Маркетингово проучване на пазара на недвижими имоти. Цели и цели
Въведение
Приложения
Библиография
Въведение
Сред елементите на пазарната икономика специално място заемат недвижимите имоти, които действат като средство за производство (земя, административни, промишлени, складови, търговски и други сгради и помещения, както и други структури) и обект или обект на потребление (парцели, жилищни сгради, вили, апартаменти, гаражи). Недвижимото имущество е основата на личното съществуване на гражданите и служи като основа за стопанска дейности развитие на предприятия и организации от всички форми на собственост. В Русия има активно формиране и развитие на пазара на недвижими имоти и все повече граждани, предприятия и организации участват в сделки с недвижими имоти.
Недвижимите имоти са основният предмет на обсъждане при приватизацията на държавна и общинска собственост, отдаването под наем на нежилищни помещения и покупко-продажбата на жилищни помещения. Появи се слой от нови собственици на недвижими имоти както в сферата на личното потребление, така и в много области на предприемаческата дейност. Сформирани търговски структури, опериращи на пазара на недвижими имоти.
Развива се дейността на местни и чуждестранни инвеститори, за които е от голямо значение придобиването на гарантирани права на ползване на земята и правната защита на техните интереси. Местното законодателство започна да се развива, за да регулира сектора на недвижимите имоти.
В тази работа ще се опитам също да разгледам различни аспекти на избора на жилище и кои фактори са приоритетни при избора на жилище, каква е „справедливата цена“ за жилище според купувачите и някои други въпроси.
Понятието недвижим имот и неговите видове
Терминът "недвижим имот" се появява в Русия през 17 век, но никъде няма точно определение за него. Според Гражданския кодекс на Руската федерация недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват земя, подпочвени участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без несъразмерна вреда спрямо предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, постройки. Недвижимите вещи също включват предмет държавна регистрациявъздушни и морски кораби, кораби за вътрешно плаване, космически обекти.
Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон. Така например предприятието като цяло като комплекс от имоти също се признава за недвижими имоти. Според Гражданския кодекс на Руската федерация предприятието не се разглежда като субект, а директно като обект на граждански права. Предприятието като цяло или част от него може да бъде обект на продажба, залог, аренда и други сделки, свързани с учредяване, промяна и прекратяване на вещни права. Предприятието също може да бъде наследено.
Икономическите характеристики на недвижимите имоти включват тяхната рядкост (няма абсолютно идентични обекти на недвижими имоти); цената на съседна земя, сгради (например изграждане на опасно производство); териториални характеристики (промяната в териториалните предпочитания може да увеличи стойността на недвижимия имот без физически промени), предназначение (като правило не може да бъде променено без значителни разходи).
Недвижимите имоти попадат в три основни типа: земя, жилища и нежилищни помещения.
В зависимост от предназначението си недвижимите имоти се разделят на жилищни (къщи, вили, апартаменти), за търговски дейности (хотели, офис сгради, магазини и др.), за производствени цели (складове, фабрики, заводи и др.). ..), за селскостопански (ферми, градини) и специални цели (училища, църкви, болници, детски ясли, старчески домове и др.).
Пазар на недвижими имоти: понятие, субекти и фактори на формиране
Пазар - начин на взаимодействие между продавачи и купувачи; съвкупността от съществуващи и потенциални купувачи на продукта. Недвижимото имущество е особена стока, тъй като неговите характеристики не са типични за други стоки. Пазарът на недвижими имоти е съвкупност от отношения около операции с недвижими имоти (продажби, покупки, наеми, залози и др.).
Основните характеристики на пазара на недвижими имоти са:
· местният характер на пазара на недвижими имоти (намаляване на броя на възможните сделки поради специфично местоположение);
Уникалност на всички парцели земя (включва разлика в цените);
ниска ликвидност на недвижимите имоти в сравнение с други стоки (поради необходимостта от участие на правни институции в транзакции);
несъответствие между високата цена и финансовите възможности на купувачите, което в повечето случаи изисква заем;
· Разлики в цените поради непълна информираност на продавачи и купувачи.
от функционално предназначениеПазарът на недвижими имоти е разделен на 4 основни компонента:
пазар на земя (парцели),
жилищен пазар,
пазара на недвижими имоти,
пазара на индустриални имоти.
Можете също така да подчертаете пазара на незавършени обекти и хотелски услуги.
Основните субекти на пазара на недвижими имоти, наред със собствениците и ползвателите на недвижими имоти (които могат да бъдат физически лица и юридически лица) са: банки, строителни организации (изпълнители), фирми за недвижими имоти, адвокатски кантори, застрахователни компании, комисии по управление на имотите, бюро за техническа инвентаризация, арбитражен съд, нотариални кантори, данъчни проверки.
Във връзка с развитието на пазара на недвижими имоти възникна необходимостта от оценителска дейност. Оценъчната дейност е дейността на лице (оценител), подлежаща на лицензиране, която се състои в установяване от него, по отношение на обекта, който се оценява, като се използват специални правила и методи, пазарната или друга стойност на недвижими имоти.
Развитието на пазара на недвижими имоти се улеснява от свободното прехвърляне на собственост върху недвижими имоти. Трябва да се отбележи, че съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация се изисква задължителна нотариална заверка на сделки с недвижими имоти. Започва създаването на сдружения на собствениците на жилища (сдружения на собственици с цел съвместна дейност).
Като цяло формацията вътрешен пазарнедвижимите имоти могат да се характеризират със следните фактори:
Макроикономическа нестабилност (невъзможно е да се предвидят регулации, приемането на които се определя от политическата ситуация).
Инфлация. От една страна намалява инвестиционната активност и развитието на нормална система за ипотечно кредитиране, а от друга, поради ограничената наличност на по-ликвидни и доходоносни зони за инвестиране в недвижими имоти, инвестициите в недвижими имоти са привлекателни.
размазване законодателна рамка.
Липса на специални услуги за събиране и анализ на информация, което прави информационното пространство непрозрачно.
Нисък професионализъм на участниците на пазара на недвижими имоти (малък трудов опит, несигурност на законодателната рамка).
Неравномерно развитие на сегментите на пазара на недвижими имоти (най-масивният е пазарът на жилища).
С прехода на Русия към пазарни отношения недвижимите имоти се превръщат в стока и пазарът на недвижими имоти набира скорост. Несигурността относно собствеността върху земята, инфлацията и други фактори, споменати по-горе, оказват влияние върху развитието руски пазарнедвижим имот.
Текущото състояние на московския пазар на недвижими имоти
Анализирайки динамиката на цените на новите сгради в Москва през изминалата година, експертите отбелязват: в края на 2009 г. цената на апартаментите в новите сгради се е повишила значително. Като цяло цените на новите сгради в Москва за годината са се увеличили с 6,7% в доларово изражение и с 14,2% в рубли. До декември 2009 г. офертната цена на много съоръжения достигна 180 хиляди рубли на квадратен метър и тази марка беше най-високата през последните няколко години.
Апартаментите в нови сгради от икономична класа бяха първите разпродадени; Както показа практиката, малките апартаменти в модерните нови сгради в Москва са много търсени, дори ако не говорим за централните райони на столицата. Апартаменти в Марфино и Южно Тушино, които бяха предложени за продажба на цена от 75-100 хиляди рубли, намериха своите собственици на етапа на строителство на къщи. Днес такива предложения, ако се появят, вече са на цена над 100 хиляди на квадрат. И именно с "отмиването" на най-ликвидните предложения за нови сгради специалистите от компанията за недвижими имоти "НДВ-Недвижимост" отдават миналогодишния ръст на цените на жилищата.
Анализаторите обявиха предстоящия недостиг на жилища в края на 2008 г. Днес става ясно, че прогнозите се потвърдиха: миналата година разработчиците не навлязоха на пазара с нови проекти, а насочиха всичките си усилия към завършване на строителството на започнати преди това къщи. Освен това около 80% от новите сгради в Москва бяха замразени на предпроектния етап под влиянието на трудна икономическа ситуация.
Въпрос: какво може да очаква купувачът от пазара?
Началото на 2010 г. беше белязано от факта, че признаците за недостиг на жилища бяха много ясни. Обемът на търговското и социалното строителство намаля рязко и днес не е толкова лесно за купувачите да намерят свободен апартамент в нова сграда в Москва в подходящ район. Освен това в Москва реконструкцията на стари жилищни блокове на практика е спряна.
Икономическата ситуация направи своите корекции в схемата на взаимодействие между градската администрация и инвеститорите. Ако по-рано строителството на жилища за тези, които са в списъка на чакащите и за жителите на къщи, които се разрушават, беше частично финансирано от администрацията и частично прехвърлено от инвеститори за изпълнение на социални програми, сега механизмът се промени. AT последните годиниинвеститорите предпочитат да плащат с пари, а извънбюджетният източник за попълване на общинския фонд скоро ще пресъхне. Финансите, които идват от инвеститори, нямат определена цел и много скоро градът ще трябва да поеме почти 100% от социалните нови сгради в Москва (докато преди делът на града варираше от 30% до 50% от финансирането).
