ინფორმაციას შესწავლილი პროცესების შესახებ. კვლევაში გამოყენებულია სხვადასხვა წყაროდან მიღებული სხვადასხვა სახის ინფორმაცია. განასხვავებენ ინფორმაციას: ზოგადი, კომერციული, განსაკუთრებული.

ზოგადი ინფორმაცია მოიცავს მონაცემებს, რომლებიც ახასიათებს მთლიანობაში ბაზრის მდგომარეობას, ინდუსტრიის განვითარებასთან ერთად. მისი მიღების წყაროა სახელმწიფო და დარგის სტატისტიკის მონაცემები, აღრიცხვისა და ანგარიშგების ოფიციალური ფორმები.

კომერციული ინფორმაცია - საწარმოს საქმიანი დოკუმენტაციიდან ამოღებული მონაცემები, პარტნიორებისგან გაყიდვების შესახებ ინფორმაციის გაცვლის წესით. ესენია: სამშენებლო ორგანიზაციების განცხადებები და ბრძანებები; ბაზრის კვლევის სერვისების მასალები (მასალები გაყიდვების მოძრაობაზე, ბაზრის მიმოხილვები და ა.შ.).

სპეციალური ინფორმაცია წარმოადგენს ბაზრის სპეციალური კვლევის შედეგად მიღებულ მონაცემებს (მოსახლეობის, მყიდველების, ექსპერტების გამოკითხვები, გამოფენები და გაყიდვები, ბაზრის შეხვედრები), ასევე მასალებს კვლევითი ორგანიზაციებიდან. სპეციალურ ინფორმაციას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს, რადგან ის შეიცავს ინფორმაციას, რომლის მიღება სხვა გზით შეუძლებელია. ამიტომ ბაზრის პირობების შესწავლისას განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ვრცელი სპეციალური ინფორმაციის მოპოვებას.

ბაზრის მდგომარეობის შესწავლისას ამოცანაა არა მხოლოდ ბაზრის მდგომარეობის განსაზღვრა ამა თუ იმ დროს, არამედ მისი შემდგომი განვითარების სავარაუდო ბუნების პროგნოზირება მინიმუმ ერთი ან ორი კვარტლის განმავლობაში, მაგრამ არა უმეტეს ერთი წლისა და ნახევარი, ანუ პროგნოზირება.

ბაზრის პროგნოზი არის მოთხოვნის, პროდუქტის მიწოდებისა და ფასების განვითარების პერსპექტივების სამეცნიერო პროგნოზი, რომელიც ხორციელდება გარკვეული მეთოდოლოგიის ფარგლებში, სანდო ინფორმაციაზე დაყრდნობით, მისი შესაძლო შეცდომის შეფასებით. პროგნოზი ეფუძნება მისი განვითარების კანონებისა და ტენდენციების გათვალისწინებას, ამ განვითარების განმსაზღვრელ ძირითად ფაქტორებს, მკაცრი ობიექტურობის დაცვას, კეთილსინდისიერებას მონაცემთა შეფასებისას და შედეგების პროგნოზირებისას. ბაზრის პროგნოზის შემუშავებას აქვს ოთხი ეტაპი: პროგნოზირების ობიექტის დადგენა; პროგნოზირების მეთოდის არჩევანი; პროგნოზის განვითარების პროცესი; პროგნოზის სიზუსტის შეფასება.

პროგნოზირების ობიექტის დადგენა მეცნიერული შორსმჭვრეტელობის უმნიშვნელოვანესი ეტაპია. პრაქტიკაში ხშირად იდენტიფიცირებულია გაყიდვისა და მოთხოვნის, მიწოდებისა და პროდუქტის შეთავაზების, საბაზრო ფასების და გასაყიდი ფასების ცნებები.

გარკვეულ პირობებში, ასეთი ჩანაცვლება შესაძლებელია, მაგრამ შესაბამისი დათქმებით და საპროგნოზო გამოთვლების შედეგების შემდგომი კორექტირებით. პროგნოზირების მეთოდის არჩევანი დამოკიდებულია პროგნოზის მიზანზე, მისი მოქმედების პერიოდზე, დეტალების დონესა და საწყისი (ძირითადი) ინფორმაციის ხელმისაწვდომობაზე.

პროგნოზის შემუშავების პროცესი შედგება ხელით ან კომპიუტერული პროგრამების გამოყენებით შესრულებული გამოთვლების განხორციელებაში, რასაც მოჰყვება მათი შედეგების კორექტირება მაღალხარისხიან, პროფესიონალურ დონეზე. პროგნოზის სიზუსტე ფასდება მისი შესაძლო შეცდომების გამოთვლით. ამიტომ, პროგნოზის შედეგები პრაქტიკულად წარმოდგენილია ინტერვალის სახით.

ბაზრის პროგნოზები კლასიფიცირებულია რამდენიმე კრიტერიუმის მიხედვით. ვადის მიხედვით გამოიყოფა: მოკლევადიანი პროგნოზები (რამდენიმე დღიდან 2 წლამდე); საშუალოვადიანი პროგნოზები (2-დან 7 წლამდე); გრძელვადიანი პროგნოზები (7 წელზე მეტი). ისინი განსხვავდებიან არა მხოლოდ დაწყების დროში, არამედ დეტალების დონით და გამოყენებული პროგნოზირების მეთოდებით.

გამოყენებული მეთოდების არსის მიხედვით გამოიყოფა პროგნოზების ჯგუფები, რომელთა საფუძველია: დინამიკის სერიის ექსტრაპოლაცია; დინამიკის სერიის ინტერპოლაცია - მის შიგნით დინამიური სერიის დაკარგული წევრების პოვნა; მოთხოვნის ელასტიურობის კოეფიციენტები; სტრუქტურული მოდელირება არის სტატისტიკური ცხრილი, რომელიც შეიცავს მომხმარებელთა დაჯგუფებას ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებლის მიხედვით, სადაც თითოეული ჯგუფისთვის მოცემულია საქონლის მოხმარების სტრუქტურა. როდესაც იცვლება მომხმარებელთა სტრუქტურა, იცვლება როგორც საშუალო მოხმარება, ასევე მოთხოვნა.

ამის საფუძველზე აგებულია პროგნოზირების ერთ-ერთი მეთოდი: საექსპერტო შეფასება. ეს მეთოდი გამოიყენება ახალი პროდუქტების ბაზრებზე, როდესაც ძირითადი ინფორმაცია არ იყო ჩამოყალიბების დრო, ან ტრადიციული პროდუქტების ბაზრებზე, რომლებიც დიდი ხნის განმავლობაში არ არის შესწავლილი. იგი ეფუძნება ექსპერტების - კომპეტენტური პროფესიონალების გამოკითხვას; ეკონომიკური და მათემატიკური მოდელირება.

საბაზრო პირობების პროგნოზირებული ინდიკატორების ანალიზის შედეგები საანგარიშგებო და დაგეგმილ მონაცემებთან ერთად შესაძლებელს ხდის წინასწარ შემუშავდეს ღონისძიებები, რომლებიც მიმართულია პოზიტიური პროცესების განვითარებაზე, არსებული და შესაძლო დისბალანსების აღმოფხვრაზე და შეიძლება წარმოდგენილი იყოს სხვადასხვა ანალიტიკური დოკუმენტის სახით.

1. კონსოლიდირებული მიმოხილვა - დოკუმენტი საბაზრო მაჩვენებლების განზოგადებით. გაანალიზებულია ზოგადი ეკონომიკური და დარგობრივი მაჩვენებლების დინამიკა, განსაკუთრებული კონიუნქტურული პირობები. ტარდება რეტროსპექტივა და მოცემულია ბაზრის მაჩვენებლების პროგნოზი, ხაზგასმულია ყველაზე დამახასიათებელი ტენდენციები და ვლინდება უძრავი ქონების ცალკეული ბაზრების საბაზრო პირობების ურთიერთკავშირი.

2. კონიუნქტურის თემატური მიმოხილვა. კონკრეტული ბაზრის სპეციფიკის ამსახველი დოკუმენტები. იდენტიფიცირებულია რიგი ობიექტებისთვის დამახასიათებელი ყველაზე აქტუალური პრობლემები ან კონკრეტული უძრავი ქონების ბაზრის პრობლემა.

3. ოპერატიული ბაზრის ინფორმაცია. საბაზრო პირობების ცალკეული პროცესების შესახებ ოპერატიული ინფორმაციის შემცველი დოკუმენტი. ოპერატიული ინფორმაციის ძირითადი წყაროა მოსახლეობის გამოკითხვის მონაცემები, სპეციალისტების საექსპერტო შეფასებები.

ბაზრის მოცულობა

უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის მთავარი ამოცანაა ბაზრის შესაძლებლობების განსაზღვრა. ბაზრის სიმძლავრე არის მყიდველების მთლიანი ეფექტური მოთხოვნა; უძრავი ქონების გაყიდვების შესაძლო წლიური მოცულობა გაბატონებულ საშუალო ფასის დონეზე. ბაზრის სიმძლავრე დამოკიდებულია ამ ბაზრის განვითარების ხარისხზე, მოთხოვნის ელასტიურობაზე, ეკონომიკური პირობების ცვლილებებზე, ფასების დონეზე, ხარისხზე და სარეკლამო ხარჯებზე. ბაზრის სიმძლავრე ხასიათდება მოსახლეობის მოთხოვნის სიდიდით და უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების ღირებულებით. დროის თითოეულ მომენტში ბაზარს აქვს რაოდენობრივი და ხარისხობრივი სიზუსტე, ე.ი. მისი მოცულობა გამოიხატება გაყიდული და შეძენილი ობიექტების ღირებულებით და ფიზიკური მაჩვენებლებით.

უნდა განვასხვავოთ ბაზრის შესაძლებლობების ორი დონე: პოტენციური და რეალური. ბაზრის რეალური სიმძლავრე პირველი დონეა. პოტენციური დონე განისაზღვრება პირადი და სოციალური საჭიროებებით და ასახავს მათ ადექვატურ განხორციელების მოცულობას. მარკეტინგში ასევე გამოიყენება ტერმინი ბაზრის პოტენციალი. განვითარებადი ბაზრის რეალური სიმძლავრე შეიძლება არ შეესაბამებოდეს მის პოტენციურ შესაძლებლობებს. ბაზრის სიმძლავრის გაანგარიშება უნდა იყოს სივრცით-დროითი დარწმუნებით.

ბაზრის შესაძლებლობები ყალიბდება მრავალი ფაქტორის გავლენის ქვეშ, რომელთაგან თითოეულს გარკვეულ სიტუაციებში შეუძლია როგორც ბაზრის სტიმულირება, ასევე მისი განვითარების შეკავება, მისი შესაძლებლობების შეზღუდვა. ფაქტორების მთელი ნაკრები შეიძლება დაიყოს ორ ჯგუფად: ზოგადი და სპეციფიკური. საერთოა ბაზრის სიმძლავრის განმსაზღვრელი სოციალურ-ეკონომიკური ფაქტორები: მიწოდების მოცულობა და სტრუქტურა, მათ შორის წარმომადგენლობითი საწარმოების მიერ; მოწოდებული შენობების დიაპაზონი და ხარისხი; მიღწეული ცხოვრების დონე და მოსახლეობის საჭიროებები; მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობა; საქონლის ფასის თანაფარდობის დონე; მოსახლეობა; მისი სოციალური და სქესობრივი და ასაკობრივი შემადგენლობა; ბაზრის გაჯერების ხარისხი; ბაზრის გეოგრაფიული მდებარეობა.

კონკრეტული ფაქტორები განაპირობებს ცალკეული ობიექტების ბაზრების განვითარებას და თითოეულ ბაზარს შეიძლება ჰქონდეს მხოლოდ მისთვის დამახასიათებელი ფაქტორები. ამ შემთხვევაში, კონკრეტული ფაქტორი გავლენის ხარისხის თვალსაზრისით შეიძლება გადამწყვეტი იყოს კონკრეტულ საცხოვრებელზე მიწოდებისა და მოთხოვნის ფორმირებასა და განვითარებაზე. ფაქტორების ერთობლიობა, რომელიც განსაზღვრავს მიწოდებისა და მოთხოვნის განვითარებას, რთულ დიალექტიკურ ურთიერთობაშია. ზოგიერთი ფაქტორის მოქმედების ცვლილება იწვევს სხვების მოქმედების ცვლილებას. ზოგიერთი ფაქტორის მახასიათებელია ის, რომ ისინი იწვევენ ცვლილებებს როგორც მთლიან სიმძლავრეში, ასევე ბაზრის სტრუქტურაში, ხოლო სხვები - რომ ისინი, ბაზრის მთლიანი სიმძლავრის შეცვლის გარეშე, იწვევენ მის ცვლილებებს. ბაზრის კვლევის პროცესში აუცილებელია ფაქტორების სისტემის მექანიზმის ახსნა და მათი გავლენის შედეგების გაზომვა მიწოდებისა და მოთხოვნის მოცულობასა და სტრუქტურაზე.

შესწავლილ ბაზარზე მიზეზ-შედეგობრივი კავშირების იდენტიფიცირება ხდება მონაცემთა სისტემატიზაციისა და ანალიზის საფუძველზე. მონაცემთა სისტემატიზაცია შედგება დაჯგუფებული და ანალიტიკური ცხრილების, გაანალიზებული ინდიკატორების დინამიური სერიების, გრაფიკების, სქემების და ა.შ. ეს არის ინფორმაციის ანალიზის მოსამზადებელი ეტაპი მისი რაოდენობრივი და ხარისხობრივი შეფასებისთვის. დამუშავება და ანალიზი ხორციელდება ცნობილი მეთოდების გამოყენებით, კერძოდ, დაჯგუფება, ინდექსი და გრაფიკული მეთოდები, დროის სერიების აგება და ანალიზი. მიზეზობრივი კავშირები და დამოკიდებულებები დგინდება დროის სერიების კორელაციულ-რეგრესიული ანალიზის შედეგად.