През следващата година се планира да бъдат изразходвани 204 милиарда рубли за капитално строителство, като само 17% от тези средства ще бъдат насочени към жилищни програми. Градските власти възнамеряват да финансират строителството на 56 нови къщи, като по-голямата част от апартаментите в тях ще бъдат предоставени на бенефициенти и жители на сградите "Хрушчов", планирани за събаряне.
Списанията Forbes и Expert публикуваха рейтинги на най-големите руски компании, които се различават както по отношение на размера на извадката, така и по критерии за избор на компании. Ако рейтингът на списание "Експерт" включва ВСИЧКИ най-големи компании в Русия, то списание "Форбс" включва само онези компании, чиито акции не са регистрирани на фондовия пазар. На първо място, това са затворени акционерни дружества, дружества с ограничена отговорност и групи от компании, които извършват общ бизнес и се контролират от общ собственик. Като част от представения рейтинг на списание Forbes, компаниите бяха класирани по приходи, получени през 2006 г. Данните за приходите са предоставени от самите компании.
Според рейтинга на списание Forbes, първото място в областта на промишленото и инфраструктурното строителство е заето от Globalstroy-engineering, един от участниците в проекта Сахалин-2, в областта на жилищното строителство, Don-stroy, SU-155 и Главстрой (заеха съответно 2 3, 4 места в рейтинга на сп. Експерт).
Рейтингът Expert-400 включва 22 строителни компании и една компания за недвижими имоти - Miel-Real Estate. Рейтингът на Forbes включва 19 компании и 3 компании за недвижими имоти - Miel Real Estate, Inkom и MIAN.
Резултати от анкета Metrinfo.Ru
Популярното мнение: цената е по-важна от марката
Онлайн списанието за недвижими имоти Metrinfo.Ru проведе социологическо проучване за закупуването на жилища на първичния пазар.
Първо, московчани бяха попитани: „Моля, представете си ситуация, в която ще купувате апартамент. Кажи ти:
биха направили всичко сами (намерят подходящо жилище, съставят документация ....);
биха използвали помощта на познати или приятели;
използвайте услугите на частен брокер;
бихте ли отишли в агенция за недвижими имоти?
6% от анкетираните московчани са избрали агенция за недвижими имоти;
3% биха закупили сами нова сграда;
1% биха използвали помощта на приятели и познати;
% биха се доверили на частен брокер;
% ще отиде "в другата посока".
Тогава беше зададен следният въпрос: „Представете си, че трябва да изберете: да купите къща от голяма компанияс известно име, но малко по-скъпо или с непознато, но по-евтино? Коя компания ще изберете? В същото време беше изяснено, че и двете компании гарантират правната чистота на сделката на купувача.
4% са избрали непозната фирма;
3% са се спрели на известна компания;
2% биха постъпили по друг начин;
1% са се затруднили да отговорят на този въпрос.
Популярно мнение: 30-60 хиляди рубли. - цена на наличен измервателен уред
Каква трябва да е цената на "народните" жилища. Онлайн списанието за недвижими имоти Metrinfo.Ru попита директно жителите на Москва за това. Беше проведено социологическо проучване, което започна с въпроса: "Каква трябва да бъде цената на квадратен метър в Москва, за да стане достъпен за гражданите?" Няколко опции за тази стойност бяха предложени за избор.
Резултатите от анкетата бяха следните:
До 30 хиляди рубли са посочени от 20% от анкетираните;
60 хиляди рубли са избрани от 44%;
80 хиляди рубли - 31%;
повече от 80 хиляди рубли - 5%.
Популярно мнение: как отстъпките влияят на решението на купувача?
„Мислите ли, че отстъпките са реални спестявания или трикове на продавачите? Или може би те нямат реални икономически ползи, но насърчават хората да купуват? ”, - такъв богато украсен въпрос беше зададен на хората. Е, за да не се объркат, бяха предложени отговорите:
Отстъпките са реални спестявания;
Отстъпките са трикове на продавачите;
Отстъпките нямат реална икономическа полза, а стимул за покупка.
% от респондентите (малко по-малко от половината от участниците в проучването) смятат, че отстъпките са трикове на продавачи, които винаги и навсякъде извличат пълна полза за себе си;
% смятат, че отстъпките нямат реална икономическа полза, но наистина могат да се превърнат в стимул за купувача;
% са уверени, че отстъпките са реални спестявания;
% имат различно мнение;
% се затрудниха да отговорят.
Популярно мнение: 6 акра край Москва са по-добри от турското крайбрежие
Списание Metrinfo.ru проведе социологическо проучване по тази тема. Беше зададен въпросът: „Представете си, моля, ситуацията - имате определена сума пари и имате избор - да си купите къща в предградията или за същите пари, но жилище в чужбина. Какво бихте предпочели?"
2% от анкетираните биха си купили къща в предградията (разликата спрямо миналогодишната цифра е само 0,5%)
2% - биха си купили къща в чужбина;
6% са се затруднили да отговорят.
Популярно мнение: кой иска да живее на върха?
„Вие лично бихте ли искали да живеете в многоетажна сграда?“ - попитаха жителите на Москва.
Не - 58% от анкетираните ни отговориха;
Да – казаха 42% от анкетираните.
След това тези, които биха искали да живеят във висока сграда, бяха попитани на кой етаж биха искали да живеят. Оказа се, че:
3% се впечатляват от височината от 1 до 9 етаж;
9% - настанени на номера от 10 до 19 етаж;
9% - предпочитани рамки от 20 до 29 етаж;
9% от анкетираните са избрали диапазона от 30 до 40 етажа;
4% - съгласни са да живеят на всеки етаж.
Популярното мнение: московчани не са готови да сменят столицата с предградията
Като начало те зададоха общия въпрос „Доволни ли сте от условията на живот?“.
„Не” – отговарят 37,7% от анкетираните;
„Да“ – казват 62,3% от анкетираните.
След това последва вторият въпрос: „Бихте ли се съгласили да обмените (без финансови разходи) вашия апартамент в Москва за апартамент с два пъти по-голяма площ, но в района на Москва? (от 15 до 30 км от МКАД)”. Нека обясним защо избрахме такова разстояние от Москва: в тази зона цените са приблизително два пъти по-ниски, отколкото в Москва. По-близо до Москва - цената се увеличава и предложената операция вече не може да се извърши.
Ето как участниците в анкетата отговориха на този въпрос:
“Категорично да” - 1,8%;
“По-скоро да, отколкото не” - 5,3%;
“По-скоро не, отколкото да” - 17,5%;
„Категорично – не“ – 75,4%.
Популярното мнение: недвижимите имоти ще спестят пари
„Чували ли сте, че по време на кризата апартаментите в Москва започнаха да поевтиняват?“, зададе първият въпрос на участниците в проучването.
Не, за първи път чувам за това - казаха ни 55% от анкетираните.
Да, чух (а) - потвърдено 45%.
Следващият въпрос беше: „По-рано (преди кризата) се смяташе за много изгодно да се инвестира в имоти, а сега? Как смятате?".
Да, полезно е, - така отговарят 56% от участниците в проучването;
не, не е рентабилно - казаха 14%;
30% са се затруднили да отговорят.
пазар на недвижими имоти
„Освен недвижими имоти, хората предпочитат да пазят спестявания в банкови сметки от инфлацията, да държат пари в брой, да купуват бижута, да купуват дялове в компания. Кой според вас е най-добрият начин?" - попитаха още московчани. Ето оформлението, което получихме:
по банкова сметка - 27,1% са заявили това;
в недвижими имоти - 25.7%;
в акции на предприятия - 14,3%
в благородни метали, камъни - 11.4%;
Нямам спестявания - 4,7%;
в брой - 2,9 %;
други - 7,1%;
затруднили се с отговор - 7,1%.
Резултатите от анкети на студенти от Финансовата академия (17-19 години)
Анкетирани са 50 студенти. Бяха зададени 16 въпроса. И ето го резултата.
3.Каква трябва да бъде цената на квадратен метър в Москва, за да стане достъпна за гражданите? Няколко опции за тази стойност бяха предложени за избор.
· До 30 хиляди рубли
31-60 хиляди рубли
61-80 хиляди рубли
· повече от 80 хиляди рубли
7.Ако е така, на кой етаж бихте искали да се установите (само тези, които са отговорили утвърдително на предишния, са дали отговор на въпроса).
· височина от 1 до 9 етажа;
от 10 до 19 етаж;
от 20 до 29 етаж;
от 30 до 40 етажа;
· "Определено да"
· "По-скоро да, отколкото не"
· „По-вероятно не, отколкото да“
· "Определено не"
· по банкова сметка
в недвижими имоти
· в акции на компанията
· Нямам спестявания
· в брой
друго
· се затрудни да отговори
13. Вашият пол
14.Броят на хората в семейството
15.Какво ще бъде приоритет за вас при покупка на апартамент
16.Назовете строителни фирми, които познавате.