საბოლოო ჯამში, სხვადასხვა ფაქტორების ურთიერთქმედებით გამოწვეული მიზეზ-შედეგობრივი ურთიერთობების აღწერა შესაძლებელს გახდის ბაზარზე განვითარების მოდელის შექმნას და მისი შესაძლებლობების განსაზღვრას. ბაზრის განვითარების მოდელი არის რეალობის პირობითი ასახვა და სქემატურად გამოხატავს ამ ბაზრის შიდა სტრუქტურას და მიზეზობრივ კავშირებს. ეს საშუალებას იძლევა გამოიყენოს ინდიკატორების სისტემა გამარტივებული ფორმით, რათა დაახასიათოს ბაზრის ყველა ძირითადი ელემენტის განვითარების ხარისხობრივი ორიგინალობა დღევანდელ ეტაპზე და მომავალში მოცემულ პერიოდში. ბაზრის განვითარების ფორმალიზებული მოდელი წარმოადგენს განტოლებათა სისტემას, რომელიც მოიცავს მის ძირითად მაჩვენებლებს. თითოეული ბაზრისთვის სისტემას შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული რაოდენობის განტოლებები და ინდიკატორები, მაგრამ ნებისმიერ შემთხვევაში, ის უნდა შეიცავდეს მიწოდებისა და მოთხოვნის განტოლებებს.

შესაბამისად, არსებობს პროგნოზის შემუშავების სამი დამატებითი გზა.

დაკითხვა - მოსახლეობის, ექსპერტების მოსაზრებების გამოვლენა პროგნოზირების ხასიათის შეფასებების მისაღებად. კითხვარებზე დაფუძნებული მეთოდები გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც მთელი რიგი მიზეზების გამო პროცესის განვითარების შაბლონები ვერ აისახება ფორმალურ აპარატში, როდესაც საჭირო მონაცემები არ არის ხელმისაწვდომი.

1 ექსტრაპოლაცია - რეგრესული ტიპის შემუშავებული მოდელების საფუძველზე ასახული პროცესების ტენდენციების მომავალში ასახვა დროის სერიებისა და მათი მაჩვენებლების სახით. ექსტრაპოლაციის მეთოდები ჩვეულებრივ გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც ინფორმაცია წარსულის შესახებ საკმარისი რაოდენობითაა ხელმისაწვდომი და სტაბილური ტენდენციებია გამოვლენილი. ეს ვარიანტი ეფუძნება ადრე ჩამოყალიბებული ტენდენციების მომავალში გაგრძელების ჰიპოთეზას. პროგნოზირების ასეთ პროგნოზს გენეტიკური ეწოდება და გულისხმობს ეკონომეტრიული მოდელების შესწავლას.

2 ანალიტიკური მოდელირება - მოდელის შექმნა და გამოყენება, რომელიც ასახავს შიდა და გარე ურთიერთობებს ბაზრის განვითარების პროცესში. მეთოდების ეს ჯგუფი გამოიყენება, როდესაც ინფორმაცია წარსულის შესახებ მინიმალურია, მაგრამ არსებობს გარკვეული ჰიპოთეტური იდეები ბაზრის შესახებ, რაც საშუალებას იძლევა შეიმუშაოს მისი მოდელი და, ამის საფუძველზე, შეაფასოს ბაზრის მომავალი მდგომარეობა, რეპროდუცირდეს მისი განვითარების ალტერნატიული ვარიანტები. პროგნოზირების ამ მიდგომას სამიზნე ეწოდება.

საბაზრო შესაძლებლობების განსაზღვრის სამუშაოს შედეგი უნდა იყოს ბაზრის მდგომარეობისა და მისი ფაქტორების მიმოხილვა, ასევე ბაზრის განვითარების პროგნოზი შიდა და გარე ფაქტორების გავლენის ტენდენციების გათვალისწინებით.

Ბაზრის სეგმენტაცია

ნებისმიერი ბაზარი მარკეტინგის თვალსაზრისით შედგება მყიდველებისგან, რომლებიც განსხვავდებიან ერთმანეთისგან თავიანთი გემოვნებით, სურვილებითა და საჭიროებებით. მთავარი ის არის, რომ ისინი ყველა ყიდულობენ საქონელს სხვადასხვა მოტივით ხელმძღვანელობით. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია გვესმოდეს, რომ მოთხოვნის მრავალფეროვნებით და თუნდაც კონკურენტულ გარემოში, თითოეული ინდივიდი განსხვავებულად რეაგირებს შემოთავაზებულ უძრავ ქონებაზე. ძალიან რთულია ყველა მომხმარებლის მოთხოვნილების დაკმაყოფილება გამონაკლისის გარეშე, რადგან მათ აქვთ გარკვეული განსხვავებები საჭიროებებში. მაგალითად, რიგი მომხმარებლები უპირატესობას ანიჭებენ ძვირადღირებულ აპარტამენტებს და მზად არიან გადაიხადონ შესაბამისი ფასი, ზოგს კი აქვს შესაძლებლობა იყიდოს მისაღები სამომხმარებლო მახასიათებლების მქონე საცხოვრებელი დაბალ ფასად.

ბაზრის სიღრმისეული კვლევა გვთავაზობს მისი განხილვის აუცილებლობას. ამასთან დაკავშირებით, თქვენი ბიზნესის დაგეგმვისას აუცილებელია განიხილოთ ბაზარი, როგორც დიფერენცირებული სტრუქტურა, რომელიც დამოკიდებულია მომხმარებელთა ჯგუფებზე და მომხმარებელთა თვისებებზე, რაც ფართო გაგებით განსაზღვრავს ბაზრის სეგმენტაციის ცნებას.

ბაზრის სეგმენტაცია, ერთი მხრივ, არის მეთოდი ბაზრის ნაწილების მოსაძებნად და იმ ობიექტების განსაზღვრისთვის, რომლებზეც მიმართულია საწარმოების მარკეტინგული საქმიანობა. მეორე მხრივ, ეს არის მენეჯერული მიდგომა საწარმოს გადაწყვეტილების მიღების პროცესში ბაზარზე, მარკეტინგის ელემენტების სწორი კომბინაციის არჩევის საფუძველი. სეგმენტაცია ხორციელდება მომხმარებელთა მოთხოვნილებების მაქსიმალურად დასაკმაყოფილებლად, აგრეთვე სამშენებლო კომპანიის ხარჯების რაციონალიზაციის მიზნით, სამშენებლო პროგრამის შემუშავებისა და მზა შენობების ექსპლუატაციაში გაშვებისთვის.

სეგმენტაციის ობიექტები, პირველ რიგში, მომხმარებლები არიან. განსაკუთრებული სახით ხაზგასმული, გარკვეული საერთო მახასიათებლების მქონე, ისინი ქმნიან ბაზრის სეგმენტს. სეგმენტაცია გულისხმობს ბაზრის დაყოფას სეგმენტებად, რომლებიც განსხვავდებიან თავიანთი პარამეტრებით ან რეაგირებით ბაზარზე გარკვეული ტიპის აქტივობებზე (რეკლამა, მარკეტინგული მეთოდები). მიუხედავად სხვადასხვა ობიექტების ბაზრის სეგმენტაციის შესაძლებლობისა, მარკეტინგის მთავარი აქცენტი კეთდება მომხმარებელთა ჰომოგენური ჯგუფების პოვნაზე, რომლებსაც აქვთ მსგავსი პრეფერენციები და ერთნაირად პასუხობენ მარკეტინგულ შეთავაზებებს.

სეგმენტაცია არ არის წმინდა მექანიკური პროცესი. ეფექტური რომ იყოს, ის უნდა განხორციელდეს გარკვეული კრიტერიუმებისა და ნიშნების გათვალისწინებით. კრიტერიუმი არის ბაზრის კონკრეტული სეგმენტის არჩევის დასაბუთების შეფასების გზა კონკრეტული საწარმო, და ფუნქცია არის გზა ბაზარზე სეგმენტის ხაზგასასმელად.

სეგმენტაციის ნაკლოვანებებს შორის უნდა აღინიშნოს მაღალი ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია, მაგალითად, ბაზრის დამატებით კვლევასთან, მარკეტინგული პროგრამების ვარიანტების მომზადებასთან, სათანადო შეფუთვასთან, სხვადასხვა განაწილების მეთოდების გამოყენებით.

სეგმენტაციას აქვს დადებითი და უარყოფითი მხარეები, მაგრამ ამის გარეშე შეუძლებელია, რადგან თანამედროვე ეკონომიკაში თითოეული პროდუქტის წარმატებით გაყიდვა შესაძლებელია მხოლოდ ბაზრის გარკვეულ სეგმენტებზე, მაგრამ არა მთელ ბაზარზე.

ბაზრის სეგმენტაციის ნიშნები: გეოგრაფიული, დემოგრაფიული, სოციალურ-ეკონომიკური, ფსიქოგრაფიული, ქცევითი.

გეოგრაფიული სეგმენტაცია გულისხმობს ბაზრის დაყოფას სხვადასხვა გეოგრაფიულ ერთეულებად: სახელმწიფო, შტატები, რეგიონები, რაიონები, ქალაქები, თემები, აგრეთვე რეგიონის ზომა, მოსახლეობის სიმჭიდროვე და მოსახლეობა, კლიმატური პირობები, მწარმოებელი საწარმოდან დაშორება. ეს ფუნქცია პრაქტიკაში სხვებზე ადრე გამოიყენებოდა, რაც განპირობებული იყო საწარმოს სივრცის განსაზღვრის აუცილებლობით. მისი გამოყენება აუცილებელია, როდესაც არსებობს კლიმატური განსხვავებები რეგიონებს შორის ან ბაზარზე არსებული კულტურული, ეროვნული, ისტორიული ტრადიციების თავისებურებები. ფირმამ შეიძლება გადაწყვიტოს მუშაობა ერთ ან მეტ გეოგრაფიულ რაიონში, ან ყველა სფეროში, მაგრამ გეოგრაფიით განსაზღვრული საჭიროებებისა და პრეფერენციების განსხვავებების გათვალისწინებით.

დემოგრაფიული სეგმენტაცია მოიცავს ბაზრის ჯგუფებად დაყოფას დემოგრაფიული ცვლადების მიხედვით, როგორიცაა სქესი, ასაკი, ოჯახის ზომა, ოჯახური ცხოვრების ეტაპი, შემოსავლის დონე, პროფესია, განათლება, რელიგია, რასა და ეროვნება. დემოგრაფიული ცვლადები ყველაზე პოპულარული ფაქტორებია, რომლებიც გამოიყენება მომხმარებელთა ჯგუფების გამოსაყოფად. ამ პოპულარობის ერთ-ერთი მიზეზი ის არის, რომ საჭიროებები და პრეფერენციები, ისევე როგორც მოხმარების ინტენსივობა, ხშირად მჭიდროდ არის დაკავშირებული დემოგრაფიულ მახასიათებლებთან. კიდევ ერთი მიზეზი არის ის, რომ დემოგრაფიული მახასიათებლები უფრო ადვილია გაზომვა, ვიდრე სხვა ტიპის ცვლადები. იმ შემთხვევებშიც კი, როდესაც ბაზარი არ არის აღწერილი დემოგრაფიული თვალსაზრისით (მაგალითად, პიროვნების ტიპებიდან გამომდინარე), მაინც აუცილებელია დემოგრაფიული პარამეტრებით ჩატარება.

ფსიქოგრაფიული სეგმენტაცია. ფსიქოგრაფიულ სეგმენტაციაში მყიდველები იყოფა ჯგუფებად სოციალური კლასის, ცხოვრების სტილისა და პიროვნული მახასიათებლების მიხედვით. ერთი და იგივე დემოგრაფიული ჯგუფის წევრებს შეიძლება ჰქონდეთ ძალიან განსხვავებული დემოგრაფიული პროფილები.

ქცევითი სეგმენტაცია. ქცევითი სეგმენტაცია ყოფს მომხმარებლებს ჯგუფებად მათი ცოდნის, დამოკიდებულების, პროდუქტის გამოყენებისა და პროდუქტზე რეაქციის მიხედვით. მარკეტოლოგები მიიჩნევენ, რომ ქცევითი ცვლადები ყველაზე შესაფერისი საფუძველია ბაზრის სეგმენტების ჩამოყალიბებისთვის.

ბაზრის ცალკეულ სეგმენტებად დაყოფის შემდეგ აუცილებელია შეფასდეს მიმზიდველობის ხარისხი და გადაწყვიტოს, რამდენ სეგმენტზე უნდა გაამახვილოს ყურადღება კომპანიამ, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, შეარჩიოს სამიზნე ბაზრის სეგმენტები და შეიმუშაოს მარკეტინგული სტრატეგია.

სამიზნე სეგმენტი - საწარმოს მარკეტინგული საქმიანობისთვის შერჩეული ერთი ან მეტი სეგმენტი. ამავდროულად, საწარმომ, არჩეული მიზნების გათვალისწინებით, უნდა განსაზღვროს კონკურენციის ძლიერი მხარეები, ბაზრების ზომა, ურთიერთობა სადისტრიბუციო არხებთან, მოგება და კომპანიის იმიჯი.

ბაზრის სეგმენტებს, რომლებშიც კომპანიამ დაიმკვიდრა დომინანტური და სტაბილური პოზიცია, ჩვეულებრივ, ბაზრის ნიშას უწოდებენ. ბაზრის ნიშის შექმნა და გაძლიერება, მათ შორის ბაზრის ფანჯრების მოძიებით, უზრუნველყოფილია მხოლოდ ბაზრის სეგმენტაციის მეთოდების გამოყენებით. სამიზნე ბაზრის სეგმენტის განსაზღვრის შემდეგ კომპანიამ უნდა შეისწავლოს კონკურენტების უძრავი ქონების თვისებები და იმიჯი და შეაფასოს მისი ობიექტის პოზიცია ბაზარზე.

კონკურენციის მდგომარეობა და ბაზრის ბარიერები

AT საბაზრო ეკონომიკაფირმები მუშაობენ კონკურენტულ გარემოში. მომხმარებლების შესწავლისას არ უნდა დაივიწყოს კონკურენტები. კონკურენტების კვლევის მთავარი ამოცანაა საჭირო მონაცემების მოპოვება ბაზარზე კონკურენტული უპირატესობის უზრუნველსაყოფად, ასევე შესაძლო კონკურენტებთან თანამშრომლობისა და თანამშრომლობის შესაძლებლობების პოვნა.