Обобщавайки всичко по-горе, могат да се направят няколко извода. Недвижимите имоти включват обекти, чието движение е невъзможно без несъразмерно увреждане на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, постройки. Пазарът на недвижими имоти е съвкупност от отношения около операции с недвижими имоти (продажби, покупки, наеми, залози и др.). Развитието на пазара на недвижими имоти се улеснява от свободното прехвърляне на собственост върху недвижими имоти. С прехода на Русия към пазарни отношения недвижимите имоти се превръщат в стока и пазарът на недвижими имоти набира скорост. Разбира се, както пазарното сегментиране, така и продуктовото позициониране са само инструменти, които се използват за постигане на основната задача – вземане на най-доброто икономическо решение, което носи максимален доход на предприемача. Тяхното значение се състои преди всичко във факта, че физическите характеристики (качеството) на създадените (продадените) обекти съответстват на техните икономически характеристики (цена, доход) и възприятията на потребителите за обектите, предложени за продажба. До 2010 г. клиентите започнаха постепенно да се връщат на пазара: разработчиците започнаха да регулират пазара, намалявайки обемите на строителството.
Можем да направим извод и кои фактори са решаващи при закупуване на жилище, особено икономична класа.
Приложения
Уважаеми респондент!
Нашата организация провежда маркетингови проучвания, за да идентифицира предпочитанията на купувачите при избора и закупуването на клетъчни недвижими имоти. Молим ви да участвате в анкетата и да отговорите на въпросите, зададени във въпросника. Въпросникът е анонимен, фамилно, собствено и бащино име не се посочват.
Благодаря ви предварително за помощта!
1.„Представете си, моля, ситуация, в която ще купувате апартамент. Кажи ти:
· биха направили всичко сами (намерят подходящо жилище, съставят документация ....);
· биха използвали помощта на познати или приятели;
· използвайте услугите на частен брокер;
· бихте ли отишли в агенция за недвижими имоти?
2.Представете си, че трябва да изберете: да купите къща от голяма компания с известно име, но малко по-скъпа или от неизвестна, но по-евтина? Коя компания ще изберете? И двете компании гарантират на купувача правната чистота на сделката.
3.Каква трябва да бъде цената на квадратен метър в Москва, за да стане достъпна за гражданите?
· До 30 хиляди рубли
31-60 хиляди рубли
61-80 хиляди рубли
· повече от 80 хиляди рубли
4.„Мислите ли, че отстъпките са реални спестявания или трикове на продавачите? Или може би нямат реална икономическа изгода, но насърчават хората да купуват?
· Отстъпките са реални спестявания;
· Отстъпките са трикове на продавачите;
· Отстъпките нямат реална икономическа полза, а стимул за покупка.
.Представете си, моля, ситуация - имате определена сума пари и имате избор - да си купите къща в предградията или за същите пари, но жилище в чужбина. Какво бихте предпочели?
6.„Вие лично бихте ли искали да живеете в многоетажна сграда?“
.Ако е така, на кой етаж бихте искали да останете?
· височина от 1 до 9 етажа;
от 10 до 19 етаж;
от 20 до 29 етаж;
от 30 до 40 етажа;
· съгласни да живеят на всеки етаж.
8.Доволни ли сте от условията си на живот?
9.Бихте ли се съгласили да обмените (без финансови разходи) вашия апартамент в Москва за апартамент с два пъти по-голяма площ, но в района на Москва? (от 15 до 30 км от MKAD)
· "Определено да"
· "По-скоро да, отколкото не"
· „По-вероятно не, отколкото да“
· "Определено не"
10.Чували ли сте, че по време на кризата апартаментите в Москва започнаха да поевтиняват?
11.Преди (преди кризата) се смяташе за много изгодно да се инвестира в имоти, а сега? Как смятате?
.Освен недвижими имоти, хората предпочитат да пазят спестявания в банкови сметки от инфлация, да държат пари в брой, да купуват бижута, да купуват дялове в компания. Кой според вас е най-добрият начин?
· по банкова сметка
в недвижими имоти
· в акции на компанията
· в благородни метали, камъни
· Нямам спестявания
· в брой
друго
· се затрудни да отговори
13. Вашият пол
14.Броят на хората в семейството
15.Какво ще бъде приоритет за вас при закупуване на апартамент (подредете числата според стойностите 1 е най-значимо, 8 е най-малко значимо):
· Цена (колко ниска или обратното висока ценаоправдава всичко, например ниско оправдава възможни недостатъци)
· Самият апартамент (планиране, ремонт, ако има такива, чисто психологически усещания)
· Гледката от прозорците (колко приоритет е, например, ако апартаментът ви подхожда, къщата не е лоша, но гледката не е фонтан или обратното, апартаментът е среден, но гледката е супер)
· Къща (самата къща, съседи, вход)
· Квартал (който е около къщата, има всякакви места, паркове или магазини)
· Район (инфраструктура, колко е важна близостта на детски градини и училища за децата, ако вече сте решили например с градина и училище и ви устройват, готови са на някаква оферта, за да пробиете до другия край на града, където всичко е различно и не се навигира там + транспортна достъпност на центъра и изходите от града)
· Близостта на метрото (няма значение дали имате кола или не, но да предположим, че нямате и има възможност да стигнете пеша до метрото за 10-15 минути или да отидете с транспорт)
· Ликвидността на апартамента (ако например може да го продадете, сега ви устройва като опция за вас, но колко ликвиден ще бъде след 5 години)
16.Назовете фирмите, които познавате в строителния бранш.
Социално-демографски портрет на респондентите
пол % от общия брой мъже 66 жени 34 брой хора в семейството 223364445126472
Библиография
1. Граждански кодекс на Руската федерация
2.
.
.
.
.
.
Обучение
Нуждаете се от помощ при изучаването на тема?
Нашите експерти ще съветват или предоставят услуги за обучение по теми, които ви интересуват.
Подайте заявлениепосочване на темата точно сега, за да разберете за възможността за получаване на консултация.
Маркетинговите изследвания са една от основните функции на маркетинга. Маркетингово проучване- това е систематично и обективно идентифициране, събиране, анализ, разпространение и използване на информация за подобряване на ефективността на идентифициране и решаване на маркетингови проблеми (възможности).
Маркетинговите изследвания са свързани с вземането на решения във всички аспекти маркетингови дейности. Изследването е насочено към изучаване на вътрешната и външната среда на организацията. В основата на класификацията на маркетинговите изследвания на външната среда е тяхното разделяне според обектите на изследване на целеви и пазарни. Целеви маркетингови изследвания (изследване на потребители, стоки, конкуренти и т.н.) се провеждат за решаване на всякакви специфични задачи на организацията, например за подчертаване на целевия пазарен сегмент. Проучването на пазара се извършва с цел изследване на основните параметри на пазара, който от своя страна се характеризира чрез система от количествени и качествени показатели (табл. 1).
Таблица 1 - Основни области на проучване на пазара
|
Вид маркетингово проучване |
Основни направления |
|
Проучване на търсенето |
Проучване на обема, структурата и динамиката на търсенето; проучване на изискванията и предпочитанията на потребителите; изследване на еластичността на търсенето |
|
Проучване на офертата |
Проучване на обема, структурата и динамиката на предлагането; проучване на производствения и суровинния потенциал на предложението; изследване на еластичността на предлагането |
|
Ценово проучване |
Проучване на ценовото ниво, преобладаващо на пазара; проучване на динамиката на цените за определен период от време; проучване на основните ценови тенденции |
|
Проучване на пазара |
Изследването на ситуацията, която се е развила на пазара под въздействието на следните фактори, формиращи конюнктура: предлагане на стоки, търсене на стоки, пазарен баланс, пазарен мащаб и др. |
|
Проучване на процесите, протичащи на пазара |
Проучване на характеристиките на пазара, тенденциите в бизнес активността, капацитета на пазара и фирмения дял в него, проучване на пазарните условия и др. |
Повишена актуалност в контекста на възстановяването след световната икономическа криза придобиват въпроси, свързани с изследването на пазара на недвижими имоти, като един от най-засегнатите в резултат на настоящите условия. В същото време е необходимо да се започне с дефиницията на недвижими имоти като такива и да се разгледат характеристиките на пазара, който се изследва.
Помислете за съвременното разбиране на недвижимите имоти в Русия и характеристиките на неговото тълкуване. Гражданският кодекс на Руската федерация действа като основна основа за определението на недвижими имоти, което се отнася до недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) следните обекти: парцели, земни участъци и всичко, което е здраво свързано със земята, обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционална вреда на предназначението им, включително сгради, конструкции, незавършено строителство. Недвижимите вещи също включват въздухоплавателни средства и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон.
В тази статия ние разглеждаме недвижимите имоти не от гледна точка на законодателството, а според определението, възприето в професионалната литература по икономика и маркетинг - това са парцели и всичко, което е здраво свързано с тях, движението на което е не е възможно без разрушаване или загуба на техните функции. Въз основа на тази дефиниция недвижимите имоти, въз основа на техния произход, се разделят най-общо на: изкуствени обекти (сгради), които включват жилищни, търговски и нетърговски недвижими имоти; естествен (естествен), който се отнася до земята.
Помислете за това разделение на недвижими имоти (таблица 3).
Таблица 3 - Класификация на обектите на недвижими имоти
На практика съществува разграничение между понятието недвижим имот като физически (материален) обект и като комплекс от икономически, правни и социални отношения, които осигуряват специален ред за разпореждане с него и специална стабилност на правата. Съответно е обичайно да се разграничават четири понятия за недвижими имоти (Фигура 1).
Фигура 1. Четири концепции за недвижими имоти.
Недвижимите имоти принадлежат към категорията стоки. Той може да действа както като потребителски продукт (апартаменти, помещения, сгради, конструкции за непромишлени цели), така и като продукт за промишлени цели (помещения, сгради, конструкции за промишлени цели). В същото време обектите на недвижими имоти имат уникални характеристики, които ги отличават от другите стоки (таблица 4).
Таблица 4. - Обща характеристика на обектите на недвижими имоти.
|
Характеристика |
Описание |
|
полезност |
Задоволява нуждите на купувача от жилищни или индустриални площи, от комфорт и екологичност на помещенията, от престиж и др. Полезността на обекта се определя от такива характеристики като размер на помещенията, разположение, озеленяване на околностите площ, местоположение и др. |
|
фиксирано местоположение |
Той определя уникалността на всеки имот, определя до голяма степен неговите икономически характеристики и пазарно позициониране |
|
Уникалност (уникалност) |
Всеки обект на недвижима собственост има определени само за него характеристики, които го отличават от останалите. |
|
Двукомпонентен |
Всеки обект на недвижими имоти се състои от два компонента - земя и сгради (конструкции), за различни видове недвижими имоти и различни икономически условиясъотношението на тези компоненти, както в стойност, така и във физическо изражение, може да бъде различно |
|
Неконсумируем |
Естествената форма не се консумира, запазва се през целия живот |
|
Издръжливост |
Земята теоретично има безкраен живот и не се износва. Сградите и конструкциите имат ограничен живот в сравнение със земята. Въпреки това, в сравнение с огромното мнозинство други стоки, сградите и конструкциите са относително издръжливи. |
|
фундаменталност |
Недвижимото имущество е стока, която не може да бъде изгубена, открадната или счупена при нормални условия. |
Обръщението на недвижимите имоти, както всяка друга стока, се извършва на пазара и е тясно свързано с привличането на финансов капитал и труд. В същото време пазарът на недвижими имоти е пазар на ограничени ресурси, продавачи и купувачи. Помислете за разбирането на пазара на недвижими имоти от различни автори (Таблица 5).
Таблица 5. - Концепцията за пазара на недвижими имоти.
|
Дефиниция на пазара на недвижими имоти |
|
|
В. А. Горемикин |
Това е набор от организационни и икономически отношения, средство за преразпределение на земя, сгради, конструкции и друга собственост между собствениците и потребителите по икономически методи, основани на конкурентно търсене и предлагане. |
|
С. В. Гриненко |
Това е механизъм, по който се съчетават интереси и права, определят се цените на недвижимите имоти. |
|
Н. Я. Колюжнова, А. Я. Якобсон |
Това е система от действия и механизми за извършване на транзакции или, с други думи, подсистема на общия икономически пазар, свързана с циркулацията на права върху недвижими имоти. |
|
К. И. Сафонова, И. А. Андреева |
Това е набор от отношения, свързани със създаването на нови обекти на недвижими имоти, с експлоатацията на съществуващи, както и отношения, възникващи в хода на различни операции, извършвани с недвижими имоти. |
|
А. В. Севостьянов |
Това е сектор на националната пазарна икономика, който е комбинация от обекти на недвижими имоти, икономически субекти, действащи на пазара, процеси на функциониране на пазара, т.е. процеси на създаване, използване и обмен на обекти на недвижими имоти и управление на пазара, и механизми, които осигуряват функционирането на пазара (пазарна инфраструктура). |
Той най-пълно отразява същността на този пазар и в същото време определението на пазара на недвижими имоти, дадено от A. V. Goremykin, е представено в достъпна форма.
Пазарът на недвижими имоти има разклонена структура и по различни признаци е разделен на няколко по-тесни пазари (Таблица 6).
Таблица 6. - Класификация на пазарите на недвижими имоти.
|
Знак за класификация |
Видове пазари |
|
Тип обект |
Парцели, сгради, постройки, предприятия, помещения, права на собственост, други обекти. |
|
Географски (териториален) |
Местен, градски, регионален, национален, световен. |
|
Функционално предназначение |
Производствени помещения, жилища, непромишлени сгради и помещения. |
|
Степен на готовност за експлоатация |
Съществуващи съоръжения, незавършено строителство, ново строителство. |
|
Тип участник |
Индивидуални продавачи и купувачи, прекупвачи, общини, търговски организации. |
|
Тип транзакции |
Покупко-продажба, лизинг, ипотека, вещни права. |
|
Индустрия принадлежност |
Промишлени съоръжения, селскостопански съоръжения, обществени сгради и др. |
|
Тип собственост |
Държавни и общински обекти, частни. |
|
Метод на транзакция |
Основни и вторични, организирани и неорганизирани, борсови и извънборсови, традиционни и интерактивни |
Следните операции се извършват на пазара на недвижими имоти чрез пазарни механизми:
- - при смяна на собствеността - покупко-продажба на недвижими имоти; наследство; дарение; обмен; осигуряване изпълнението на задълженията (реализация на ипотекирани или запорирани недвижими имоти);
- - с частична или пълна промяна в състава на собствениците - приватизация; национализация; промяна в състава на собствениците, включително с разделяне на собствеността; несъстоятелност (ликвидация) на стопански субекти с продажба на имуществото на собствениците;
- - без смяна на собственост - инвестиране в недвижими имоти; развитие на недвижими имоти (разширение, реконструкция, ново строителство); залог; под наем; предаване на стопанско или оперативно управление, на безвъзмездно ползване, на доверително управление и др.
Пазарът на недвижими имоти има голямо влияние върху всички аспекти на обществото чрез редица функции (Фигура 2).
Фигура 2.- Основни функции на пазара на недвижими имоти.
Към основните функции, присъщи на всички пазари – регулаторна, стимулираща, ценова, посредническа, информационна и санираща на пазара на недвижими имоти – инвестиционна, търговска и социална – са добавени още три допълнителни. Търговската функция е да формира потребителската стойност на недвижимите имоти и да получи възвръщаемост на инвестирания капитал. Инвестиционната функция ви позволява да спестявате и увеличавате капитала си чрез инвестиране в недвижими имоти. социална функция, е да се стимулира интензивността на работата на гражданите, които искат да станат собственици на недвижими имоти.
Функционирането на пазара на недвижими имоти се осъществява чрез действията на неговите субекти, които включват: продавачи, купувачи, професионални участници (институционални и неинституционални) (Фигура 7).
Таблица 7. Субекти (участници) на пазара на недвижими имоти
|
1. Продавачи (лизингодатели): собственици на имоти (юридически и физически лица); строители (разработчици); органи, упълномощени от местните власти и др. |
2. Купувачи (наематели): юридически и физически лица; инвеститори и притежатели на акции; държавни органи и др. |
|
Субекти (участници) пазар на недвижими имоти |
|
|
Професионални членове |
|
|
3. Институционални участници (представляващи интересите на държавата): съдилища и нотариални кантори; органи за вписване на права върху недвижими имоти и сделки с тях; федерални и териториални органи, регулиращи градоустройството, управлението на земята и използването на земята; органи за технически, противопожарни и други инспекции, участващи в надзора на строителството и експлоатацията на сгради и съоръжения и др. |
4. Неинституционални участници (работещи на търговски начала): строителни предприемачи; агенции за недвижими имоти; агенции за оценка; адвокатски кантори; банки; ипотечни агенции; Застрахователни компании; медии и др. |
Поради своята специфика пазарът на недвижими имоти има редица характеристики, които го отличават от другите пазари, представени в таблица 7.
Таблица 8. Характеристики на пазара на недвижими имоти.
|
Характеристика |
|
|
Локализация |
|
|
Вид състезание |
|
|
Еластичност предложения |
Ниско, с увеличаване на търсенето и цените предлагането се увеличава малко |
|
Естеството на търсенето |
Търсенето е индивидуално и не е взаимозаменяемо |
|
Степен на отвореност |
|
|
Конкурентоспособност на продукта |
|
|
Условия за зониране |
|
|
Регистрация на сделки |
правни сложности, ограничения и условия |
|
Цена |
включва стойността на обекта и свързаните с него права |
Така беше установено, че пазарът на недвижими имоти заема специално място в икономиката на всяка страна. Действайки като сложна интегрирана категория, тя съчетава разнообразните интереси и форми на дейност на своите субекти; различни сфери на влияние - от икономически до социални; редица функции, които оказват влияние върху икономиката на страната като цяло. В същото време повишеното значение на маркетинговите изследвания на този пазар е характерно за регионалните пазари на недвижими имоти, чиято характеристика е задължителната ориентация не само към местните условия, но и към общата ситуация в страната.