ამ მიზნით, კონკურენტების ძლიერი და სუსტი მხარეების გაანალიზებისას, პირველ რიგში აუცილებელია პასუხის გაცემა შემდეგ კითხვებზე:

· ვინ არიან თქვენი კომპანიის მთავარი კონკურენტები?

· როგორია თქვენი კომპანიის და მისი ძირითადი კონკურენტების საბაზრო წილი?

რა არის კონკურენტის სტრატეგია?

· რა მეთოდებს იყენებენ კონკურენტები ბაზრისთვის ბრძოლაში?

· როგორია კონკურენტების ფინანსური მდგომარეობა?

· Ორგანიზაციული სტრუქტურადა კონკურენტების მართვა?

• როგორია კონკურენტების მარკეტინგული პროგრამების ეფექტურობა (პროდუქტი, ფასი, გაყიდვები და პოპულარიზაცია, კომუნიკაციები)?

• როგორია კონკურენტების სავარაუდო რეაქცია თქვენი ფირმის მარკეტინგულ პროგრამაზე?

სასიცოცხლო ციკლის რომელ ეტაპზეა თქვენი პროდუქტი და კონკურენტის პროდუქტი?

კონკურენტული გარემოს შესწავლის პირველი ნაბიჯი არის ბაზრის მახასიათებლების შეფასება, რომელშიც კომპანია მუშაობს ან აპირებს ოპერირებას. შემდეგი, თქვენ უნდა შეისწავლოთ ვინ არის რეალური ან პოტენციური კონკურენტი. კონკურენტი არის მარკეტინგული სისტემის ინფრასტრუქტურის მნიშვნელოვანი ელემენტი, რომელიც გავლენას ახდენს მარკეტინგული სტრატეგიაფირმები საქონელთან, მომწოდებლებთან, შუამავლებთან, მყიდველებთან მიმართებაში. კონკურენტების პოზიციების შესწავლა საკითხთა ფართო სპექტრს მოიცავს და მნიშვნელოვანი ინფორმაციის ჩართვას მოითხოვს. მიზანშეწონილია ძირითადი კონკურენტების მახასიათებლების გაანალიზება შემდეგ განყოფილებებში: ბაზარი, პროდუქტი, ფასები, პროდუქტის პოპულარიზაცია ბაზარზე, გაყიდვების ორგანიზაცია და განაწილება.

კონკურენტული გარემოს შესწავლა მოითხოვს ძირითად კონკურენტებზე სისტემურ დაკვირვებას, პოტენციური კონკურენტების მხედველობის არ დაკარგვას. მიზანშეწონილია მიღებული ინფორმაციის დაგროვება მონაცემთა ბანკებში. ინფორმაციის ანალიზი სპეციალისტებს საშუალებას აძლევს გამოიტანონ გონივრული შეფასებები თითოეული კონკურენტული ფაქტორისთვის და დაახასიათონ ზოგადი პოზიციაბაზარზე არსებული ფირმები მათ მთავარ კონკურენტებთან შედარებით.

ბაზრის შესაძლებლობები და რისკები

ნებისმიერ კომპანიას უნდა შეეძლოს განვითარებადი ბაზრის შესაძლებლობების იდენტიფიცირება. საბაზრო შესაძლებლობების ძიება ხდება საწარმოს პოტენციალის შეფასების შემდეგ და ითვალისწინებს ამ უკანასკნელის რეალურ შესაძლებლობებს.

დაუკმაყოფილებელი ბაზრის საჭიროებები საწარმოს საბაზრო შესაძლებლობების საფუძველია. იმ სიტუაციაში, როდესაც მყიდველი მთლიანად კმაყოფილია მიმწოდებლის მომსახურებით, სხვა საწარმოს მიერ მისთვის მსგავსი საქონლის შეთავაზება მსგავსი პირობებით არ იქნება წარმატებული. ამავდროულად, ამ სიტუაციაში მყიდველს შეიძლება ჰქონდეს დაუკმაყოფილებელი მოთხოვნილებები უკეთესი ობიექტის, უფრო ხელსაყრელი პირობების, უფრო ფართო მომსახურების მიმართ. ასეთი საჭიროებების იდენტიფიცირება ხორციელდება ჰიპოთეზების აგებით: მენეჯერის ან კონსულტანტის წინა გამოცდილება; საწარმოს პერსონალის წინადადებები; საწარმოს პარტნიორებისა და კონტრაქტორების გამოცდილება; კონკურენტების ინოვაციები.

სტრატეგიის შემუშავების ამ ეტაპზე ამოცანაა რაც შეიძლება მეტი ჰიპოთეზის აგება. საწარმოში და მისი პარტნიორებისგან მასალების მოპოვების მთავარი მეთოდი უფასო ინტერვიუა, რომელშიც თანამოსაუბრეებს მოუწოდებენ გამოხატონ ნებისმიერი, თუნდაც ყველაზე „გიჟური“ იდეა. სეგმენტის არჩევის შემდეგ, ფირმამ უნდა შეისწავლოს ყველა წინადადება, რომელიც ამჟამად არის კონკრეტულ სეგმენტში. შემდეგი, აუცილებელია ობიექტს მივცეთ უდავო, მკაფიოდ მკაფიო, სასურველი ადგილი ბაზარზე და მიზნობრივი მომხმარებლების გონებაში. ამას ჰქვია პროდუქტის პოზიციონირება ბაზარზე. მას შემდეგ, რაც პოზიციონირების გადაწყვეტილება მიიღება, ფირმა მზად არის დაიწყოს მარკეტინგული მიქსის დეტალების დაგეგმვა.

მარკეტინგული შესაძლებლობების ანალიზის მუშაობა, მიზნობრივი ბაზრების შერჩევა, მარკეტინგული მიქსის შემუშავება და მისი დანერგვა მოითხოვს მარკეტინგის მართვის მხარდამჭერ სისტემებს. კერძოდ, ფირმას უნდა ჰქონდეს მარკეტინგული ინფორმაციის, მარკეტინგის დაგეგმვის, მარკეტინგული ორგანიზაციისა და მარკეტინგის კონტროლის სისტემები.

სამეწარმეო რისკის დადგენისას გამოიყოფა შემდეგი ცნებები: „ხარჯი“, „ზარალი“, „ზარალი“. ნებისმიერი სამეწარმეო საქმიანობა აუცილებლად ასოცირდება ხარჯებთან, ხოლო ზარალი წარმოიქმნება არახელსაყრელ გარემოებებში, არასწორი გათვლებით და წარმოადგენს დამატებით ხარჯებს დაგეგმილზე მეტი. ეს ახასიათებს „რისკის“ კატეგორიას თვისებრივი თვალსაზრისით, მაგრამ ქმნის საფუძველს „სამეწარმეო რისკის“ ცნების რაოდენობრივად გადაქცევისთვის. მართლაც, რისკი არის რესურსების ან შემოსავლის დაკარგვის საფრთხე. შედარებითი თვალსაზრისით, რისკი განისაზღვრება, როგორც შესაძლო ზარალის ოდენობა, რომელიც დაკავშირებულია გარკვეულ ბაზასთან, რომლის სახითაც ყველაზე მოსახერხებელია საწარმოს მდგომარეობის ან რესურსების მთლიანი ღირებულების აღება ამ ტიპის სამეწარმეო საქმიანობისთვის.