1.3 Проучване на пазара на недвижими имоти. Цели и цели
Проблемът с изучаването на пазара на недвижими имоти е информационен проблем. За да се оцени обемът и структурата на предлагането на жилища, е необходимо да се получи информация колко и какви помещения има на пазара, колко и кои се подготвят за въвеждане в експлоатация и кои от недвижимите имоти обекти вече са въведени в експлоатация. Според данните за продажбите на жилища може да се съди само за реализираната част от търсенето.
Обект на проучване на пазара са тенденциите и процесите на развитие на пазара, включително анализ на промените в икономическите, научно-техническите, демографските, екологичните, законодателните и други фактори. Проучват се също структурата и географията на пазара, неговият капацитет, динамиката на продажбите, пазарните бариери, състоянието на конкуренцията, текущата ситуация, възможностите и рисковете.
Основните резултати от проучването на пазара на недвижими имоти са прогнози за неговото развитие, оценка на пазарните тенденции, идентифициране на ключови фактори за успех. Определят се най-ефективните начини за провеждане на конкурентна политика на пазара и възможностите за навлизане на нови пазари. Извършва се сегментиране на пазара, т.е. избор на целеви пазари и пазарни ниши. За да се вземат информирани решения на всеки пазар, е необходимо да има надеждна, изчерпателна и навременна информация. Систематичното събиране, отразяване и анализ на данни за проблемите, свързани с функционирането на пазара на недвижими имоти, съставляват съдържанието на маркетинговите изследвания. За да бъдат ефективни, тези проучвания трябва първо да бъдат систематични; второ, разчитайте на специално подбрана информация; трето, да извършва определени процедури за събиране, обобщаване, обработка и анализ на данни; четвърто, да използва инструменти, специално разработени за целите на анализа. По този начин маркетинговите дейности се изграждат въз основа на специално проучване на пазара и събирането на информация, необходима за тяхното изпълнение. Потоците от тази информация се подреждат от определени изследователски процедури и методи. Нека се спрем на най-важните обекти на проучване на пазара на недвижими имоти.
Конюнктура и прогнозиране на пазара на недвижими имоти
Общата цел на проучването на пазара е да се определят условията, при които се осигурява най-пълното задоволяване на търсенето на населението от този тип стоки и се създават предпоставки за ефективна продажба на произведените жилища. В съответствие с това основната задача на изучаването на пазара на недвижими имоти е да се анализира текущото съотношение търсене и предлагане, т.е. пазарни условия. Пазарните условия са набор от условия, при които в момента се извършват дейности на пазара. Характеризира се с определено съотношение на търсенето и предлагането на недвижими имоти, както и с нивото и съотношението на цените.
Събирането на информация е най-важният етап от изучаването на пазарните условия. Няма нито един източник на информация за конюнктурата, който да съдържа цялата информация за изследваните процеси. Изследването използва различни видове информация, получена от различни източници. Разграничете информацията: обща, търговска, специална.
Общата информация включва данни, характеризиращи пазарната ситуация като цяло, във връзка с развитието на индустрията. Източници на получаването му са данните от държавната и индустриалната статистика, официалните форми на счетоводство и отчетност.
Търговска информация - данни, извлечени от бизнес документацията на предприятието, за продажби от партньори по реда на обмен на информация. Те включват: заявления и заповеди на строителни организации; материали за услуги за проучване на пазара (материали за движението на продажбите, пазарни прегледи и др.).
Специална информация представлява данни, получени в резултат на специални проучвания на пазара (анкети сред населението, купувачи, експерти, изложби и продажби, пазарни срещи), както и материали от изследователски организации. Специалната информация е от особена стойност, тъй като съдържа информация, която не може да бъде получена по друг начин. Следователно, когато се изучават пазарните условия, трябва да се обърне специално внимание на получаването на обширна специална информация.
При изучаване на пазарната ситуация задачата е не само да се определи състоянието на пазара в един или друг момент, но и да се предвиди вероятният характер на по-нататъшното му развитие за поне едно или две тримесечия, но не повече от година и половина, тоест прогнозиране.
Пазарната прогноза е научна прогноза за перспективите за развитие на търсенето, предлагането на продукти и цените, извършена в рамките на определена методология, основана на надеждна информация, с оценка на възможната грешка. Прогнозата се основава на отчитане на закономерностите и тенденциите на неговото развитие, основните фактори, определящи това развитие, спазване на строга обективност, добросъвестност при оценката на данните и прогнозирането на резултатите. Разработването на пазарна прогноза има четири етапа: установяване на обекта на прогнозиране; избор на метод за прогнозиране; процес на разработване на прогнози; оценка на точността на прогнозата.
Установяването на обекта на прогнозиране е най-важният етап от научното предвиждане. В практиката често се отъждествяват понятията продажба и търсене, предлагане и продуктово предлагане, пазарни цени и продажни цени.
При определени условия такива замени са възможни, но с подходящи резерви и последваща корекция на резултатите от прогнозните изчисления. Изборът на метод за прогнозиране зависи от целта на прогнозата, периода на нейното водене, степента на детайлност и наличието на първоначална (основна) информация.
Процесът на разработване на прогноза се състои в извършване на изчисления, извършени ръчно или с помощта на компютърни програми, последвано от коригиране на техните резултати на висококачествено професионално ниво. Точността на прогнозата се оценява чрез изчисляване на възможните грешки. Поради това прогнозните резултати практически се представят в интервална форма.
Пазарните прогнози се класифицират по няколко критерия. По време на изпълнение се разграничават: краткосрочни прогнози (от няколко дни до 2 години); средносрочни прогнози (от 2 до 7 години); дългосрочни прогнози (повече от 7 години). Те се различават не само по времето за изпълнение, но и по нивото на детайлност и използваните методи за прогнозиране.
Според същността на използваните методи има групи прогнози, в основата на които са: екстраполация на поредица от динамика; интерполация на динамичен ред - намиране на липсващите членове на динамичен ред вътре в него; коефициенти на еластичност на търсенето; структурното моделиране е статистическа таблица, съдържаща групиране на потребителите по най-значим признак, където за всяка група е дадена структурата на потреблението на стоки. При промяна на структурата на потребителите се променя както средното потребление, така и търсенето.
На тази основа се изгражда един от методите за прогнозиране: експертна оценка. Този метод се използва на пазарите за нови продукти, когато основната информация не е имала време да се формира, или на пазарите за традиционни продукти, които не са били изследвани дълго време. Базира се на проучване на експерти – компетентни професионалисти; икономическо и математическо моделиране.
Резултатите от анализа на прогнозните показатели за пазарните условия в комбинация с отчетни и планирани данни позволяват предварително да се разработят мерки, насочени към развитие на положителни процеси, премахване на съществуващи и предотвратяване на възможни дисбаланси и могат да бъдат предоставени под формата на различни аналитични документи.
1. Консолидиран преглед - документ с обобщаващи пазарни показатели. Анализирана е динамиката на общоикономическите и отраслови показатели, специалните конюнктурни условия. Направена е ретроспекция и е дадена прогноза на пазарните показатели, откроени са най-характерните тенденции и са разкрити взаимовръзките на пазарните условия на отделните пазари на недвижими имоти.
2. Тематичен преглед на конюнктурата. Документи, отразяващи спецификата на даден пазар. Повечето реални проблеми, характерен за редица обекти, или проблем на конкретен пазар на недвижими имоти.
3. Оперативна пазарна информация. Документ, съдържащ оперативна информация за отделните процеси на пазарните условия. Основните източници на оперативна информация са данните от проучвания на населението, експертни оценки на специалисти.
Обем на пазара
Основната задача на проучването на пазара на недвижими имоти е да се определи капацитетът на пазара. Пазарен капацитет е общото ефективно търсене на купувачите; възможния годишен обем на продажбите на недвижими имоти при преобладаващото средно ценово равнище. Капацитетът на пазара зависи от степента на развитие на този пазар, еластичността на търсенето, от промените в икономическите условия, нивата на цените, качеството и разходите за реклама. Капацитетът на пазара се характеризира с размера на търсенето на населението и стойността на предлагането на пазара на недвижими имоти. Във всеки момент пазарът има количествена и качествена сигурност, т.е. обемът му се изразява в себестойност и физически показатели на продадени и закупени обекти.
Трябва да се разграничат две нива на пазарен капацитет: потенциален и реален. Реалният капацитет на пазара е първото ниво. Нивото на потенциала се определя от личните и социални потребности и отразява адекватния им обем на изпълнение. В маркетинга се използва и терминът пазарен потенциал. Действителният капацитет на нововъзникващия пазар може да не съответства на неговия потенциален капацитет. Изчисляването на пазарния капацитет трябва да бъде пространствено-времева сигурност.