თავი 2. ხაკასიის რესპუბლიკის უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა

Მარკეტინგული კვლევა

Მარკეტინგული კვლევა

მარკეტინგული კვლევა არის იმ კომპანიების საქმიანობის აუცილებელი კომპონენტი, რომლებიც მიზნად ისახავენ ბაზრის მოცულობის გაზრდას, ხარჯების შემცირებას და, საბოლოო ჯამში, რენტაბელობის გაზრდას. ბიზნეს გეგმის შემუშავებისას საინვესტიციო პროექტისწორედ მარკეტინგულ კვლევაზეა აგებული ყველა ვარაუდი მომავალი შემოსავლისა და ბიზნესის ბაზრის შესაძლებლობების შესახებ. ბაზრის კომპეტენტური კვლევა დაგეხმარებათ შეამციროთ გაურკვევლობა თქვენს ბიზნესში, შეამციროთ რისკები ბიზნეს გეგმის შემუშავებისას და ყველაზე ეფექტურად გაანაწილოთ ეკონომიკური პოტენციალი კომპანიის სასურველი სტრატეგიული მიზნების მისაღწევად.

ინფორმირებული მენეჯმენტის გადაწყვეტილებების მისაღებად, გარკვეული ცოდნა სამიზნე ბაზარი, რომლის გარეშეც დაგეგმილი გარდაქმნები გამართლებულად ვერ ჩაითვლება.

ჩვენ გთავაზობთ ბაზრის კვლევის მომსახურებას უკრაინის ყველა რეგიონში. ჩვენს საქმიანობაში ვიყენებთ მარკეტინგის კვლევის მეთოდებს, რომლებიც შესაფერისია კომპანიის სხვადასხვა პრობლემის გადასაჭრელად

ჩვენი კომპანიის კვალიფიციური სპეციალისტები გაგიძღვებიან საჭირო სამუშაოდა უზრუნველყოს კვალიფიციური მომსახურება სხვადასხვა მარკეტინგული მეთოდის გამოყენებით. კომპანიის საჭიროებიდან გამომდინარე, გამოირჩევა მარკეტინგული კვლევის შემდეგი მიზნები და ამოცანები:

ბაზრის ყოვლისმომცველი კვლევა;

ბაზრის პოტენციალის შეფასება;

გაყიდვების ანალიზი;

საქონლის შესწავლა;

მყიდველების კვლევა;

საფასო პოლიტიკის კვლევა;

მოკლევადიანი და გრძელვადიანი პროგნოზირება;

კონკურენტების კვლევა;

გაყიდვების ხელშეწყობის სისტემის კვლევა, სარეკლამო კვლევა და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზრის მარკეტინგული კვლევა

იმისათვის, რომ პროექტი იყოს მაქსიმალურად ეფექტური, აუცილებელია, რომ გარკვეული ტერიტორიის განვითარების იდეა დადასტურდეს მარკეტინგული, ეკონომიკური, საექსპერტო კვლევებით დაშვებული და ნებადართული, ასევე ფიზიკურად მიზანშეწონილი გამოყენების საფუძველზე. ტერიტორია.

სწორად შემუშავებული უძრავი ქონების განვითარების კონცეფცია გადამწყვეტ როლს ასრულებს პროექტის წარმატებებში. დეველოპერულ პროექტებში ინვესტირებისას ინვესტორები ელიან, რომ პროექტიდან მიღებული მოგება მომავალში მნიშვნელოვნად გადააჭარბებს მასზე დახარჯულ სახსრებს.

კონცეფციის შემუშავება უნდა დაიწყოს იმ კითხვაზე პასუხის გაცემით, თუ რა ობიექტი შეიძლება განთავსდეს მოცემულ საიტზე. და ამისთვის საჭიროა არაერთი მარკეტინგული კვლევის ჩატარება, რომელიც ტარდება ეკონომიკური მიზანშეწონილობისა და ფინანსური მიზანშეწონილობის, მაქსიმალური რენტაბელობისა და ყველაზე მაღალი ღირებულების კრიტერიუმების მიხედვით.

პროფესიული კვლევის საფუძველზე შემუშავებულია ტერიტორიის მომავალი განვითარების კონცეფცია, სადაც ჩამოყალიბებულია მთავარი ეკონომიკური იდეა - როგორი უნდა იყოს ქონება ამ კონკრეტულ ადგილას, რომ კომერციულად წარმატებული იყოს, მფლობელს მოუტანოს მაქსიმალური ანაზღაურება. ინვესტიცია და ინარჩუნებს თავის ღირებულებას მრავალი წლის განმავლობაში.

ეკონომიკური კონცეფცია აუცილებელია მიწის ყველაზე ეფექტური გამოყენებისთვის, ის არის „ინსტრუქცია“ ინვესტორებისთვის და მფლობელებისთვის ტერიტორიების შემდგომი განვითარების შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისას.

მარკეტინგის კონცეფციის მოკლე სტრუქტურა

1. ანალიზი მიწის ნაკვეთიმიკრო და მაკრო დონეზე

2. მიწის ნაკვეთის ტრანსპორტირება და ფეხით მოსიარულეთა ხელმისაწვდომობა

2.1 მისასვლელი გზები, კავშირი მთავარ სატრანსპორტო მარშრუტებთან და სადგურებთან

2.2 საზოგადოებრივი ტრანსპორტი,

2.3 ინდივიდუალური ტრანსპორტი

2.4 საცალფეხო ნაკადები

3. მიწის ნაკვეთის კონკურენტული გარემოს ანალიზი

4. ქვეყნის მაკროეკონომიკური მდგომარეობის ანალიზი

5. უძრავი ქონების ბაზრის შესაბამისი სეგმენტების მარკეტინგული ანალიზი

6. პოტენციური მომხმარებლების ანალიზი. მოთხოვნისა და მომხმარებელთა პრეფერენციების ანალიზი - გამოკითხვის ან სიღრმისეული ინტერვიუს შედეგების საფუძველზე

7. SWOT - მიწის ნაკვეთის ანალიზი

8. მიწის ნაკვეთის ან ქონების განაშენიანების ცნება

8.1 პროექტის აღწერა, მისი მთავარი განსხვავება კონკურენტებისგან

8.2 პოტენციური მომხმარებლის პორტრეტი

8.3 ტერიტორიის ან შენობის ზონირება

8.7 მომავალი ბიზნესის საფასო პოლიტიკა

8.8 ძირითადი ტექნიკური და ეკონომიკური მაჩვენებლები უძრავი ქონების განვითარების კონცეფციის მიხედვით

9. პროექტის რისკების იდენტიფიცირება და შეფასება, მათი მინიმიზაციის გზების შეთავაზება

10. პროექტის ტექნიკური და ეკონომიკური მაჩვენებლები (TEPs)

მარკეტინგული კვლევის ჩატარებისას გამოყენებული მეთოდები:

1. სამაგიდო კვლევა

სამაგიდო კვლევის მთავარი მიზანი მეორადი ინფორმაციის, ე.წ. მეორადი მონაცემების შეგროვება და ანალიზია. მეორადი მონაცემები, როგორც წესი, წარმოადგენს დოკუმენტებს იმ გაგებით, რომ ტერმინი გამოიყენება სოციოლოგიაში. არსებობს რამდენიმე სახის დოკუმენტი: ოფიციალური და არაოფიციალური, პერსონალური და უპიროვნო და ა.შ. სამაგიდო კვლევისას მონაცემები ყოველთვის არამიზნობრივია, რადგან ის არ იქმნება კვლევის დროს, არამედ აღებულია სხვა წყაროებიდან, მზად არის ანალიზისთვის.