Капацитетът на пазара се формира под въздействието на много фактори, всеки от които в определени ситуации може както да стимулира пазара, така и да ограничи неговото развитие, ограничавайки неговия капацитет. Цялата съвкупност от фактори може да се раздели на две групи: общи и специфични. Общи са социално-икономическите фактори, които определят капацитета на пазара: обемът и структурата на предлагането, включително от представителни предприятия; обхвата и качеството на предоставените помещения; достигнатия стандарт на живот и потребностите на населението; покупателна способност на населението; нивото на ценовото съотношение на стоките; население; неговия социален и половъзрастов състав; степен на насищане на пазара; географско разположение на пазара.
Специфични фактори определят развитието на пазарите за отделните обекти, като всеки пазар може да има фактори, характерни само за него. В този случай конкретен фактор по степен на влияние може да се окаже определящ за формирането и развитието на търсенето и предлагането на конкретно жилище. Съвкупността от фактори, които определят развитието на търсенето и предлагането, се намират в сложна диалектическа връзка. Промяната в действието на едни фактори предизвиква промяна в действието на други. Характеристика на някои фактори е, че предизвикват промени както в общия капацитет, така и в структурата на пазара, а на други - че те, без да променят общия капацитет на пазара, предизвикват неговите промени. В процеса на проучване на пазара е необходимо да се обясни механизмът на системата от фактори и да се измерят резултатите от тяхното влияние върху обема и структурата на търсенето и предлагането.
Идентифицирането на причинно-следствените връзки на изследвания пазар се извършва въз основа на систематизиране и анализ на данни. Систематизирането на данните се състои в изграждането на групирани и аналитични таблици, динамични серии от анализирани показатели, графики, диаграми и др. Това е подготвителният етап от анализа на информацията за нейната количествена и качествена оценка. Обработката и анализът се извършват с помощта на добре познати методи, а именно групиране, индексиране и графични методи, конструиране и анализ на динамични редове. В резултат на корелационно-регресионния анализ на динамичните редове се установяват причинно-следствени връзки и зависимости.
В крайна сметка описанието на причинно-следствените връзки, причинени от взаимодействието на различни фактори, ще направи възможно изграждането на модел на развитие на пазара и ще определи неговия капацитет. Моделът на развитие на пазара е условно отражение на реалността и схематично изразява вътрешната структура и причинно-следствените връзки на този пазар. Тя позволява да се използва система от показатели в опростена форма, за да се характеризира качествената оригиналност на развитието на всички основни елементи на пазара на настоящия етап и в даден период от време в бъдеще. Формализираният модел на развитие на пазара представлява система от уравнения, обхващаща основните му показатели. За всеки пазар системата може да има различен брой уравнения и индикатори, но във всеки случай тя трябва да включва уравнения за търсене и предлагане.
Съответно има три допълващи се начина за разработване на прогноза.
Разпитване - разкриване на мненията на населението, експерти с цел получаване на оценки с прогнозен характер. Методите, базирани на въпросник, се използват в случаите, когато по редица причини моделите на развитие на процеса не могат да бъдат отразени във формален апарат, когато не са налични необходимите данни.
1 Екстраполация - продължаване на тенденциите на процесите в бъдещето, отразени под формата на времеви редове и техните показатели, въз основа на разработените модели от регресивен тип. Екстраполационните методи обикновено се използват в случаите, когато информацията за миналото е налична в достатъчно количество и са идентифицирани стабилни тенденции. Този вариант се основава на хипотезата за продължаване на установените преди това тенденции в бъдеще. Такава прогноза за прогнозиране се нарича генетична и включва изследване на иконометрични модели.
2 Аналитично моделиране - изграждане и използване на модел, отразяващ вътрешни и външни връзки в хода на развитието на пазара. Тази група методи се използва, когато има минимална информация за миналото, но има някои хипотетични идеи за пазара, които позволяват да се разработи неговия модел и на тази основа да се оцени бъдещото състояние на пазара и да се възпроизведат алтернативни варианти за неговото развитие. Този подход към прогнозирането се нарича целеви.
Резултатът от работата по определяне на капацитета на пазара трябва да бъде преглед на състоянието на пазара и неговите фактори, както и прогноза за развитието на пазара, като се вземат предвид тенденциите за влияние върху вътрешните и външните фактори.
Сегментиране на пазара
Всеки пазар от гледна точка на маркетинга се състои от купувачи, които се различават един от друг по своите вкусове, желания и нужди. Основното е, че всички те купуват стоки, ръководени от различни мотиви. Следователно е необходимо да се разбере, че при разнообразно търсене и дори в конкурентна среда всеки индивид ще реагира по различен начин на предложения недвижим имот. Много е трудно да се задоволят нуждите на всички потребители без изключение, т.к те имат определени различия в нуждите. Например, редица потребители предпочитат луксозни апартаменти и са готови да платят съответната цена, докато други имат възможност да закупят жилище с приемливи потребителски характеристики на ниска цена.
Задълбоченото проучване на пазара предполага необходимостта от разглеждане. В тази връзка, когато планирате своя бизнес, трябва да разглеждате пазара като диференцирана структура в зависимост от потребителските групи и потребителските свойства, което в широк смисъл определя понятието пазарна сегментация.
Сегментирането на пазара е, от една страна, метод за намиране на части от пазара и определяне на обектите, към които са насочени маркетинговите дейности на предприятията. От друга страна, това е управленски подход към процеса на вземане на решения на предприятието на пазара, основата за избор на правилната комбинация от маркетингови елементи. Сегментирането се извършва с цел максимизиране на удовлетвореността на клиентите, както и за рационализиране на разходите на строителната компания за разработване на строителна програма и въвеждане в експлоатация на готови помещения.
Обектите на сегментиране са преди всичко потребителите. Изтъкнати по специален начин, имащи определени общи черти, те съставляват сегмент от пазара. Сегментирането се отнася до разделянето на пазара на сегменти, които се различават по своите параметри или реакция на определени видове дейности на пазара (реклама, маркетингови методи). Въпреки възможността за сегментиране на пазара по различни обекти, основният фокус в маркетинга е намирането на хомогенни групи от потребители, които имат сходни предпочитания и отговарят по един и същ начин на маркетинговите предложения.
Сегментирането не е чисто механичен процес. За да бъде ефективен, той трябва да се извършва, като се вземат предвид определени критерии и признаци. Критерият е начин за оценка на обосновката за избор на определен пазарен сегмент конкретно предприятие, а характеристиката е начин да се подчертае сегмент на пазара.
Сред недостатъците на сегментирането са високите разходи, свързани например с допълнително проучване на пазара, с изготвяне на варианти за маркетингови програми, осигуряване на подходяща опаковка, използване на различни методи за разпространение.
Сегментирането има предимства и недостатъци, но е невъзможно без него, тъй като в съвременната икономика всеки продукт може да бъде успешно продаден само на определени пазарни сегменти, но не и на целия пазар.
Признаци за сегментиране на пазара: географски, демографски, социално-икономически, психографски, поведенчески.
Географското сегментиране включва разделянето на пазара на различни географски единици: държава, щати, региони, окръзи, градове, общности, както и размера на региона, гъстотата на населението и населението, климатичните условия, отдалечеността от производственото предприятие. Тази функция се използва на практика по-рано от други, което се дължи на необходимостта от определяне на пространството на предприятието. Използването му е необходимо, когато има климатични различия между регионите или особености на културни, национални, исторически традиции на пазара. Една фирма може да реши да работи в една или повече географски области или във всички области, но като вземе предвид разликите в нуждите и предпочитанията, определени от географията.
Демографското сегментиране се състои от разделяне на пазара на групи въз основа на демографски променливи като пол, възраст, размер на семейството, етап от семейния живот, ниво на доходи, професия, образование, религия, раса и националност. Демографските променливи са най-популярните фактори, използвани за разграничаване на потребителските групи. Една от причините за тази популярност е, че нуждите и предпочитанията, както и интензивността на потреблението, често са тясно свързани именно с демографските характеристики. Друга причина е, че демографските характеристики са по-лесни за измерване от повечето други видове променливи. Дори в случаите, когато пазарът не е описан от демографска гледна точка (например въз основа на типове личност), все още е необходимо да се провежда с демографски параметри.
Психографска сегментация. При психографското сегментиране купувачите се разделят на групи въз основа на социална класа, начин на живот и личностни характеристики. Членовете на една и съща демографска група могат да имат много различни демографски профили.
Поведенческа сегментация. Поведенческото сегментиране разделя клиентите на групи въз основа на техните знания, нагласи, използване на продукта и реакция към продукта. Маркетолозите смятат поведенческите променливи за най-подходящата основа за оформяне на пазарни сегменти.
След разделянето на пазара на отделни сегменти е необходимо да се оцени степента на привлекателност и да се реши върху колко сегмента трябва да се съсредоточи компанията, с други думи, да изберете целеви пазарни сегменти и да разработите маркетингова стратегия.
Целеви сегмент - един или повече сегменти, избрани за маркетинговите дейности на предприятието. В същото време предприятието трябва, като вземе предвид избраните цели, да определи силните страни на конкуренцията, размера на пазарите, връзките с каналите за дистрибуция, печалбите и имиджа на компанията.
Пазарни сегменти, в които компанията е осигурила господстваща и стабилна позиция, обикновено се наричат пазарна ниша. Създаването и укрепването на пазарна ниша, включително чрез намиране на пазарни прозорци, се осигурява само чрез използването на методи за сегментиране на пазара. След определяне на целевия пазарен сегмент, компанията трябва да проучи свойствата и имиджа на недвижимите имоти на конкурентите и да оцени позицията на своя обект на пазара.
Състояние на конкуренцията и пазарни бариери
AT пазарна икономикафирмите работят в конкурентна среда. Изучавайки потребителите, не трябва да забравяме за конкурентите. Основната задача на проучването на конкурентите е да се получат необходимите данни, за да се осигури конкурентно предимство на пазара, както и да се намерят възможности за сътрудничество и сътрудничество с възможни конкуренти.
За тази цел, анализирайки силните и слабите страни на конкурентите, първо е необходимо да се отговори на следните въпроси:
· Кои са основните конкуренти на вашата компания?
· Какъв е пазарният дял на вашата компания и основните й конкуренти?
Каква е стратегията на конкурента?
· Какви методи използват конкурентите в борбата за пазара?
· Какво е финансовото състояние на състезателите?
· Организационна структураи управление на конкурентите?
• Каква е ефективността на маркетинговите програми на конкурентите (продукт, цена, продажби и промоция, комуникации)?
• Каква е вероятната реакция на конкурентите към маркетинговата програма на вашата фирма?
На какъв етап от жизнения цикъл са вашият продукт и продуктът на конкурента?
Първата стъпка в изучаването на конкурентната среда е да се оценят характеристиките на пазара, на който компанията работи или възнамерява да работи. След това трябва да проучите кой е реален или потенциален конкурент. Конкурентът е важен елемент от инфраструктурата на маркетинговата система, оказващ влияние маркетингова стратегияфирми по отношение на стоки, доставчици, посредници, купувачи. Изследването на позициите на конкурентите обхваща широк спектър от въпроси и изисква включването на значителен обем информация. Препоръчително е да се анализират характеристиките на основните конкуренти в следните раздели: пазар, продукт, цени, промоция на продукта на пазара, организация на продажбите и дистрибуцията.
Изучаването на конкурентната среда изисква систематично наблюдение на основните конкуренти, без да се изпускат от поглед потенциалните конкуренти. Целесъобразно е получената информация да се натрупва в банки данни. Анализът на информацията позволява на специалистите да извлекат разумни оценки за всеки конкурентен фактор и да го характеризират обща позицияфирми на пазара спрямо основните им конкуренти.
Пазарни възможности и рискове
Всяка компания трябва да може да идентифицира нововъзникващите пазарни възможности. Търсенето на пазарни възможности се извършва след оценка на потенциала на предприятието и се вземат предвид реалните възможности на последното.
Незадоволените пазарни нужди са в основата на пазарните възможности за едно предприятие. В ситуация, в която купувачът е напълно доволен от услугите на доставчика, предлагането на подобни стоки за него при подобни условия от друго предприятие няма да бъде успешно. В същото време в тази ситуация купувачът може да има незадоволени нужди от по-добър обект, по-изгодни условия, по-богато обслужване. Идентифицирането на такива потребности се осъществява чрез изграждане на хипотези: предишен опит на мениджъра или консултанта; предложения на персонала на предприятието; опит на партньори и контрагенти на предприятието; иновации на конкурентите.
Задачата на този етап от разработването на стратегията е да се изградят възможно най-много хипотези. Основният метод за получаване на материали в предприятието и от неговите партньори е безплатно интервю, в което събеседниците се насърчават да изразяват всякакви, дори и най-„лудите“ идеи. След като избере сегмент, фирмата трябва да проучи всички предложения, които в момента са в определен сегмент. След това е необходимо да се осигури на обекта безспорно, ясно обособено, желано място на пазара и в съзнанието на целевите потребители. Това се нарича позициониране на продукта на пазара. След като решението за позициониране бъде взето, фирмата е готова да започне да планира детайлите на маркетинговия микс.
Работата по анализирането на маркетинговите възможности, избора на целеви пазари, разработването на маркетинговия микс и прилагането му изисква поддържащи системи за маркетингово управление. По-специално, фирмата трябва да има системи за маркетингова информация, маркетингово планиране, маркетингова организация и маркетингов контрол.
При установяване на предприемаческия риск се разграничават следните понятия: „Разходи“, „Загуби“, „Загуби“. Всяка предприемаческа дейност неизбежно е свързана с разходи, докато загубите възникват при неблагоприятни обстоятелства, грешни изчисления и представляват допълнителни разходи над планираните. Това характеризира категорията "риск" от качествена гледна точка, но създава основа за превеждане на понятието "предприемачески риск" в количествено. Всъщност рискът е опасността от загуба на ресурси или доход. Относително рискът се определя като сумата от възможни загуби, свързани с определена база, под формата на която е най-удобно да се вземе или състоянието на предприятието, или общите разходи за ресурси за този вид предприемаческа дейност.
Глава 2. Изследване на пазара на недвижими имоти на Република Хакасия
Маркетингово проучване
Маркетингово проучване
Маркетинговите изследвания са необходим компонент от дейността на компаниите, които си поставят за цел да увеличат пазарните обеми, да намалят разходите и в крайна сметка да увеличат рентабилността. При разработване на бизнес план инвестиционен проектвърху маркетинговите проучвания се изграждат всички предположения за бъдещи доходи и пазарни възможности за даден бизнес. Компетентното проучване на пазара ще помогне за намаляване на несигурността във вашия бизнес, намаляване на рисковете при разработване на бизнес план и най-ефективно разпределяне на икономическия потенциал за постигане на желаните стратегически цели на компанията.
За вземане на информирани управленски решения, определени познания за целеви пазар, без които планираните трансформации не могат да се считат за обосновани.
Ние предлагаме услуги за проучване на пазара във всички региони на Украйна. В нашата дейност ние използваме набор от методи за маркетингови проучвания, подходящи за решаване на различни проблеми на компанията
Квалифицирани специалисти на нашата компания ще проведат за вас необходима работаи предоставят квалифицирани услуги, използвайки различни маркетингови методи. В зависимост от вида на нуждите, които има една компания, се разграничават следните цели и задачи на маркетинговите изследвания:
цялостно проучване на пазара;
оценка на пазарния потенциал;
анализ на продажбите;
проучване на стоки;
проучване на купувачи;
проучване на ценова политика;
краткосрочно и дългосрочно прогнозиране;
проучване на конкуренти;
проучване на системата за насърчаване на продажбите, рекламно проучване и др.
Маркетингово проучване на пазара на недвижими имоти
За да стане проектът възможно най-ефективен, е необходимо идеята за развитие на определена територия да бъде потвърдена от маркетингови, икономически, експертни проучвания на базата на допустимо и разрешено, както и физически осъществимо използване на територия.
Правилно проектиран концепция за развитие на недвижими имоти играе ключова роля за продължаващия успех на проекта. Когато инвестират в проекти за развитие, инвеститорите очакват, че печалбата от проекта в бъдеще ще надвиши значително средствата, изразходвани за него.
Разработването на концепцията трябва да започне с отговора на въпроса какъв обект може да бъде поставен на въпросния сайт. И за това е необходимо да се проведат редица маркетингови проучвания, които се извършват според критериите за съответствие с икономическата осъществимост и финансовата осъществимост, максималната рентабилност и най-високата цена.
На базата на професионални проучвания се разработва концепция за бъдещото развитие на територията, където се формулира основната икономическа идея - какъв трябва да бъде имотът на това конкретно място, за да бъде той търговски успешен, да носи на собственика максимум възвращаемост на инвестициите и запазване на стойността си в продължение на много години.
Икономическата концепция е необходима за най-ефективното използване на земята, тя е "инструкция" за инвеститорите и собствениците при вземане на решения за по-нататъшното развитие на териториите.