მეთოდის შესაძლებლობები და ეფექტურობა:
სამაგიდო კვლევის ჩატარება, როგორც წესი, კითხვარებზე ნაკლებ დროს მოითხოვს. სამაგიდო კვლევის ღირებულება დაბალია. უპირატესობა ასევე მდგომარეობს იმ პრობლემების შესახებ ინფორმაციის მოპოვების შესაძლებლობაში, რომლებიც მიუწვდომელია უშუალო შესწავლისთვის სუბიექტ-ობიექტის ურთიერთქმედების გზით, როგორც ეს ხდება მარკეტინგულ კვლევაში.
მონაცემთა შეგროვების ძირითად მეთოდად შეიძლება გამოვიყენოთ სამაგიდო კვლევა, რომლის მიზანია პროგრამულ (მთავარ) საკვლევ კითხვაზე პასუხის გაცემა, ძირითადი ჰიპოთეზის შემოწმება. გარდა ამისა, მეთოდი თითქმის ნებისმიერი ინტეგრირებული მარკეტინგული კვლევის განუყოფელი ნაწილია.

2. საველე კვლევა:

2.1 მომხმარებელთა გამოკითხვა

მეთოდოლოგიის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ მონაცემთა შეგროვება და დამუშავება ხდება კონკრეტულად მარკეტინგული ანალიზი. კითხვარი ეფუძნება პირველად ინფორმაციას, ანუ ახლად მიღებულ მონაცემებს კონკრეტული საკვლევი პრობლემის გადასაჭრელად. პირველადი ინფორმაციის უპირატესობები: მონაცემები გროვდება საკვლევი ამოცანის ზუსტი მიზნების მიხედვით; მონაცემთა შეგროვების მეთოდოლოგია კონტროლდება, ყველა შედეგი ხელმისაწვდომია კომპანიისთვის და შეიძლება იყოს კლასიფიცირებული. ნაკლოვანებები: მატერიალური და შრომითი რესურსების მნიშვნელოვანი ხარჯები.

უნდა აღინიშნოს, რომ საველე და სამაგიდო კვლევა ერთმანეთს ავსებს.

კვლევის ღირებულება, ასევე კვლევის რეგიონი და შერჩევის ზომა განისაზღვრება ინდივიდუალურად.

2.2 სიღრმისეული ინტერვიუები

სიღრმისეული ინტერვიუები- ეს არის ინდივიდუალური საუბარი, წინასწარ განსაზღვრული სცენარის მიხედვით. სიღრმისეული ინტერვიუგულისხმობს რესპონდენტისგან კითხვებზე დეტალური პასუხების მიღებას. მიუხედავად იმისა, რომ ინტერვიუერი მიჰყვება ინტერვიუს ზოგად მონახაზს, კითხვების თანმიმდევრობა და მათი ფორმულირება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს იმისდა მიხედვით, თუ რას ამბობს რესპონდენტი. გამოყენება სიღრმისეული ინტერვიუს მეთოდირესპონდენტის განცხადებებზე არ ხდება სხვების გავლენა (როგორც ეს ხდება, მაგალითად, ფოკუს ჯგუფებში).

სიღრმისეული ინტერვიუებიეფუძნება ტექნიკის გამოყენებას, რომელიც რესპონდენტებს წაახალისებს მკვლევარის ინტერესის მთელ რიგ საკითხებზე ხანგრძლივი და დეტალური დისკუსიისკენ. ეს საშუალებას გაძლევთ მიხვიდეთ უმცირეს დეტალებამდე, გაარკვიოთ რესპონდენტთა ქცევისა და რეაქციის ყველა ასპექტი, რომელიც შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს კვლევის პრობლემების გადასაჭრელად. ჰოლდინგი სიღრმისეული ინტერვიუმოითხოვს ინტერვიუერის ძალიან მაღალ კვალიფიკაციას. გასაუბრება ტარდება პირადად, უცხო ადამიანების არყოფნის შემთხვევაში, ან ტელეფონით, თუ ეს დაშვებულია კვლევის ბუნებით.

სიღრმისეული ინტერვიუების ღირებულება, ასევე რესპონდენტთა სია განისაზღვრება ინდივიდუალურად.

Ბიზნეს დაგეგმარება

ბიზნესის დაგეგმვა არის უნივერსალური ინსტრუმენტი მომავლის პროგნოზირებისთვის.

ბიზნეს დაგეგმვა ხელს უწყობს ორგანიზაციის მიზნების განვითარებას, ამ მიზნების მიღწევის გზებს, ბიზნეს რისკების მინიმიზაციას, გუნდის მოტივაციას, სესხის აღებას.

ჩვენი სპეციალობაა ბიზნეს გეგმის შედგენა, სესხის აღების ან ინვესტორების მოსაზიდად პროექტის ტექნიკურ-ეკონომიკური შესწავლა. ჩვენ დაგეხმარებით ბიზნეს გეგმის შედგენა და დაწერა UNIDO-ს საერთაშორისო სტანდარტების შესაბამისად და უკრაინის საკრედიტო ორგანიზაციების, საერთაშორისო და უკრაინელი ინვესტორებისა და ბანკების მოთხოვნების შესაბამისად.

ბიზნესის დაგეგმვა განსაკუთრებით აუცილებელია, თუ თქვენი კომპანია გადაწყვეტს:

წარმოების გაფართოება ან მოდერნიზება

ბიზნესის ახალი ხაზების გახსნა

· Მონაწილეობის მიღება ერთობლივი საწარმო

გამოიკვლიეთ ახალი ბაზრები ან პროდუქტები

მიიღეთ სესხი ან ინვესტიცია

ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი საქმიანობა მოითხოვს მნიშვნელოვან ფინანსურ ინვესტიციებს.

ასეთი ინვესტიციების ეფექტურობის შეფასების უნივერსალური ინსტრუმენტი არის ბიზნეს გეგმა.

UNIDO მეთოდოლოგია

UNIDO-ს სტანდარტების შესაბამისად, ბიზნეს გეგმის სტრუქტურა უნდა შეიცავდეს შემდეგ ნაწილებს:
1. პროექტის შეჯამება
2. საწარმოსა და მრეწველობის აღწერა
3. პროდუქციის (მომსახურების) აღწერა
4. პროდუქციის (მომსახურების) მარკეტინგი და რეალიზაცია.
5. წარმოების გეგმა
6. ორგანიზაციული გეგმა
7. ფინანსური გეგმა
8. პროექტის მიმართულება და ეფექტურობა
9. ბიზნეს რისკები
10. აპლიკაციები

ბიზნეს გეგმის შემუშავების ღირებულება, თუ მომხმარებელს აქვს ყველა საჭირო ინფორმაცია, არის 800 აშშ დოლარიდან, ვადა 12-16 სამუშაო დღე.