Кратка структура на маркетинговата концепция
1. Анализ поземлен имотна микро и макро ниво
2. Транспортна и пешеходна достъпност на парцела
2.1 Пътища за достъп, връзка с главни магистрали и жп гари
2.2 Обществен транспорт,
2.3 Индивидуален транспорт
2.4 Пешеходни потоци
3. Анализ на конкурентната среда на парцела
4. Анализ на макроикономическата ситуация в страната
5. Маркетингов анализ на съответните сегменти на пазара на недвижими имоти
6. Анализ на потенциални потребители. Анализ на търсенето и потребителските предпочитания - въз основа на резултатите от проучване или дълбочинни интервюта
7. SWOT - анализ на земя
8. Концепцията за развитие на поземлен имот или имот
8.1 Описание на проекта, основната му разлика от конкурентите
8.2 Портрет на потенциален потребител
8.3 Зониране на територията или сградата
8.7 Ценова политика на бъдещия бизнес
8.8 Основни технико-икономически показатели според концепцията за развитие на недвижимите имоти
9. Идентифициране и оценка на рисковете по проекта, предлагане на начини за тяхното минимизиране
10. Технико-икономически показатели на проекта (ТЕП)
Методи, използвани при провеждане на маркетингови проучвания:
1. Настолни изследвания
Основната цел на кабинетното изследване е да събира и анализира вторична информация, така наречените вторични данни. Вторичните данни, като правило, представляват документи в смисъла, който се използва в социологията. Има няколко вида документи: официални и неофициални, лични и безлични и др. При кабинетното изследване данните винаги са нецелеви, тъй като не се създават по време на изследването, а се вземат от други източници, готови за анализ.
Възможности и ефективност на метода:
Провеждането на кабинетно проучване, като правило, изисква по-малко време от въпросниците. Цената на кабинетното проучване е ниска. Предимството е и във възможността да се получи информация за проблеми, които са недостъпни за директно изследване чрез взаимодействие субект-обект, както се прави при маркетинговите изследвания.
Като основен метод за събиране на данни може да се използва кабинетното изследване, чиято цел е да се отговори на програмния (основния) изследователски въпрос, за да се тества основната хипотеза. Освен това методът е неразделна част от почти всяко интегрирано маркетингово проучване.
2. Теренни изследвания:
2.1 Проучване на потребителите
Основното предимство на методологията е, че събирането и обработката на данни се извършва специално за конкретен маркетингов анализ. Въпросникът се основава на първична информация, тоест на новополучени данни за решаване на конкретен проблем, който се изследва. Предимства на първичната информация: данните се събират според точните цели на изследователската задача; методологията за събиране на данни е контролирана, всички резултати са достъпни за компанията и могат да бъдат класифицирани. Недостатъци: значителни разходи за материални и трудови ресурси.
Трябва да се отбележи, че теренните и кабинетните изследвания се допълват взаимно.
Цената на проучването, както и регионът на изследване и размерът на извадката се определят индивидуално.
2.2 Дълбочинни интервюта
Задълбочени интервюта- Това е индивидуален разговор, който се провежда по предварително зададен сценарий. Задълбочено интервювключва получаване на подробни отговори на въпроси от респондента. Въпреки че интервюиращият следва обща схема на интервюто, редът на въпросите и тяхната формулировка могат да варират значително в зависимост от това, което казва респондентът. Използвайки метод на дълбочинно интервютвърденията на респондента не се влияят от други (както се случва например във фокус групи).
Задълбочени интервютасе основават на използването на техники, които насърчават респондентите към дълги и подробни дискусии по редица въпроси, представляващи интерес за изследователя. Това ви позволява да достигнете до най-малките детайли, да разберете всички аспекти на поведението и реакциите на респондентите, които могат да бъдат важни за решаването на изследователските проблеми. Задържане задълбочено интервюизисква много висока квалификация на интервюиращия. Интервюто се провежда лично в отсъствие на непознати лица или по телефона, ако това се допуска от естеството на изследването.
Цената на задълбочените интервюта, както и списъкът на респондентите се определят индивидуално.
Бизнес планиране
Бизнес планирането е универсален инструмент за прогнозиране на бъдещето.
Бизнес планирането допринася за разработването на целите на организацията, начините за постигане на тези цели, минимизиране на бизнес рисковете, мотивиране на екипа, получаване на заем.
Нашата специализация е изготвяне на бизнес план, проучване на осъществимостта (предпроектно проучване) на проекта за получаване на заем или привличане на инвеститори. Ние ще ви помогнем изготвяне и писане на бизнес планв съответствие с международните стандарти на UNIDO и в съответствие с изискванията на украинските кредитни институции, международни и украински инвеститори и банки.
Бизнес планирането е особено необходимо, ако вашата компания реши:
разширяване или модернизиране на производството
отворете нови бизнес линии
· За участие в съвместно предприятие
Проучете нови пазари или продукти
Вземете заем или инвестиция
Всички горепосочени дейности изискват значителни финансови инвестиции.
Универсален инструмент за оценка на ефективността на такива инвестиции е бизнес планът.
Методология на UNIDO
В съответствие със стандартите на UNIDO структурата на бизнес плана трябва да включва следните раздели:
1. Резюме на проекта
2. Описание на предприятието и индустрията
3. Описание на продуктите (услугите)
4. Маркетинг и продажби на продукти (услуги)
5. Производствен план
6. Организационен план
7. Финансов план
8. Насоченост и ефективност на проекта
9. Бизнес рискове
10. Приложения
Цената за разработване на бизнес план, ако клиентът разполага с цялата необходима информация, е от 800 щатски долара, срокът е 12-16 работни дни.
Разработване на финансова концепция (ФК) за бизнес имоти
Назначаване във ФК.
Целите на финансово-икономическите изчисления (наричани по-нататък финансовата концепция или FC) на етапа на разработване на КОНЦЕПЦИЯТА на обекта за развитие са:
§ Определяне на инвестиционната привлекателност на инвестициите в Обекта за развитие за участниците в проекта - инвеститори и предприемач
§ Количествена оценка на инвестиционните рискове и надеждност на проекта
§ Подготовка на необходимите изчислителни данни при оценка на ефективността на инвестирания капитал (с изключение на схемата за финансиране) за вземане на решения относно осъществимостта на по-нататъшното развитие на проекта
§ Установяване на минимално необходимите изисквания за системата за финансиране и изчисляване на изходните данни за договаряне с различни видове инвеститори
§ Изчисляване на план за инвестиционни разходи за договаряне с изпълнители
В резултат на развитието на FC се формира динамичен модел на стратегическите цели на компанията, като се вземат предвид основните фактори на външната среда и вътрешни характеристикифирма използвана за:
1. представяне на генералния инвеститор на визия относно търговската ефективност от участието му в проекта, като се вземе предвид съвкупността от технически, икономически и пазарни фактори
2. вземане на решения за разработване на строителния проект на строителния обект и оценка на основните разходни елементи на проекта
3. изчисляване на индикативни показатели за договаряне с фирми за недвижими имоти при продажба и лизинг на строителни продукти
FC, заедно с динамичния модел, служи като бизнес модел за инвеститора, според който икономическата осъществимост на проекта се оценява на етапа на предпроектни проучвания. Всички прогнози и обосновки като част от работата по разработването на FC се извършват в съответствие с установения критерий за степента на надеждност на осреднените оценки.
3. изчисляване на търговската ефективност (жизнеспособност) на проекта като цяло за инвестирания капитал според базовия случай
4. Анализ на устойчивостта на проекта и идентифициране на рискови фактори за последващо планиране на задачите за управление на риска
резултати. Клиентът получава всички необходими данни за изготвяне на Декларация за намерение, която установява следните целеви стойности за следващите етапи от изпълнението на Проекта (етап „P“, етап „RD“, фаза на инвестиция):
§ прогнозни технико-икономически параметри на строителните проекти
§ прогнозни срокове за въвеждане в експлоатация на строителните обекти
§ прогноза за реализацията на строителни продукти
§ прогноза за дисконтирания период на изплащане на проекта
§ очакваната норма на възвръщаемост на инвеститора
§ оценка на устойчивостта на проекта в условията на несигурност и рискове
§ граница на финансова сигурност на Проекта
План за изпълнение маркетинг изследвания пазар недвижим имот
Курсова >> МаркетингТърсенето на неговите компоненти, които влияят наконтрол маркетинг изследвания, на проучване пазар недвижим имот, по-специално. Курсова работа ... ЗАКЛЮЧЕНИЕ По този начин провеждането маркетинг изследвания на пазар недвижим имоте сложен многопластов...
пазар недвижим имот (10)
Резюме >> ФинансиПредприемачи напървичен пазар недвижим имот. Намаляване на риска на пазарособено при работа с недвижим имот. Възход на ролята маркетинг изследванияпри...
Маркетинг изследванияпотребители пазарбанкови услуги
Курсова >> Маркетинг... нарезултати маркетинг изследванияконсуматор пазарбанкови услуги, както и чрез преглед на позицията маркетингбанкови позиции на пазар ...
Видове измами на пазар недвижим имоти проблемът с гарантирането на сигурността на транзакциите
Резюме >> Икономика... на пазар недвижим имотизвършени с опити за измама. Основни рискове за потребителя напървичен пазар недвижим имот... измами, свързани с приватизацията недвижим имот. Данни маркетинг изследванияпроведено от Асоциацията на брокерите на недвижими имоти показа...
Накратко маркетинг изследванияресторант пазарМосква
Статия >> РекламаНакратко маркетинг изследванияресторант пазарМосква Юрий Смирнов ... мнение, въпреки наМного маркетинг изследваниядадено пазар, ние можем... да инвестираме в капитала пазар. Чрез комбиниране на инвестиции в недвижим имотс още малко...