კომერციული უძრავი ქონების ფინანსური კონცეფციის (FC) შემუშავება

FC დანიშვნა.

განვითარების ობიექტის კონცეფციის შემუშავების ეტაპზე ფინანსური და ეკონომიკური გამოთვლების (შემდგომში ფინანსური კონცეფცია, ან FC) მიზნებია:

§ განვითარების ობიექტში ინვესტიციების მიმზიდველობის განსაზღვრა პროექტის მონაწილეებისთვის - ინვესტორებისთვის და დეველოპერებისთვის.

§ საინვესტიციო რისკების რაოდენობრივი შეფასება და პროექტის უსაფრთხოების ზღვარი

§ დაბანდებული კაპიტალის ეფექტურობის შეფასებისას (დაფინანსების სქემის გათვალისწინების გარეშე) საჭირო საანგარიშო მონაცემების მომზადება პროექტის შემდგომი განვითარების მიზანშეწონილობის შესახებ გადაწყვეტილების მისაღებად.

§ საფინანსო სისტემისთვის საჭირო მინიმალური მოთხოვნების დადგენა და საწყისი მონაცემების გამოთვლა სხვადასხვა ტიპის ინვესტორებთან მოლაპარაკებისთვის.

§ საინვესტიციო ღირებულების გეგმის გაანგარიშება კონტრაქტორებთან მოლაპარაკებისთვის

FC-ის განვითარების შედეგად ყალიბდება კომპანიის სტრატეგიული მიზნების დინამიური მოდელი, გარე გარემოს ძირითადი ფაქტორების გათვალისწინებით და. შიდა მახასიათებლებიკომპანია გამოიყენება:

1. გენერალური ინვესტორისთვის ხედვის წარდგენა პროექტში მისი მონაწილეობის კომერციული ეფექტურობის შესახებ, ტექნიკური, ეკონომიკური და საბაზრო ფაქტორების მთლიანობის გათვალისწინებით.

2. განაშენიანების ობიექტის სამშენებლო პროექტის შემუშავებისა და პროექტის ძირითადი ღირებულების ელემენტების შეფასებაზე გადაწყვეტილების მიღება.

3. უძრავი ქონების ფირმებთან სამშენებლო პროდუქციის რეალიზაციისა და ლიზინგის თაობაზე მოლაპარაკების საჩვენებელი ინდიკატორების გაანგარიშება.

FC, დინამიურ მოდელთან ერთად, ემსახურება როგორც ბიზნეს მოდელს ინვესტორისთვის, რომლის მიხედვითაც ხდება პროექტის ეკონომიკური მიზანშეწონილობის შეფასება წინასაპროექტო კვლევების ეტაპზე. ყველა პროგნოზი და დასაბუთება, როგორც FC-ის განვითარებაზე მუშაობის ნაწილი, ხორციელდება საშუალო შეფასებების სანდოობის ხარისხის დადგენილი კრიტერიუმის დაცვით.

3. პროექტის კომერციული ეფექტურობის (სიცოცხლისუნარიანობის) გაანგარიშება ინვესტირებულ კაპიტალზე საბაზისო შემთხვევის მიხედვით.

4. პროექტის მდგრადობის ანალიზი და რისკის ფაქტორების იდენტიფიცირება რისკის მართვის ამოცანების შემდგომი დაგეგმვისთვის

შედეგები. კლიენტი იღებს ყველა საჭირო მონაცემს განზრახვის დეკლარაციის შესაქმნელად, რომელიც ადგენს შემდეგ სამიზნე ფიგურებს პროექტის განხორციელების შემდგომი ეტაპებისთვის (სტადია "P", ეტაპი "RD", ინვესტიციის ფაზა):

§ სამშენებლო პროექტების ტექნიკური და ეკონომიკური პარამეტრების პროგნოზირება

§ სამშენებლო პროექტების ექსპლუატაციაში შესვლის პროგნოზირებული ვადები

§ სამშენებლო პროდუქციის რეალიზაციის პროგნოზი

§ პროექტის ფასდაკლებული ანაზღაურებადი პერიოდის პროგნოზი

§ ინვესტორის მოსალოდნელი ანაზღაურება

§ პროექტის მდგრადობის შეფასება გაურკვევლობისა და რისკების პირობებში

§ პროექტის ფინანსური უსაფრთხოების ზღვარი

1. განხორციელების გეგმა მარკეტინგი კვლევა ბაზარი უძრავი ქონება

   კურსი >> მარკეტინგი

   მისი კომპონენტების ძიება, რომლებიც გავლენას ახდენენ ზეკონტროლი მარკეტინგი კვლევა, ზე სწავლა ბაზარი უძრავი ქონება, კერძოდ. კურსი ... დასკვნა ამდენად, ჩატარების მარკეტინგი კვლევა ზე ბაზარი უძრავი ქონებაარის რთული მრავალშრიანი...

2. ბაზარი უძრავი ქონება (10)

   რეზიუმე >> ფინანსები

   მეწარმეები ზეპირველადი ბაზარი უძრავი ქონება. რისკის შემცირება ზე ბაზარიგანსაკუთრებით როცა საქმე გვაქვს უძრავი ქონება. როლის აწევა მარკეტინგი კვლევაზე...

3. მარკეტინგი კვლევამომხმარებლები ბაზარისაბანკო მომსახურება

   კურსი >> მარკეტინგი

   ... ზეშედეგები მარკეტინგი კვლევამომხმარებელი ბაზარისაბანკო მომსახურება, ასევე პოზიციის გადახედვით მარკეტინგიბანკის პოზიციები ზე ბაზარი ...

4. თაღლითობის სახეები ზე ბაზარი უძრავი ქონებადა ტრანზაქციების უსაფრთხოების უზრუნველყოფის პრობლემა

   რეზიუმე >> ეკონომიკა

   ... ზე ბაზარი უძრავი ქონებაჩადენილი თაღლითური მცდელობით. მთავარი რისკები მომხმარებლისთვის ზეპირველადი ბაზარი უძრავი ქონება... პრივატიზაციასთან დაკავშირებული თაღლითობა უძრავი ქონება. მონაცემები მარკეტინგი კვლევარეალტორთა ასოციაციის მიერ ჩატარებულმა აჩვენა...

5. მოკლე მარკეტინგი კვლევარესტორანი ბაზარიმოსკოვი

   სტატია >> რეკლამა

   მოკლე მარკეტინგი კვლევარესტორანი ბაზარიმოსკოვი იური სმირნოვი ... აზრი, მიუხედავად ზებევრი მარკეტინგი კვლევამოცემული ბაზარი, შეგვიძლია... კაპიტალში ინვესტიცია ბაზარი. ინვესტიციების გაერთიანებით უძრავი ქონებაკიდევ რამდენიმე...